Ile metrów od domu sąsiada można wybudować dom?
Spis treści:
Prawo budowlane zawiera szczegółowe informacje związane z odległościami, jakie należy zachować od innych obiektów budowlanych przy projektowaniu domu. Wymogi te są podyktowane względami bezpieczeństwa pożarowego oraz utrzymania ładu przestrzennego.
Zastanawiasz się, w jakiej odległości od domu sąsiada możesz wybudować dom? W tym artykule omówimy konkretne przypadki, a także wspomnimy o ewentualnych wyjątkach od obowiązującego prawa budowlanego.
Przepisy prawa w odniesieniu do odległości budynku od granicy działki
Obowiązujące przepisy prawa budowlanego, w tym w szczególności rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ściśle regulują niemal wszystkie aspekty związane z planowaną budową.
Nałożenie sztywnych ram na inwestorów ma na celu uniknięcie nadmiernej zabudowy gruntów, przeprowadzanej w sposób chaotyczny, bez poszanowania zasad współżycia społecznego.
Aby zapobiec ryzyku intensywnej zabudowy, przepisy jasno określiły również minimalną odległość budynku od granicy działki. Przepisy, które obowiązują obecnie, weszły w życie w styczniu 2018 roku.
Konieczność wprowadzenia zmian w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wynikała przede wszystkim z pojawiających się trudności w odpowiedniej interpretacji przepisów.
Inwestorzy wykorzystywali niedoprecyzowanie, które wskazywało minimalną odległość budynku od granicy działki budowlanej. To sprawiało, że inwestorzy musieli dochodzić, czy sąsiednia działka jest działką budowlaną i czy możliwe jest inne usytuowanie budynku od granicy działki.
Planując jakąkolwiek budowę, budynku gospodarczego, domu jednorodzinnego czy obiektu przemysłowego, warto jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji zapoznać się z zakresem wprowadzonych zmian. Prawo budowlane zmienia się dynamicznie, a nieznajomość przepisów nie zwalnia przed koniecznością ich przestrzegania.
Dodatkowo, planując budowę warto jeszcze przed dokonaniem wyboru projektu sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy. Może się okazać, że dokumenty lokalne dopuszczą pewno odstępstwa, co w efekcie zapewni większy wybór projektów.
Minimalna odległość budynku od granicy działki
Przepisy w prawie budowlanym są podyktowane głównie bezpieczeństwem pożarowym, ale również urbanistyczną spójnością i troską o krajobraz. Zgodnie z tymi przepisami, domu nie możemy wybudować w dowolnym miejscu na naszej działce budowlanej.
Musimy zachować odległości od granicy działki, a także od domu sąsiada, jeśli nasza nieruchomość sąsiaduje z innymi zabudowanymi już działkami. Zgodnie z obowiązującym prawem, należy zachować 3 metry od granicy działki w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi.
Ponadto, w niektórych przypadkach minimalna odległość budynku od granicy działki, w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami i drzwiami oraz tą bez okien, zostaje zmniejszona do 1,5 metra. Takie sytuacje warunkowo dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Zasada odstępu 1,5 metra od granicy działki obowiązuje również w przypadku działek o szerokości nieprzekraczającej 16 metrów. Takie rozwiązanie ma na celu dopuścić możliwość wykonania zabudowy jednorodzinnej, spełniającej potrzeby gospodarstwa domowego, również na mniejszych działkach budowlanych.
W tym miejscu: https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe możesz dowiedzieć się o warunkach, jakie należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu. Minimalne odległości od granicy działki to jeden z takich warunków.
A co w przypadku granicy spornej?
W zdecydowanej większości przypadków inwestorzy doskonale wiedzą, jak przebiega granica działki budowlanej i tym samum nie mają większych trudności z wyznaczeniem minimalnej odległości budynku od granicy działki.
Jednakże zdarzają się przypadku, w których sąsiedzi nie są w stanie dojść do porozumienia, w kwestii przebiegu granicy działki budowlanej. Jak więc przystąpić do budowy domu, nie wiedząc, gdzie znajduje się granica działki budowlanej?
Przede wszystkim, w sytuacji spornej inwestor może przeprowadzić tak zwane rozgraniczenie działki z sąsiednią działką budowlaną lub wyznaczenie granicy działki budowlanej. Taka procedura ma na celu ustalenie właściwego przebiegu linii granicznych, które następnie zostaną wpisane do dokumentacji.
Jeżeli jednak mimo przeprowadzonych ustaleń, sąsiedzi nie są w stanie dojść ze sobą do porozumienia, wówczas konieczne może się okazać wystąpienie na drogę sądową, podczas której sąd orzeknie rzeczywisty przebieg granicy działki budowlanej.
Warto jednak pamiętać, że takie rozwiązanie może się okazać kosztowne, dlatego mimo wszystko warto spróbować samodzielnie rozwiązać spór z sąsiadem.
Wymagane odległości przy dwóch domach murowanych
W przypadku dwóch domów murowanych spotkamy się z uniwersalnymi zasadami podyktowanymi przez minimalne odległości od granicy działki. Domy murowane powinny być od siebie oddalone o 8 metrów w przypadku ścian z oknami lub drzwiami lub 6 metrów w przypadku ścian pozbawionych okien i drzwi.
Warto nadmienić, że w przypadku, gdy dom sąsiada jest położony bliżej granicy (np. 1,5 metra), wówczas to na nas ciąży obowiązek zachowania odpowiedniej odległości, o oznacza konieczność większego oddalenia domu od granicy z tak zabudowaną działką.
Co szczególnie warte podkreślenia, dla każdego budynku, minimalna odległość budynku od granicy działki wynosi kolejno 4 metry, dla ścian z oknami lub drzwiami oraz 3 metry dla ścian bez okien i drzwi. Niezastosowanie się do powyższych zasad może skutkować brakiem możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.
