Wybierając działkę budowlaną zawsze należy pamiętać o tym, że przestrzeń pod budowę domu jest dużo mniejsza od tej, jaką widzimy przed sobą patrząc na niezabudowaną działkę. Należy bowiem uwzględnić minimalne odległości od granicy działki czy też orientację działki względem drogi dojazdowej. Prawidłowe usytuowanie domu nie jest zatem zadaniem łatwym. W tym artykule powiemy o odległościach, które należy zachować od graniczy działki, domu sąsiada oraz drogi.
Co mówią nam przepisy prawne?
Kwestie minimalnych odległości na działce budowlanej reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z zapisami w rozporządzeniu, minimalna odległość budynku od granicy działki musi wynosić 4 metry w przypadku ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi lub 3 metry w przypadku ściany pozbawionej okien lub drzwi. Wyjątkiem od powyższych reguł są sytuacje, w których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza budowę w odległości 1,5 metra lub bezpośrednio przy granicy działki. Dopuszcza się to tylko przy ścianach pozbawionych otworów okiennych i drzwiowych.
Prawidłowe usytuowanie domu na działce budowlanej to absolutna podstawa do uzyskania pozwolenia na budowę domu. Dlatego już na etapie wyboru projektu domu musimy sprawdzić, ile miejsca na działce będzie potrzebować wybrany dom. Większość architektów podaje minimalne wymiary działki, na jakiej teoretycznie będzie można postawić taki dom. W artykule na temat pozwolenia na budowę domu (https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe) możesz dowiedzieć się więcej na temat tego, jak szybko i sprawnie załatwić formalności potrzebne do rozpoczęcia inwestycji.
Czy można budować w mniejszej odległości od granicy działki?
Spacerując po osiedlach domów jednorodzinnych o wieloletniej historii bez problemu dostrzeżemy wiele domów, które nijak spełniają powyższe normy. Przed 2002 roku nie obowiązywało tak surowe prawo, a jeśli cofniemy się do czasów komunistycznych, wówczas możemy mówić wręcz o pewnej samowoli. Dlatego też, takie osiedla bardzo często obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza usytuowanie domu w mniejszych odległościach od granicy działki.
W takich sytuacjach odległości mogą zostać zmniejszone do 1,5 metra. Czasem istnieje również możliwość budowania bezpośrednio przy granicy działki, ale zazwyczaj chodzi tu o to, aby dwa osobne domy stykały się ze sobą ścianami na granicy działki. Biorąc pod uwagę, że taka inwestycja oddziałuje bezpośrednio na nieruchomość sąsiada, może on wnieść sprzeciw wobec wydanego pozwolenia na budowę domu. Jeśli MPZP dopuszcza taką budowę, inwestor ma oczywiście prawo po swojej stronie, co nie zmienia jednak faktu, że sąsiad może zablokować rozpoczęcie inwestycji nawet na wiele miesięcy.
Odległość budynku od drogi, z którą sąsiaduje działka
Sytuując dom na działce budowlanej należy zachować odpowiednie odległości także od drogi. Tutaj minimalna odległość od krawędzi jezdni zależy od tego, jaka jest to droga oraz czy znajdujemy się na terenie zabudowanym. Najmniejsze wymogi stawia ogólnodostępna droga gminna: jest to 6 metrów dla terenu zabudowanego i 15 metrów poza terenem zabudowanym. W przypadku drogi wojewódzkiej lub powiatowej wartości te rosną odpowiednio do 8 i 20 metrów. Z kolej najbardziej wymagającą drogą jest oczywiście autostrada, od której należy zachować 30 lub 50 metrów.
Jakie odległości należy zachować od domu sąsiada?
Przepisy przeciwpożarowe mówią nam również o tym, jakie odległości należy zachować od istniejącego już domu sąsiada. Odległości te zostały wyznaczone w zgodzie z odległościami od granic działki. A zatem, w przypadku dwóch ścian bez otworów okiennych i drzwiowych wystarczy 6 metrów, natomiast w przypadku, gdy przynajmniej jedna ze ścian ma otwory, 8 metrów. W przypadku mniejszych odległości od 6 metrów wymaga się zastosowania materiałów budowlanych o większej odporności na ogień. Różnice te rosną o 50% w przypadku domów drewnianych. Wówczas wymagane odległości wynoszą 9 i 12 metrów. Odległość 12 metrów należy zachować także od granicy lasu.
Jak dobrać projekt pod wymiary działki budowlanej?
Powyższe przepisy najlepiej ukazują, jak złożonym procesem jest szukanie dogodnej lokalizacji pod usytuowanie domu. Projekt powinniśmy kupować dopiero w momencie, gdy dysponujemy działką budowlaną. Jeśli zależy nam na konkretnym projekcie, wówczas konieczne jest szukanie odpowiedniej działki, co oczywiście zajmuje znacznie więcej czasu i może generować większe koszty. Aby ułatwić klientom wybór projektu, architekci bardzo często informują o tym, jakie są minimalne wymiary działki, na której można wybudować konkretny dom. Są to oczywiście założenia teoretyczne, które trzeba jeszcze skonfrontować ze specyfiką działki, w tym z przepisami przeciwpożarowymi.
