Działka rolna

Oferta

Powrót do działek

Działka rolna

Działki rolne mają to do siebie, że często położone są w malowniczych okolicach. Ich niewątpliwą zaletą jest także niska — w porównaniu z działkami budowlanymi — cena. To sprawia, że część inwestorów poszukujących odpowiedniego miejsca do wybudowania domu rozważa zakup takiej ziemi. Należy jednak pamiętać, że budowa domu jednorodzinnego przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwa wyłącznie, wtedy, gdy wcześniej dokonamy przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Choć na pierwszy rzut oka sprawa nie wygląda na skomplikowaną, to zapewniamy, że jest to jedynie złudzenie, ponieważ ilość formalności, jaka się z tym wiąże oraz kosztów, na jakie należy się przygotować, jest najogólniej mówiąc spora.

Inwestorzy, którzy decydują się na kompleksową budowę domu z New-House mogą liczyć na wsparcie na każdym etapie realizacji przedsięwzięcia budowlanego. W praktyce oznacza to również pomoc we wszystkich sprawach związanych z przekształceniem działki rolnej w budowlaną. Nasz zespół tworzą doświadczeni specjaliści, którzy niejedną tego rodzaju sprawę z powodzeniem załatwili. Ich wiedza, umiejętności praktyczne i zaangażowanie w pracę daje gwarancję, że Twoja budowa jest w rękach najlepszych fachowców, którzy o Twoje sprawy zadbają dokładnie tak jakby dbali o własne.

Działka rolna a działka budowlana – różnice

  • Działka rolna

Nieruchomość gruntowa przeznaczona i przystosowana do prowadzenia działalności rolniczej w zakresie wytwórstwa. W praktyce najczęściej są to grunty orne, na których uprawiane są zboża lub tereny przeznaczone pod pastwiska do wypasu zwierząt, ale również łąki i sady. Warto pamiętać, że tereny pod zabudowaniami rolniczymi to także działki rolne.

  • Działka budowlana

Definicję działki budowlanej określa Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Zgodnie z nią działką budowlaną jest: nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Na podstawie powyższych definicji można wnioskować, że wiele terenów znajdujących się na terenach wiejskich nie będzie spełniało wymogów stawianych przed działkami, na których można budować domy jednorodzinne.

Działka rolno-budowlana – co to takiego?

To grunt o charakterze mieszanym, który powinien być przystosowany do tego, aby można zbudować na nim dom jednorodzinny. Niestety najczęściej ma to miejsce jedynie w teorii, a działki tego typu traktowane są jako ziemia rolna i w związku z tym podlegają dokładnie takim samym ograniczeniom w kontekście zakupu jak działki stricte rolne.

Jeśli nie mamy pewności, do jakiej grupy należy interesujący nas teren, najprościej jest sięgnąć do zapisów i wytycznych zawartych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. A jeśli takowy nie istnieje lub działka nie wchodzi w jego zakres, by rozjaśnić swoje wątpliwości, należy wystąpić o warunki zabudowy dla konkretnego terenu.

Czy możesz kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem?

Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzone w 2019 roku określają jasno jaki grunt może zakupić inwestor niebędący rolnikiem. Nie będąc rolnikiem, możesz kupić działkę, której powierzchnia jest mniejsza niż 1 hektar. To, w jaki sposób można nabyć taki teren, zależy bezpośrednio od jego wielkości:

  • Działki rolne do 30 arów

Nabywa się na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

  • Działki rolne od 30 arów do 99,9999 arów

Z racji tego, że prawo do ich pierwokupu ma Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zakup takiej działki odbywa się w dwóch etapach: w pierwszym zawiera się akt notarialny warunkowej umowy sprzedaży i dopiero gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, zawiera się umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.

