Odległość budynku od granicy działki – ile metrów od domu sąsiada można wybudować dom?

Prawo budowlane zawiera szczegółowe informacje związane z odległościami, jakie należy zachować od innych obiektów budowlanych przy projektowaniu domu. Wymogi te są podyktowane względami bezpieczeństwa pożarowego oraz utrzymania ładu przestrzennego.

Zastanawiasz się, jaka jest poprawna i zgodna z przepisami odległość budynku od granicy działki? Czyli w jakiej odległości od domu sąsiada możesz wybudować dom? W tym artykule omówimy konkretne przypadki, a także wspomnimy o ewentualnych wyjątkach od obowiązującego prawa budowlanego. w najmniejszych szczegółach!

Prawidłowa odległość budynku od granicy działki – przepisy prawa

Obowiązujące przepisy prawa budowlanego, w tym w szczególności rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ściśle regulują niemal wszystkie aspekty związane z planowaną budową.

Nałożenie sztywnych ram na inwestorów ma na celu uniknięcie nadmiernej zabudowy gruntów, przeprowadzanej w sposób bezładny i bez poszanowania zasad współżycia społecznego. Chaos urbanistyczny był szczególnie mocno widoczny w latach 90. i stał się jedną z podstawowych przyczyn tych daleko idących zmian. 

Aby zapobiec ryzyku intensywnej zabudowy, przepisy jasno określiły minimalną odległość domu od granicy działki, a te, które obowiązują obecnie, weszły w życie w styczniu 2018 roku.

Konieczność wprowadzenia zmian w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wynikała przede wszystkim z pojawiających się trudności w odpowiedniej interpretacji przepisów.

Inwestorzy wykorzystywali niedoprecyzowanie, które wskazywało minimalną odległość od granicy działki budowlanej, co sprawiało, że inwestorzy musieli dochodzić, czy sąsiednia działka jest działką budowlaną i czy możliwe jest inne usytuowanie budynku od granicy działki.

Planując jakąkolwiek budowę budynku gospodarczego, domu jednorodzinnego czy obiektu przemysłowego, warto jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji zapoznać się z zakresem wprowadzonych zmian. Prawo budowlane zmienia się dynamicznie, a nieznajomość przepisów nie zwalnia przed koniecznością ich przestrzegania.

Dodatkowo, planując budowę, warto jeszcze przed dokonaniem wyboru projektu sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy. Może się okazać, że dokumenty lokalne dopuszczą pewne odstępstwa, co w efekcie zapewni większy wybór projektów.

Warto jednak pamiętać, że nie zawsze wystarczy spojrzenie w przepisy ogólne. Każda gmina może bowiem wprowadzać swoje własne regulacje w MPZP, dlatego – nawet jeśli prawo ogólne pozwala na budowę w określonej odległości – to plan miejscowy może całkowicie zmienić te zasady. Zarówno je zaostrzyć, jak i złagodzić.

Minimalna odległość budynku od granicy działki

Przepisy w prawie budowlanym są podyktowane głównie bezpieczeństwem pożarowym, ale również urbanistyczną spójnością i troską o krajobraz. Zgodnie z tymi przepisami, domu nie możemy wybudować w dowolnym miejscu na naszej działce budowlanej.

Musimy zachować odległości od granicy działki, a także od domu sąsiada, jeśli nasza nieruchomość sąsiaduje z innymi zabudowanymi już działkami. Zgodnie z obowiązującym prawem, należy zachować 3 metry od granicy działki w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi.

Ponadto zdarza się,  że minimalna odległość budynku od granicy działki, w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami i drzwiami oraz tą bez okien, zostaje zmniejszona do 1,5 metra. Takie sytuacje warunkowo dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zasada odstępu 1,5 metra od granicy działki obowiązuje również w przypadku działek o szerokości nieprzekraczającej 16 metrów. Takie rozwiązanie ma na celu dopuścić możliwość wykonania zabudowy jednorodzinnej, spełniającej potrzeby gospodarstwa domowego, również na mniejszych działkach budowlanych.