Co w przypadku granicy działki budowlanej?
Takie uszczegółowienie przepisów ma na celu przeciwdziałać nadużyciom, związanym z budową. Niezależnie od tego, który inwestor jako pierwszy postawi budynek, ten w każdym przypadku będzie musiał znajdować się co najmniej 3 metry od granicy działki budowlanej w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi oraz co najmniej 4 metry od granicy działki budowlanej w przypadku ścian bez okien i drzwi.
Istnieją przepisy, dopuszczające, by nowobudowany dom przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego, znajdującego się na sąsiedniej działce budowlanej, jednak wyłącznie wówczas, gdy takie podejście jest dopuszczalne w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Należy jednak podkreślić, że aby takie rozwiązanie było możliwe, nowopowstały budynek, przylegający ścianą do ściany budynku istniejącego musi spełnić określone kryteria dotyczące zgodnej wysokości.
Odległości wymagane przy domu murowanym i drewnianym
Nieco inne zasady obowiązują natomiast w przypadku domów wybudowanych w innej technologii, niż murowana. Domy szkieletowe z drewna są bardziej narażone na szybkie rozprzestrzenianie się pożaru, a co za tym idzie, bezpieczeństwo pożarowe nakazuje zachowanie większych odległości.
Pierwszą rozpatrywaną sytuacją jest dom murowany i dom drewniany. Zgodnie z obowiązującym prawem, podstawową odległość 8 metrów należy zwiększyć o 50%, a zatem minimalna odległość wynosi 12 metrów i nie ma tu znaczenia, czy mówimy o ścianach z oknami czy bez.
Odległości wymagane w przypadku dwóch domów drewnianych
Najbardziej rygorystyczne zasady obowiązują oczywiście w przypadku dwóch domów drewnianych. Obowiązujące prawo nakazuje zwiększenie podstawowej odległości 8 metrów o 100%, a zatem, minimalna odległość od domu sąsiada wynosi w tym przypadku aż 16 metrów.
Także w tym przypadku nie zwracamy uwagi na otwory okienne i drzwi. Po uzyskaniu stosowanej zgody można zmniejszyć tą odległość, ale często wiąże się to z koniecznością zastosowania bezpieczniejszych materiałów, o większej ognioodporności i wolniejszym rozprzestrzenianiu się ognia.
Minimalne odległości a wybór działki budowlanej
Przy zakupie działki budowlanej należy zatem zwrócić uwagę na to, w jaki sposób usytuowany jest dom sąsiada na działce obok.
Choć co do zasady każdy budynek powinien znajdować się w odległości co najmniej 3 metrów (dla ścian bez okien i drzwi) od granicy działki budowlanej lub co najmniej 4 metry od granicy z sąsiednią działką budowlaną (dla ścian z oknami i drzwiami), to w istocie to w naszej gestii leży bowiem obowiązek zachowania stosownych odległości. Może się okazać, że kształt i wymiary działki, a także usytuowanie domu sąsiada oznaczają duże utrudnienie w zrealizowaniu wymarzonego projektu domu.
Jak już mówiliśmy, minimalne odległości można oczywiście zmniejszyć poprzez uzyskanie stosownej zgody, niemniej jednak, zawsze warto szukać działki, która od razu spełnia nasze indywidualne oczekiwania.
Sytuowanie budynku w danym terenie planem miejscowym
Sytuowanie budynku użyteczności publicznej bądź budynku zamieszkania zbiorowego na działce budowlanej należy sytuować w danym terenie planem miejscowym. Plan miejscowy określa, w jaki sposób działka budowlana powinna być wykorzystywana oraz jakie typy budynków mogą być na niej sytuowane.
W przypadku budynków użyteczności publicznej oraz budynków zamieszkania zbiorowego, plan miejscowy szczegółowo definiuje wymagania dotyczące ich umiejscowienia, uwzględniając aspekty takie jak dostępność komunikacyjna, wymagania dotyczące infrastruktury technicznej oraz przestrzeń rekreacyjną.
Działkę budowlaną należy sytuować zgodnie z wytycznymi planu miejscowego, aby zapewnić harmonijne i funkcjonalne zagospodarowanie terenu, które odpowiada na potrzeby społeczności oraz spełnia wymogi prawne i techniczne.
Warto pamiętać, że kluczowym czynnikiem jest kwestia zagospodarowania terenu wokół.
Czy istnieje możliwość budowy domu w mniejszej odległości?
Jak już mówiliśmy, w wyjątkowych sytuacjach zalecane odległości można zmniejszyć do 1,5 metra, pod warunkiem, że dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też nasza działka jest węższa niż 16 metrów.
Ponadto, inwestor ma możliwość wystąpienia z wnioskiem o wydanie zgody na budowę domu bliżej granicy, jeśli jest to podyktowane specyficznymi warunkami na działce. W takich sytuacjach sąsiad ma jednak możliwość złożenia odwołania, a wówczas, organ wyższej instancji rozpoznaje sprawę i podejmuje decyzję na korzyść jednej ze stron.
Często spotkamy się także z dwoma różnymi domami, które przylegają do siebie. To kolejny sposób na wybudowanie domu bez konieczności zachowania odległości od granicy działki. Ściany obu budynków przylegają do siebie, tworząc jedną bryłę.
W takich sytuacjach zgoda sąsiada jest jednak niezbędna (zwykle, takiej zgody udzieli nam jedynie zaprzyjaźniony sąsiad). W tym miejscu: https://new-house.com.pl/budowa-domu możesz pozyskać wiele cennych informacji związanych z kompleksową budową domu w technologii murowanej.