Jeśli natomiast na działce większej niż 30 arów (do 50 arów) znajduje się budynek mieszkalny wybudowany przed 30 kwietnia 2016 roku, działkę taką możemy zakupić od razu bez prawa pierwokupu. Warto również wiedzieć, że wraz z działką zabudowaną możemy kupić grunty przylegające, które pozwalają na właściwe wykorzystanie budynku oraz grunty zajęte, które możemy przeznaczyć na urządzenie przydomowego ogródka. Jednak jest to możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie są wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zakup działki rolnej o powierzchni przekraczającej 1 hektar wymaga wcześniejszego uzyskania zgody od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Należy jednak pamiętać, że zakup działki rolnej nie oznacza automatycznie zgody na wybudowanie na niej domu jednorodzinnego. Wpierw należy przeprowadzić tak zwaną procedurę odrolnienia działki, czyli inaczej mówiąc dokonać przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną.

Nawet rolnik, który chce wybudować na działce rolnej dom mieszkalny, musi spełnić określone (choć znacznie mniej złożone) warunki. Dom, który wybuduje, musi bowiem powstać w zabudowie zagrodowej. W praktyce oznacza to, że budynek mieszkalny musi być wybudowany wraz z budynkami gospodarczymi. To jak dużą powierzchnię ma mieć gospodarstwo, określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przygotowany dla konkretnej gminy na podstawie uśrednionej wielkości gospodarstw znajdujących się na terenie tejże gminy.

Jak przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną?

Najogólniej rzecz ujmując, proces przekształcenia działki rolnej w budowlaną polega na odrolnieniu ziemi i formalnym uznaniu jej za teren przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne.

Działania formalne, jakie należy w tym celu przeprowadzić, są zasadniczo dwa:

  • zmiana przeznaczenia działki poprzez wykonanie korekty Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, którym dana nieruchomość jest objęta,

  • w sytuacji, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

  • wyłączenie działki z produkcji rolnej.

Patrząc na powyższą listę działań administracyjnych, można by nabrać przekonania, że jest ich tak niewiele, że ich załatwienie to będzie przysłowiowa bułka z masłem. Niestety w istocie jest zupełnie odwrotnie, ponieważ odrolnienie działki jest nie tylko czasochłonne i skomplikowane, ale najczęściej również kosztowne. Należy również wiedzieć, że nie każdą działkę rolną w ogóle uda się przekształcić w budowlaną. Istnieją bowiem grunty rolne, które obejmują ograniczenia ustawowe zarówno pod kątem zakupu, jak i również ich zamiany w tereny przeznaczone pod budowę. Ograniczenia te powstały w słusznym celu ochrony najwyższej jakości gruntów przed ich masowym wykupem na cele komercyjne np. przez duże firmy deweloperskie.

W tej sytuacji nie dziwi fakt, że nawet najbardziej zdeterminowani inwestorzy nierzadko rezygnują z takiego żmudnego i kosztownego procesu na rzecz może i gorzej położonych terenów, ale praktycznie od ręki gotowych pod budowę domu jednorodzinnego. Jeśli jednak znajdziesz się w mniejszości, której celem jest zamieszkanie w niezwykle malowniczym miejscu, które najpierw należy odrolnić to warto, abyś wiedział, co Cię czeka w trakcie tego procesu.

Czy każdą działkę rolną można przekształcić w budowlaną?

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. wskazuje, że odrolnić można grunty zaklasyfikowane jako nieużytki oraz grunty o najniższej przydatności produkcyjnej, czyli w praktyce grunty klasy IV, V oraz VI. Decyzję o przekształceniu takich gruntów rolnych w budowlane podejmują władze lokalne miasta lub gminy, w której granicach leży wskazany teren.

Odrolnienie gruntów użytkowych klasy od I do III jest możliwe wyłącznie za zgodą ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Nie trzeba jednak dodawać, że jest to przedsięwzięcie znacznie bardziej skomplikowane i czasochłonne niż w przypadku nieużytków i gruntów o niskiej przydatności w rolnictwie.

Czy można jakoś ominąć wymagania dotyczące klas gruntu?

Owszem można. Jeśli marzy nam się niewielki dom na wsi z przylegającym do niego ogrodem, wystarczy nam niewielka parcela rolna. Odrolnienie takiej działki jest mniej skomplikowane, ponieważ w tym przypadku obowiązują nieco łagodniejsze przepisy pozwalające na ominięcie wymagań związanych bezpośrednio z klasami gruntu. W takiej sytuacji nie jest również wymagana zgoda ministra rolnictwa, co oznacza, że sprawę załatwimy o wiele szybciej.