W tym miejscu: https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe możesz dowiedzieć się o warunkach, jakie należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu. Minimalne odległości od granicy działki to jeden z takich warunków.

W skrócie: minimalna odległość budynku od granicy działki wynosi:

• 3 metry – gdy na ścianie budynku nie ma ani okien, ani drzwi

• 4 metry – jeśli ściana budynku ma okna lub drzwi

• 1,5 metra – możliwe tylko wtedy, gdy:

  • dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

  • lub działka ma szerokość mniejszą niż 16 metrów.

Wielu inwestorów z powodów tak dużych dysproporcji w rozumieniu tego, ile od granicy można postawić dom, wpada w pułapkę związaną z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Tym samym warto na wczesnym etapie inwestycji rozpracować tę kwestię na czynniki pierwsze: zasięgnąć informacji w urzędzie lub u projektanta. Profesjonaliści pomogą w ocenie, czy realne warunki na działce faktycznie sprzyjają zastosowaniu minimalnych wartości z przepisów.

Wymagane odległości przy dwóch domach murowanych

W przypadku dwóch domów murowanych spotkamy się z uniwersalnymi zasadami podyktowanymi przez minimalne odległości od granicy działki. Domy murowane powinny być od siebie oddalone o 8 metrów w przypadku ścian z oknami lub drzwiami, lub 6 metrów w przypadku ścian pozbawionych okien i drzwi.

Warto nadmienić, że w przypadku, gdy dom sąsiada jest położony bliżej granicy (np. 1,5 metra), wówczas to na nas ciąży obowiązek zachowania odpowiedniej odległości, o oznacza konieczność większego oddalenia domu od granicy z tak zabudowaną działką. Niezastosowanie się do powyższych zasad może skutkować brakiem możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.

W scenariuszu, na który liczy każdy inwestor, obie strony zabudowy kurczowo trzymają się przepisów, a domy powstają w przewidzianych przez prawo odległościach. Rzeczywistość ma jednak na tę kwestię zupełnie inne spojrzenie i potrafi być bardziej skomplikowana — szczególnie w starszym budownictwie, gdzie część obiektów powstała jeszcze przed wprowadzeniem obecnych regulacji.

Co, jeśli sąsiad nie zachował wymaganej odległości budynku od granicy działki?

Z punktu widzenia urzędu zobowiązani do spełnienia wymogów są aktualni inwestorzy; nawet jeśli sąsiad postawił dom 1,5 m od granicy działki (niezgodnie z przepisami lub na podstawie starych warunków), to nie daje nam to automatycznego prawa, by zrobić to samo. Wprost przeciwnie.

W praktyce oznacza to, że jeśli inwestor chce postawić dom murowany z oknami skierowanymi na działkę sąsiada, na której znajduje się dom w niewłaściwej odległości od granicy działki, to i tak będzie musiał zachować do niej prawnie obowiązujące 4 m odstępu, bądź 3 m w przypadku ściany bez okien i drzwi.

Oczywiście można także do tej kwestii podejść z drugiej strony – jeżeli istnieją uzasadnione wątpliwości co do legalności budowy sąsiada, być może warto wystąpić z wnioskiem o kontrolę budowlaną do nadzoru budowlanego (PINB). Można też samodzielnie sprawdzić decyzję o pozwoleniu na budowę w urzędzie, jak i, w razie sporów, zasięgnąć porady prawnika lub architekta.

Warto jednak podejść do tematu rozsądnie — wszczynanie postępowania wobec sąsiada może okazać się niekorzystnym działaniem w dłuższej perspektywie, np. długim sporem i pogorszeniem relacji międzyludzkich. Dlatego najlepiej najpierw spróbować porozumieć się polubownie – np. ustalić wspólnie możliwy układ budynków lub uzyskać jego pisemną zgodę (jeśli planujemy ścianę przylegającą).

Co w przypadku granicy spornej? Kiedy to odległość od granicy działki budowlanej jest niepewna?

W zdecydowanej większości przypadków inwestorzy doskonale wiedzą, jak przebiega granica działki budowlanej i tym samym nie mają większych trudności z wyznaczeniem minimalnej odległości budynku od granicy działki.

