Zmiany nieistotne w projekcie
Budowa domu przebiega według szczegółowego projektu budowlanego. Niezależnie od tego, czy realizowany budynek wymagał pozwolenia na budowę czy jedynie zgłoszenia, wykonawca jest zobowiązany do przestrzegania najważniejszych założeń tego opracowania. Wszelkie odstępstwa bez stosownej informacji do odpowiedniego organu będą traktowane jako samowola. W tym artykule powiemy kilka słów o nieistotnych zmianach w projekcie.
Zmiany w projekcie na etapie budowy domu
Projekt budowlany jest dostosowany do warunków panujących na działce budowlanej. Uwzględnia się ukształtowanie terenu, orientację względem drogi, warunki wodno-gruntowe i warunki zabudowy. W związku z tym, na etapie budowy nie powinny już wystąpić żadne nieoczekiwane trudności, które wymagałyby wprowadzenia zmian. Jednak teoria teorią, a życie życiem. Czasem zdarzają się sytuacje, w których wykonawca jest zmuszony wprowadzić zmiany w projekcie budowlanym już po otrzymaniu pozwolenia lub też na etapie budowy domu.
Takie zmiany dzielimy na: istotne oraz nieistotne. Zmiany istotne ingerują w kluczowe parametry techniczne i wymagają zmiany w pozwoleniu na budowę, natomiast zamiany nieistotne nie zmieniają kluczowych cech budynku, a wszelkie formalności z nimi związane można załatwić już po zakończeniu budowy domu. Należy jednak pamiętać, że każda zmiana w projekcie budowlanym, niezależnie od tego, czy jest ona istotna czy nieistotna, musi zostać formalnie zgłoszona. W innym razie budynek okaże się samowolą budowlaną, co może nastręczyć wielu dodatkowych kosztów i nerwów.
Czym są zmiany nieistotne?
Zmiany nieistotne w projekcie nie wpływają na kluczowe parametry techniczne budynku, takie jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji. Nie zmienia się także przeznaczenie budynku oraz nie ingeruje się w warunki zabudowy obowiązujące za sprawą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W odróżnieniu od zmian istotnych, nie ma potrzeby zmiany pozwolenia na budowę. Wystarczy wpisać zmiany do dziennika budowy, nanieść je w projekcie budowlanym, a także zadbać o dokumentację powykonawczą, która pozwoli zgłosić te zmiany już po zakończeniu budowy. Zmian nieistotnych dokonuje architekt adaptujący, natomiast zgłasza je kierownik budowy.
Przykłady popularnych zmian nieistotnych
Wiemy już, że nieistotne zmiany w projekcie nie wpływają na kluczowe parametry techniczne budynku, jego przeznaczenie, a także elementy regulowane przez warunki zabudowy. Jakie zmiany w projekcie budowlanym możemy uznać za nieistotne? Oto popularne przykłady:
- Zmiana materiałów budowlanych, o ile nie zmieni się kubatura domu,
- Zmiana materiału, z którego wykonana będzie więźba lub pokrycie dachowe,
- Ustawienie ścian działowych (nienośnych) oraz rozkład wnętrz,
- Zmiany w wykończeniu elewacji budynku (o ile nie naruszają warunków zabudowy),
- Przebieg instalacji elektrycznej, wodnej lub grzewczej,
- Liczba i rodzaj okien, w tym wielkość i kształt otworów okiennych.
Zawsze należy jednak zwracać uwagę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Weźmy chociażby zmianę pokrycia elewacji. Jest to zmiana nieistotna, która nie wymaga zmiany pozwolenia na budowę. Należy jednak pamiętać, że warunki zabudowy mogą regulować to, w jakim kolorze możliwe jest wykończenie elewacji. Taki dokument ma bowiem na celu zachowanie pewnej spójności urbanistycznej oraz krajobrazu. Wprowadzenie zmian naruszających warunki zabudowy może oznaczać poważne problemy na etapie formalności związanych z zakończeniem budowy i uzyskaniem pozwolenia na użytkownie.
Jakie są istotne zmiany w projekcie?
Za istotne zmiany w projekcie należy uznać wszelkie modyfikacje, które wpływają na kluczowe parametry techniczne budynku, a zatem: kubatura budynku, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość budynku, liczba kondygnacji. Poważną zmianą jest także zmiana przeznaczenia budynku – np. zamiast domu jednorodzinnego ma to być biuro. Za istotne zmiany uważa się również te, które ingerują w warunki zabudowy lub wymagają uzyskania opinii, uzgodnień, ekspertyz. Zmiany nieistotne w projekcie nie wymagają załatwiania formalności na etapie budowy, podczas gdy istotne zmiany mogą być wprowadzone dopiero po pozytywnej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
W jaki sposób wprowadza się zmiany nieistotne?
Po spostrzeżeniu konieczności wprowadzenia zmian inwestor zatrudnia ponownie architekta adaptującego, który wprowadzi stosowne zmiany w projekcie budowlanym. Następnie, kierownik budowy uwzględnia zmiany nieistotne w projekcie zapisując je w dzienniku budowy. Wykonuje także dokumentację powykonawczą. Zgłaszając zakończenie budowy domu inwestor składa w urzędzie komplet dokumentów, w tym właśnie dziennik budowy wraz z dokumentacją powykonawczą.
Tutaj warto zauważyć, że o ile formalne zakończenie budowy bez wprowadzania żadnych zmian jest praktycznie czystą formalnością, o tyle w tym przypadku organy mogą zdecydować o potrzebie kontroli ze strony inspektora nadzoru budowlanego. Taka kontrola musi zostać przeprowadzona w przeciągu 21 dni od złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy, a inwestor jest informowany o terminie. Jeśli inspektor uzna, że wprowadzone zmiany rzeczywiście były nieistotne i w żaden sposób nie naruszają warunków zabudowy lub przepisów prawnych, wówczas budowa zostanie zakończona, a inwestor będzie mógł użytkować budynek.