Jakie wymagania musi spełniać działka rolna, aby można skorzystać z mniej restrykcyjnych przepisów niezależnie od klasy gruntu:

  • działka rolna musi mieć powierzchnię, która nie przekracza 500 metrów kwadratowych,

  • działka rolna musi mieć połowę powierzchni zwartej gruntu zawierającej się w obszarze zwartej zabudowy – w praktyce oznacza to 5 budynków oddalonych od siebie na odległość maksimum 100 metrów,

  • działka rolna powinna znajdować się w odległości maksimum 50 metrów od najbliżej położonej działki budowlanej,

  • działka rolna powinna znajdować się maksimum 50 metrów od najbliższej drogi publicznej.

A co, jeśli działka rolna znajduje się w mieście?

Przekształcenie działki rolnej znajdującej się na wsi w działkę budowlaną odbywa się w ramach procedury odrolnienia i wyłączenia terenu z produkcji rolnej – to już wiemy. Co jednak mamy zrobić w sytuacji, gdy działka rolna znajduje się w mieście? Działki takie na mocy obowiązującego prawa są odrolnione automatycznie, więc przed rozpoczęciem budowy inwestor jest zobowiązany jedynie do przeprowadzenia procedury wyłączenia terenu z produkcji rolnej.

Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną – konieczne działania

  1. Sprawdzenie, czy interesująca inwestora działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?

  • jeśli tak to, w urzędzie miasta lub gminy należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu.

  • jeśli natomiast działka nie jest objęta zapisami MPZP to we właściwym urzędzie miasta lub gminy należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

  1. Po zmianach naniesionych z Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub uzyskaniu warunków zabudowy należy w starostwie właściwym położeniu działki złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

  2. Gdy wszystkie formalności i opłaty związane z odrolnieniem i wyłączeniem działki z produkcji rolnej zostaną zakończone, inwestor może wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.

Jak poprawnie przygotować wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Aby maksymalnie przyspieszyć procedurę przekształcenia działki rolnej w teren przeznaczony pod budowę domu, warto zadbać o właściwe sporządzenie wniosku składanego następnie w urzędzie miasta lub gminy. Wniosek taki co do zasady powinien zawierać następujące informacje: dane wnioskodawcy, dane działki, o której przekształcenie wnioskodawca wnosi, prośbę o przekształcenie terenu wraz z realnym uzasadnieniem. Część urzędów dysponuje wzorami tego rodzaju wniosku co możne uprościć jego przygotowanie. Wniosek najczęściej musi być uzupełniony o wymagane załączniki czy to w postaci wypisu z rejestru gruntów, czy mapy ewidencyjnej nieruchomości.

Jak długo poczekamy na rozpatrzenie takiego wniosku?

Wszystko zależy od tego, czy interesująca inwestora działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, czy też nie. Jeśli istnieje konieczność naniesienia zmian w takowym planie, to nie istnieje żaden narzucony termin, w którym gmina ma obowiązek dokonać modyfikacji. Musimy więc liczyć na dobrą wolę urzędników, z którą jak wiadomo może być różnie. Jeśli natomiast działka leży poza obszarem obowiązywania MPZP i w urzędzie składamy wniosek o wydanie warunków zabudowy, to na jego rozpatrzenie urzędnicy mają maksymalnie 60 dni. Taki sam termin obowiązuje w przypadku wydania decyzji starosty o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną?

Należy na wstępie powiedzieć, że przekształcenie działki rolnej w działkę przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną nie jest tanie. Wysokie koszty generują szczególnie opłaty za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Obowiązujące stawki znajdziemy w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych Art. 12. 7. Zależą one bezpośrednio od klasy gruntu rolnego, który zamierzamy przekształcić.

Za wyłączenie z produkcji rolnej jednego hektara gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zapłacimy:

  • za I klasę - 437 175,00 zł,

  • za II klasę - 378 885,00 zł,

  • za klasę III a - 320 595,00 zł,

  • za klasę III b - 262 305,00 zł.

