Kupno mieszkania czy budowa domu – co będzie lepsze?

Wielu osobom wydaje się, że budowa domu to luksus, na który mogą pozwolić sobie nieliczni. Tymczasem twarde liczby pokazują co innego – przy spełnieniu kilku warunków budowa domu może być jedynie nieco droższa, a czasem nawet porównywalna do kupna mieszkania, zwłaszcza jeśli chodzi o lokale mieszkalne w dużych miastach. Na co więc zwracać uwagę szacując koszty?

Według danych Eurostatu, 58% obywateli Unii Europejskiej mieszka w domach, 42% – w mieszkaniach. Krajem z najmniejszym odsetkiem społeczeństwa mieszkającym w blokach jest Irlandia – w ten sposób żyje jedynie 7% ludności, a także Wielka Brytania (14,4%), Norwegia (16,4%) oraz Chorwacja (19,1%). Polskie statystyki są zbliżone do średniej unijnej, choć z roku na roku zwiększa się liczba rodaków mieszkających w domach – jeszcze w 2006 r. było ich około 49,7%, a w 2014 r. – już około 55,2%. Zdecydowana większość z nas preferuje domy jednorodzinne, a nie bliźniaki czy domy szeregowe.
Co o tym decyduje? Przede wszystkim stale rosnące ceny mieszkań, przez które dla wielu osób coraz bardziej osiągalna staje się budowa własnego domu, nawet jeśli wiąże się z koniecznością zakupu działki. Z kolei obecność na rynku firm specjalizujących się w kompleksowej obsłudze inwestorów indywidualnych (pomagają wypełniać dokumenty dotyczące kredytu hipotecznego, posiadają gotowe projekty domów, zatrudniają własne ekipy budowlane) sprawia, że klient ma mniej formalności do załatwienia.

Ceny mieszkań wciąż rosną.

Nasze analizy zacznijmy od sprawdzenia cen mieszkań w największych polskich miastach. Z raportu przygotowanego przez specjalistów z portalu Bankier.pl przy współpracy z jednym z portali dotyczących rynku nieruchomości wynika, że w sierpniu 2018 r. średnia cena za metr mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie wynosiła ponad 9300 zł za metr kwadratowy. Co ciekawe, jeszcze wyższe były ceny mieszkań w stolicy na rynku wtórnym – średnia przekroczyła próg 9600 zł za metr kwadratowy.
W innych dużych miastach też jest drogo. W sierpniu br. średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania we Wrocławiu wynosiła ponad 6800 zł, w Poznaniu – 6900 zł, w Gdańsku – ponad 7000 zł, w Krakowie – ponad 7600 zł. Nietrudno więc policzyć, że zakup 60-metrowego mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie to koszt ponad 550 tys. zł. We Wrocławiu trzeba będzie za nie zapłacić 408 tys. zł, zaś w Krakowie – około 456 tys. zł.
Oczywiście należy mieć świadomość, że sam zakup mieszkania to nie wszystko. Należy je przecież urządzić, a także załatwić formalności związane z aktami notarialnymi, założeniem księgi wieczystej, wpisem do hipoteki, podatkiem od czynności cywilnoprawnych i kilka innych. Każda tego typu formalność to dodatkowy wydatek.

Na rynku domów stabilniej

Co ciekawe, koszty budowy domów jednorodzinnych w ciągu ostatnich kilku lat nie uległy większym zmianom. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, koszt wybudowania 1 metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w I kwartale 2018 r. wyniósł 4132 zł, tymczasem koszt budowy 1 metra kwadratowego domu to około… 4300 zł! Jak więc widać, za podobne pieniądze można zbudować dom pod klucz w bardzo przyzwoitym standardzie, zwłaszcza jeśli nie ma konieczności mieszkania w wielkim mieście.
Z drugiej strony, samo stawianie domu (bez zakupu działki) w większych miastach może być pod względem kosztów podobne, a nawet nieco tańsze niż na prowincji. Wynika to z faktu, że w dużych ośrodkach miejskich oraz ich pobliżu znajduje się więcej betoniarni, dostawców materiałów budowlanych, hurtowni i dużych sklepów budowlanych, a więc jest między nimi większa konkurencja, można negocjować ceny, mniej kosztowny jest też transport. Dla porównania – jedna betoniarnia w obrębie około 50 kilometrów na prowincji, nie posiadająca konkurencji, właściwie sama kształtuje swoją politykę cenową, nie zawsze korzystną dla klienta.