Jednakże zdarzają się przypadki, w których sąsiedzi nie są w stanie dojść do porozumienia. Jak więc przystąpić do budowy domu, nie wiedząc, gdzie znajduje się granica działki budowlanej? Na szczęście jest kilka możliwości.

Przede wszystkim, w sytuacji spornej inwestor może przeprowadzić tak zwane rozgraniczenie działki z sąsiednią działką budowlaną lub wyznaczenie granicy działki budowlanej. Taka procedura ma na celu ustalenie właściwego przebiegu linii granicznych, które następnie zostaną wpisane do dokumentacji.

Jeżeli jednak mimo przeprowadzonych ustaleń, sąsiedzi nie są w stanie dojść ze sobą do porozumienia, wówczas konieczne może się okazać wystąpienie na drogę sądową, podczas której sąd orzeknie rzeczywisty przebieg granicy działki budowlanej.

Warto jednak pamiętać, że takie rozwiązanie może się okazać kosztowne, dlatego mimo wszystko warto spróbować samodzielnie rozwiązać spór z sąsiadem.

W wielu przypadkach odpowiednią osobą na odpowiednim miejscu okazuje się geodeta z odpowiednimi uprawnieniami. Może on wykonać tzw. wznowienie granic lub rozgraniczenie administracyjne, o ile strony są zgodne co do jego ustaleń. Taki proces jest dość krótki i niezbyt kosztowny; nie wymaga udziału sądu, a jego wyniki (np. mapa z oznaczonymi punktami granicznymi) są podstawą do dalszych działań projektowych. Inaczej jest, jeśli którakolwiek ze stron zakwestionuje przebieg granicy lub nie zgodzi się z propozycją geodety. Wówczas sprawa może, a wręcz powinna, trafić do sądu.

Czy da się przyspieszyć sprawę? Tak – kluczem do sukcesu jest odpowiedzialna i wielotorowa współpraca z sąsiadem. Jeśli strony są zgodne i podpiszą wspólnie oświadczenie o przebiegu granicy (na podstawie np. okazania znaków granicznych przez geodetę), cała procedura może zamknąć się na jednym spotkaniu w terenie.

Odległości wymagane przy domu murowanym i drewnianym

Nieco inne zasady obowiązują natomiast w przypadku domów wybudowanych w technologii innej, niż murowana. Domy szkieletowe z drewna są bardziej narażone na szybkie rozprzestrzenianie się pożaru, a co za tym idzie, bezpieczeństwo pożarowe nakazuje zachowanie większych odległości.

Pierwszą rozpatrywaną sytuacją jest dom murowany i dom drewniany. Zgodnie z obowiązującym prawem, podstawową odległość 8 metrów należy zwiększyć o 50%, a zatem minimalna odległość wynosi 12 metrów i nie ma tu znaczenia, czy mówimy o ścianach z oknami, czy bez.

Odległości wymagane w przypadku dwóch domów drewnianych

Najbardziej rygorystyczne zasady obowiązują oczywiście w przypadku dwóch domów drewnianych. Obowiązujące prawo nakazuje zwiększenie podstawowej odległości 8 metrów o 100%, a zatem minimalna odległość od domu sąsiada wynosi w tym przypadku aż 16 metrów.

Także w tym przypadku nie zwracamy uwagi na otwory okienne i drzwi. Po uzyskaniu stosowanej zgody można zmniejszyć tę odległość, ale często wiąże się to z koniecznością zastosowania bezpieczniejszych materiałów, o większej ognioodporności i wolniejszym rozprzestrzenianiu się ognia.

Minimalne odległości między domami w skrócie:

• murowany a drewniany – 12 metrów

• drewniany a drewniany – 16 metrów

Czy można zmniejszyć wymagany dystans między budynkami, z których przynajmniej jeden jest wykonany z drewna? 