Natomiast za wyłączenie z produkcji rolnej jednego hektara gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia wyłącznie organicznego zapłacimy:

  • za klasę IV a - 204 015,00 zł,

  • za klasę IV b - 145 725,00 zł,

  • za klasę V - 116 580,00 zł,

  • za klasę VI - 87 435,00 zł.

Inwestorów interesujących się działkami rolnymi wymagającymi przekształcenia z pewnością nie ucieszy fakt, że wskazane powyżej opłaty jednorazowe nie są jedynymi, na jakie należy być przygotowanym. Właściciel gruntu wyłączonego z produkcji rolnej jest bowiem zobowiązany również do uiszczania opłaty rocznej będącej równowartością 10% ogólnej należności przez kolejnych 10 lat. W praktyce wygląda to więc tak, jakbyśmy do opłaty jednorazowej doliczyli drugie tyle tylko, że spłacane w corocznych ratach.

W obliczu tak wysokich kosztów związanych z przekształceniem działki rolnej w działkę budowlaną może się okazać, że niska cena zakupu parceli wcale nie jest tak korzystna, jak się na pierwszy rzut oka wydawało, ponieważ ewentualne oszczędności zostaną skonsumowane przez opłaty przekształceniowe. Nierzadko dochodzi również do sytuacji, że do inwestycji trzeba dopłacić i to naprawdę sporo. Opłat można uniknąć jedynie w sytuacji, w której zdecydujemy się na zakup działki rolnej o powierzchni dochodzącej do maksymalnie pół hektara.

Warto dodać, że również gmina może naliczyć podatek za przekształcenie działki. Sytuacja taka ma miejsce najczęściej, wtedy, gdy konieczne jest naniesienie zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Uzasadnieniem nałożenia takiego podatku jest wzrost wartości działki bezpośrednio związany z jej przekształceniem w parcelę budowlaną. Wysokość podatku oblicza w takiej sytuacji rzeczoznawca na podstawie realnego wzrostu wartości działki.

Planujesz budowę domu na wsi – zleć ją New-House!

Jeśli planujesz budowę domu na wsi, jesteśmy do Twojej dyspozycji. Chętnie weźmiemy na siebie wszystkie formalności i prace fizyczne składające się na to przedsięwzięcie. Pomożemy Ci znaleźć odpowiednią działkę budowlaną na wskazanym terenie. A jeśli masz na oku działkę rolną, to będziemy Cię aktywnie wspierać w sprawach administracyjnych związanych z jej odrolnieniem i wyłączeniem z produkcji rolnej. Nasze wsparcie obejmuje również znalezienie gotowego projektu domu spełniającego Twoje wymagania oraz możliwego do wybudowania na posiadanej przez Ciebie parceli. Zajmiemy się również formalnościami związanymi z doprowadzeniem mediów oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę. Weźmiemy na siebie także zakup i logistykę materiałów budowlanych oraz wszystkie prace prowadzone na placu budowy. Możemy także wykonać aranżację wnętrz nowopowstałego domu oraz zagospodarowanie przestrzeni wokół niego. Na zakończenie zadbamy o sprawne przeprowadzenie odbioru budynku przez uprawnione do tego służby.

Wszystko po to, aby budowa domu zajęła minimum Twojego czasu. Zlecając ją New-House będziesz normalnie żyć, pracować i odpoczywać w czasie, gdy Twój dom będzie nabierał kształtów. Unikniesz również kosztownych w skutkach błędów wynikających z braku wiedzy fachowej na temat budownictwa jednorodzinnego oraz nieznajomości aktualnych regulacji prawnych.

Jeśli więc interesuje Cię bezstresowa budowa domu na wsi, terenach podmiejskich lub w mieście zachęcamy do kontaktu z naszą infolinią. Doradcy czekają na Twój telefon od poniedziałku do niedzieli w godzinach 7.00 – 21.00. Przygotuj sobie pytania i zadzwoń, wtedy, gdy Ci wygodnie! Zapraszamy serdecznie.


 

Kontakt

Jesteśmy do dyspozycji 7 dni w tygodniu, od 7:00 do 21:00.

Chętnie odpowiemy na każde pytanie.
Zachęcamy do kontaktu.

kontakt40@new-house.com.pl

+48 504 125 130

r_skulimowski_contact_section_new