Nie ma domu bez działki!

Oczywiście powyższe dane dotyczyły jedynie samej budowy mieszkań i domów. Ktoś, kto chciałby posiadać własny nowoczesny parterowy dom, najpierw musi zakupić działkę, bo zakładamy, że nie jest właścicielem odziedziczonej ziemi. Ponownie podeprzemy się więc danymi z raportu portalu Bankier.pl. A więc w sierpniu 2018 r. średnia cena za metr kwadratowy działki w województwie mazowieckim wynosiła 199 zł, w pomorskim – 177 zł, w małopolskim – 120 zł, ale już w warmińsko-mazurskim – 68 zł, zaś w lubuskim – jedynie 54 zł za metr kwadratowy. Oznacza to, że za działkę o powierzchni 1500 m2 w województwie mazowieckim trzeba zapłacić około 300 tys. zł, ale już w lubuskim – tylko 81 tys. zł. Różnice są więc olbrzymie!

Budowa domu – koszt może być mniejszy.

Wynika z tego, że na budowę i wykończenie domu o powierzchni około 120 m2 potrzeba około 600 tys. zł. Oczywiście cena ta będzie wyższa, jeśli dom ma posiadać podwyższony standard, a do budowy i wykończenia zostaną wykorzystanie nowoczesne i bardzo luksusowe materiały (mówiąc wprost – można mieć w domu schody drewniane, ale można też marmurowe). Z drugiej strony, na wielu elementach budowy domu można oszczędzić, głównie przede wszystkim przez mądre planowanie. Należy mieć świadomość, że około 50% kosztów budowy domu to materiały i surowce, około 35% – robocizna, zaś jedynie około 15% – transport, dokumenty, plany, doprowadzenie prądu do działki itp. Jeszcze niedawno koszty dotyczące dwóch ostatnich kategorii stanowiły mniej więcej po 20% ogólnych wydatków związanych z budową domu. W ostatnich latach obserwuje się jednak znaczny wzrost kosztów pracy i zatrudniania pracowników, co wprost przekłada się na robociznę. Surowce i materiały również drożeją, ale nie tak dynamicznie. Ogólnie jednak, wybudowanie domu w stanie surowym to zaledwie około 30-40% kosztów inwestycji. Prawdziwe wydatki zaczynają się później.

Dom buduj z głową!

Co ciekawe, według wyliczeń ekspertów koszt budowy domu (konkretniej – metra kwadratowego) o większej powierzchni w wielu przypadkach może być niższy niż koszt wybudowania metra kwadratowego domu mniejszego. Bierze się to stąd, że w małych domach są małe pomieszczenia, a więc na każdy metr kwadratowy przypada więcej tzw. elementów konstrukcyjnych: ścian, stropów, schodów itp. W większych domach mniej jest ścian działowych czy drzwi wewnętrznych. Dlatego tak ważne jest, by przeglądając projekty domów, wybrać ten najbardziej optymalny. Do budowy najlepiej jest zlecać wyspecjalizowane w tym firmy, a nie zatrudniać wujka-budowlańca czy sąsiada, który potrafi podłączać elektrykę.

I na koniec jeszcze jedna ciekawostka – według ankiety jednego z portali rynku nieruchomości, 30% osób kończących budowę domu przyznało, że przekroczyło pierwotny budżet od 10-20%. W większości były to osoby, które jak najwięcej rzeczy chciały robić samodzielnie lub przy udziale przykładowego wujka-budowlańca. Wiele osób myśli, że samemu zbuduje dom taniej niż zrobi to wyspecjalizowana firma, oferująca projekty domów, własnych fachowców itp. A w praktyce wychodzi… różnie.

Jeśli chcesz wiedzieć, ile będzie kosztowała budowa domu Twoich marzeń, skorzystaj z naszej wyszukiwarki gdzie znajdziesz wycenione projekty domów. Zachęcamy również do kontaktu z naszymi doradcami!