Tak, ale tylko pod pewnymi warunkami. Prawo dopuszcza taką możliwość, jeśli zastosowane zostaną rozwiązania techniczne poprawiające ognioodporność budynku. Chodzi m.in. o:

• montaż systemów oddzieleń przeciwpożarowych (np. ściany ogniowe, specjalne przegrody);

• zastosowanie materiałów o wysokiej klasie odporności ogniowej (np. impregnowane drewno konstrukcyjne);

• pokrycia dachowe i elewacje niepalne lub trudno zapalne;

• systemy automatycznego wykrywania i gaszenia ognia (rzadziej stosowane w domach jednorodzinnych, ale technicznie możliwe).

Minimalne odległości a wybór działki budowlanej

Przy zakupie działki budowlanej należy zatem zwrócić uwagę na to, w jaki sposób usytuowany jest dom sąsiada na działce obok.

Choć co do zasady każdy budynek powinien zachować odległość od granicy działki budowlanej równą co najmniej 3 metry (dla ścian bez okien i drzwi) lub co najmniej 4 metry od granicy z sąsiednią działką budowlaną (dla ścian z oknami i drzwiami), to w istocie to w naszej gestii leży bowiem obowiązek zachowania stosownych odległości. Może się okazać, że kształt i wymiary działki, a także usytuowanie domu sąsiada oznaczają duże utrudnienie w zrealizowaniu wymarzonego projektu domu.

Jak już mówiliśmy, minimalne odległości można oczywiście zmniejszyć poprzez uzyskanie stosownej zgody, niemniej jednak zawsze warto szukać działki, która od razu spełni wszystkie nasze indywidualne oczekiwania.

Wybór działki to jedna z najważniejszych decyzji podejmowanych przez inwestora na długo przed budową domu. Niestety, nawet jeśli działka wydaje się idealna pod względem lokalizacji czy ceny, może okazać się bardzo trudna do zabudowy — właśnie przez niewłaściwe sąsiedztwo lub nietypowe proporcje.

Dlatego też, jako specjaliści z New-House, przygotowaliśmy dla Ciebie checklistę – co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej pod kątem minimalnych odległości.

• Położenie sąsiednich budynków – jak blisko granicy działki sąsiad postawił dom? Czy ściany znajdujące się od „Twojej strony” mają okna?

• Szerokość działki – czy jest szersza niż 16 metrów? Wąskie działki mogą w znacznym stopniu ograniczać możliwości projektowe.

• Dostęp do drogi publicznej – czy do działki można swobodnie i legalnie dojechać samochodem?

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – czy przewiduje odstępstwa od standardowych odległości?

• Ukształtowanie terenu i ekspozycja na światło – czy zabudowa sąsiada nie zasłoni dostępu światła do przyszłego budynku?

• Czy działka graniczy z budynkiem drewnianym? – to może oznaczać konieczność zachowania nawet 12–16 metrów odległości!

Sytuowanie budynku w danym terenie planem miejscowym

Sytuowanie budynku użyteczności publicznej bądź budynku zamieszkania zbiorowego na działce budowlanej należy sytuować w danym terenie planem miejscowym. Plan miejscowy określa, w jaki sposób działka budowlana powinna być wykorzystywana oraz jakie typy budynków mogą być na niej sytuowane.

W przypadku budynków użyteczności publicznej oraz budynków zamieszkania zbiorowego plan miejscowy szczegółowo definiuje wymagania dotyczące ich umiejscowienia, uwzględniając aspekty takie jak dostępność komunikacyjna, wymagania dotyczące infrastruktury technicznej oraz przestrzeń rekreacyjną.

Działkę budowlaną należy sytuować zgodnie z wytycznymi planu miejscowego, aby zapewnić harmonijne i funkcjonalne zagospodarowanie terenu, które odpowiada na potrzeby społeczności oraz spełnia wymogi prawne i techniczne.

Warto pamiętać, że najważniejszym czynnikiem jest kwestia zagospodarowania terenu wokół.

Czy istnieje możliwość budowy domu w mniejszej odległości?

Jak już mówiliśmy, w wyjątkowych sytuacjach zalecane odległości można zmniejszyć do 1,5 metra, ale wyłącznie pod warunkiem, że dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też nasza działka jest węższa niż 16 metrów.

