Budowa domu na działce rolnej – czy to możliwe?
Spis treści:
Działki rolne często są położone w pięknej okolicy, a ponadto można je kupić kilkukrotnie taniej, aniżeli działki budowlane. Nie dziwi zatem fakt, że wielu inwestorów zastanawia się, czy możliwa będzie budowa domu na działce rolnej. W wielu przypadkach nie jest to wykluczone, ale już na wstępie warto zaznaczyć, że jest to dość ryzykowna ścieżka. Kupując działkę rolną, nie będąc rolnikiem, nie ma się stuprocentowej pewności, czy budowa domu na tym gruncie będzie możliwa.
Kto może wybudować dom na działce rolnej?
W najlepszej sytuacji znajdują się osoby, które od kilku lat są zarejestrowane jako rolnicy. Mogą oni bez przeszkód kupić niezabudowaną działkę rolną, a następnie wystąpić z wnioskiem o wydzielenie części działki pod siedlisko. Siedlisko to fragment działki rolnej przeznaczonej pod zabudowę szeregową, a zatem, budowę domu mieszkalnego wraz z budynkami gospodarczymi. Rolnik musi się jednak zobowiązać do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Osoby niebędące rolnikami nie będą miały takiej możliwości bez zmiany przeznaczenia gruntu. Istnieje jednak możliwość zakupu działki rolnej z myślą o odrolnieniu i zmianie przeznaczenia na działkę budowlaną. Jest to jednak rozwiązanie dedykowane osobom, które planują rozpocząć budowę w perspektywie kilku lat. Cała procedura zmiany przeznaczenia działki rolnej zajmuje bowiem sporo czasu.
Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną?
Jak najbardziej, nawet osoby niebędące rolnikiem mają pełne prawo do zakupu działki budowlanej. Zgodnie z przepisami wprowadzonymi w 2019 roku, osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną o powierzchni poniżej 1 hektara. Najłatwiej jest w przypadku działek do 30 arów, ponieważ można je pozyskać na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, bez konieczności załatwiania dodatkowych formalności.
Pewne trudności pojawiają się natomiast w przypadku działek rolnych o powierzchni powyżej 30 arów. Tutaj istnieje prawo pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Taką działkę pozyskuje się w dwóch etapach: pierwszy z nich to sporządzenie aktu notarialnego umowy warunkowej sprzedaży, a następnie oczekuje się na decyzję KOWR, która powinna zostać wydana do 30 dni lub do 60 dni w szczególnie skomplikowanych sytuacjach. Jeśli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas można sfinalizować transakcję i zatwierdzić spisany wcześniej akt notarialny.
Istnieje jeszcze trzecia opcja, czyli zakup działki rolnej powyżej 30 arów z pominięciem prawa pierwokupu ze strony KOWR. Taka opcja jest możliwa wyłącznie w przypadku działek rolnych z zabudową. mieszkalna. Jeśli działka rolna ma od 30 do 50 arów i stoi na niej budynek mieszkalny wybudowany przed 30 kwietnia 2016 roku, wówczas prawo pierwokupu nie obowiązuje. Z kolei nabycie działki rolnej powyżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwe, ale wymaga uzyskania wcześniejszej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Czy budowa domu na działce rolnej jest możliwa?
Istnieją sytuacje, w których budowa domu na działce rolnej jest możliwa, ale należy pamiętać, że to dość czasochłonna procedura i nie zawsze kończy się sukcesem. Możemy wyróżnić dwie formy postępowania w takich sytuacjach:
- Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania – w takich sytuacjach jedynym sposobem na zmianę przeznaczenia działki rolnej jest zmiana MPZP. Właściciel działki występuje z wnioskiem do właściwego wydziału architektoniczno-budowlanego i czeka na decyzję. Wniosek nie musi zostać uwzględniony, a po drugie, zmiana zostanie wprowadzona dopiero w przypadku, gdy obecny plan miejscowy przestanie obowiązywać, a to może zająć kilka lat.
- Działka nie jest objęta MPZP – wówczas konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, a w drugiej kolejności uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Tzw. W-Z można uzyskać tylko w określonych sytuacjach, gdy działka posiada dostęp do drogi, istnieje możliwość jej uzbrojenia, a także znajduje się w sąsiedztwie innej, zabudowanej działki.
Decyzję o wyłączeniu produkcji rolnej podejmuje minister właściwy ds. rozwoju wsi w przypadku gruntów rolnych klasy I – III lubi starosta w przypadku gruntów niższej klasy. Decyzja może być jednak odmowna i w takiej sytuacji kwestia budowy domu jest praktycznie zamknięta. Jeśli decyzja jest pozytywna, działkę można wyłączyć z produkcji rolnej, co wiążę się z poniesieniem opłaty jednorazowej oraz opłatami rocznymi. Są one naliczane na podstawie powierzchni oraz klasy gruntów.
Czy opłaca się kupić działkę rolną z myślą o budowie domu?
Dla osób niebędących rolnikami jest to inwestycja bardzo ryzykowna. Jednocześnie przestrzegamy osoby, które planują zarejestrować działalność rolniczą tylko w celu budowy domu na gruntach rolnych – rolnik zobowiązuje się prowadzić na tym terenie gospodarstwo rolne, a jeśli nie wywiąże się z tych zadań, czekać go mogą bardzo poważne konsekwencje. Najbardziej opłaca się kupować grunty rolne niższej klasy, które nie są objęte MPZP, a ponadto, są położone stosunkowo blisko większego miasta. Miasta wciąż się rozbudowują i stopniowo wchodzą na grunty rolne, a wówczas łatwiej jest uzyskać pozytywną decyzję. Osoby decydujące się na zakup działki rolnej muszą się jednak uzbroić w cierpliwość i mieć świadomość, że ta misja nie zawsze kończy się pomyślnie.
Osoby, które kusi niska cena działki rolnej powinny pamiętać, że ta inwestycja może okazać się zupełnie nietrafiona. A nawet jeśli uda się wyłączyć działkę z produkcji rolnej, wówczas trzeba ponieść opłatę jednorazową obliczaną na podstawie powierzchni i klasy gruntów rolnych, a ponadto, przez 10 lat ponosi się opłatę roczną o wartości 10% opłaty jednorazowej.
Zabudowana działka rolna a rozbudowa istniejącego domu
A co w sytuacji, gdy kupujemy zabudowaną już działkę rolną? Czy istnieje możliwość rozbudowy istniejącego domu mieszkalnego? Taką możliwość będą mieli wyłącznie rolnicy. Osoby niebędące rolnikami będą musiały przejść analogiczną drogę, jak przy zakupie samej działki rolnej. Modernizacja istniejącego budynku mieszkalnego, nadbudowa lub wzniesienie nowego domu będą możliwe tylko wtedy, gdy uda się uzyskać decyzję o wyłączeniu działki z produkcji rolnej.