Ponadto inwestor ma możliwość wystąpienia z wnioskiem o wydanie zgody na budowę domu bliżej granicy, jeśli jest to podyktowane specyficznymi warunkami na działce. W takich sytuacjach sąsiad ma jednak możliwość złożenia odwołania, a wówczas, organ wyższej instancji rozpoznaje sprawę i podejmuje decyzję na korzyść jednej ze stron.

Często spotkamy się także z dwoma różnymi domami, które przylegają do siebie. To kolejny sposób na wybudowanie domu bez konieczności zachowania odległości od granicy działki. Ściany obu budynków przylegają do siebie, tworząc jedną bryłę.

W takich sytuacjach zgoda sąsiada jest jednak niezbędna (zwykle takiej zgody udzieli nam jedynie zaprzyjaźniony sąsiad). W tym miejscu: https://new-house.com.pl/budowa-domu możesz pozyskać wiele cennych informacji związanych z kompleksową budową domu w technologii murowanej.

Kiedy zgoda sąsiada jest wymagana? Gdy:

• planujemy budynek, który przylega do granicy działki lub ma znajdować się bliżej niż dopuszczalne minimum;

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę bliżej granicy, ale z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Podsumowanie

Planując budowę domu, należy pamiętać o obowiązujących przepisach dotyczących minimalnych odległości od granicy działki – standardowo to 3 metry dla ścian bez okien i 4 metry dla ścian z oknami, choć w wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest 1,5 metra. W przypadku sąsiedztwa z domami murowanymi lub drewnianymi odległości te rosną odpowiednio do 8, 12, a nawet 16 metrów. Priorytetowe znaczenie ma także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz uwarunkowania konkretnej działki. Aby uniknąć błędów i przyspieszyć proces budowy, warto skorzystać z doświadczenia naszej firmy New-House – kompleksowo wspieramy inwestora na każdym etapie realizacji domu, dlatego zapraszamy do współpracy.

FAQ:

• Czy można rozpocząć budowę budynku ścianą w granicy działki budowlanej?

Tak, ale tylko jeśli dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub została uzyskana zgoda właściciela sąsiedniej nieruchomości.

• Jakie są minimalne odległości ściany budynku istniejącego od granicy działki budowlanej?

Zwykle wynoszą 3 metry dla ścian bez okien i 4 metry dla ścian z oknami; odległość może być zmniejszona tylko w określonych przypadkach.

• Czy w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego obowiązują inne zasady lokalizacji względem granicy działki?

Tak, tego typu budynki często podlegają odrębnym regulacjom zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

• Co jeśli planujemy usytuować budynek po stronie granicy działki budowlanej, gdzie znajduje się już dom sąsiada?

W takim przypadku trzeba w dalszym ciągu zachować odpowiednie odległości, niezależnie od błędów poprzedniego inwestora.

• Czy możliwa jest budowa budynku w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy działki?

Tak, ale wyłącznie w sytuacji, gdy pozwala na to MPZP lub szerokość działki nie przekracza 16 metrów.

• Czy ściana bez okien może znajdować się bliżej granicy działki niż ściana z oknami?

Tak – minimalna odległość ściany bez okien to 3 metry, a ściany z oknami to 4 metry, chyba że przepisy lokalne stanowią inaczej.

• Co jeśli budujemy dom w pobliżu budynku wykonanego z drewna?

Wymagana odległość rośnie – nawet do 12 lub 16 metrów, w zależności od rodzaju konstrukcji i materiałów.

• Jak liczy się odległość podziemnej części budynku od granicy działki budowlanej lub obiektu sąsiedniego?

Odległość podziemnych części również podlega przepisom, jeśli wpływa na granicę działki budowlanej lub konstrukcję obiektu położonego obok.

• Co oznacza budowa domu po stronie tej granicy, która przylega do ściany sąsiada?

Oznacza to konieczność uzyskania jego pisemnej zgody i dostosowania projektu do warunków lokalnych.

• Czy New-House pomaga w analizie lokalizacji budynku względem granicy działki?

Tak, nasz zespół analizuje MPZP, stan prawny i techniczny działki oraz pomaga dobrać odpowiedni projekt zgodny z przepisami.