Czy niwelacja terenu wymaga pozwolenia na budowę?

Wiele działek budowlanych przed rozpoczęciem budowy wymaga odpowiedniego przygotowania terenu. W skład robót ziemnych może wchodzić wyrównywanie, podnoszenie i obniżanie terenu oraz inne prace mające na celu wyeliminowanie nierówności i spadków przeszkadzających w budowie. Wielu inwestorów zastanawia się, czy niwelację można rozpocząć jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę domu. W tym artykule odpowiemy na to pytanie. 

Czym właściwie jest niwelacja terenu?

Pod pojęciem niwelacji terenu rozumiemy wszelkie roboty ziemne, które mają przygotować działkę budowlaną pod kątem przyszłego obiektu, który zostanie na niej wzniesiony. W przypadku prywatnych inwestorów jest to oczywiście dom wolnostojący. Niwelacja terenu oznacza usunięcie nierówności oraz spadków na terenie, na którym usytuowany zostanie budynek. Na etapie robót ziemnych można również podnieść lub obniżyć teren. Tego typu operacje często są realizowane w sytuacji, gdy na naszej działce będą zainstalowane dodatkowe instalacje, takie jak chociażby przydomowa oczyszczalnia.

Przed rozpoczęciem niwelacji terenu wykonuje się stosowne pomiary geologiczne, które zostaną wykorzystane do sporządzenia mapy do celów projektowych. Jest to niezbędne, aby poznać specyfikę działki i rozpoznać ewentualne utrudnienia stojące na drodze do realizacji projektu. W tym miejscu: https://new-house.com.pl/budowa-domu możesz dowiedzieć się więcej na temat poszczególnych etapów budowy w technologii murowanej. Firma New House oferuje inwestorom fachowe doradztwo i profesjonalne zrealizowanie wszystkich etapów budowy.

Czy niwelacja terenu wymaga pozwolenia?

Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym, prace przygotowawcze, do których zaliczamy również niwelację terenu, mogą być realizowane wyłącznie na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. A zatem w teorii, wystarczy zgłoszenie do starostwa lub urzędu gminy, a następnie odczekanie 21 dni na ewentualny sprzeciw. W praktyce jednak, prace przygotowawcze są traktowane jako jeden z etapów budowy domu, a co za tym idzie, nie można ich rozpocząć przed otrzymaniem stosownego pozwolenia na budowę.

O tym, czy potrzebne jest zgłoszenie czy też pozwolenie decyduje głównie specyfika i zakres prac. W zasadzie nic nie stoi na przeszkodzie, aby niwelację terenu rozpocząć z dużym wyprzedzeniem, zanim wybierzemy projekt domu. W takich sytuacjach wystarczy zgłoszenie. Jeśli jednak prace przygotowawcze są wykonywane pod kątem wybranego projektu, wówczas jest to etap budowy i wymaga otrzymania pozwolenia. W tym celu należy złożyć wniosek wraz z projektem budowlanym oraz innymi załącznikami wymaganymi w urzędzie.

Niwelacja terenu bez pozwolenia – czy to możliwe?

Inwestorzy pragną jak najszybciej rozpocząć prace budowlane, dzięki czemu, możliwy stanie się szybszy odbiór końcowy. Dlatego też, często możemy spotkać się z pytaniami o to, czy niwelację terenu można rozpocząć wcześniej, zanim załatwimy niezbędne formalności. Obowiązujące prawo budowlane jest w tym aspekcie bezwzględne – jeśli dany teren nie jest objęty zgłoszeniem lub pozwoleniem na budowę, wówczas, prowadzenie prac przygotowawczych jest po prostu niemożliwe i niezgodne z prawem.

Jeśli inwestor zdecyduje się rozpocząć prace bez zgłoszenia lub pozwolenia, taka niwelacja terenu zostanie uznana za samowolę budowlaną. W takich sytuacjach, nadzór budowlany ma prawo ukarać inwestora wysoką grzywną. W związku z tym, nie ma możliwości rozpoczęcia prac przygotowawczych przed dopełnieniem odpowiednich formalności. Dopuszczanie się samowoli budowlanej i ryzykowanie sowitą grzywną na pewno nie pomogą w szybkim zrealizowaniu projektu.

Kiedy można rozpocząć niwelacje terenu pod budowę domu?

Jeśli nie wybraliśmy jeszcze projektu i zależy nam na uprzednim przygotowaniu terenu działki, można to załatwić poprzez zgłoszenie. W starostwie lub urzędzie miasta składa się wniosek ze stosownymi załącznikami, w tym ekspertyzą techniczną. Organ ma 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu i zablokowanie momentu rozpoczęcia prac. Jeśli w ciągu 21 dni nie pojawi się sprzeciw, jest to tzw. cicha zgoda, która pozwala inwestorowi bezpiecznie rozpocząć prace przygotowawcze na terenie swojej działki budowlanej.

Jeżeli planujemy budowę domu, znacznie lepszym rozwiązaniem jest jednak wybór projektu, przeprowadzenie wszystkich pomiarów i sporządzenie mapy do celów projektowych. W tym momencie możemy bowiem zaplanować niwelację terenu pod kątem konkretnego obiektu budowlanego. W takiej sytuacji, prace przygotowawcze można rozpocząć dopiero w momencie uzyskania pozwolenia na budowę. W tym celu należy złożyć wniosek zawierający projekt budowlany oraz zaświadczenie o zgodności projektu z warunkami zabudowy. Zwykle, na pozwolenie czeka się kilka tygodni, ale w skrajnych przypadkach może to być nawet kilka miesięcy. Takie sytuacje mają miejsce, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości wyrazi sprzeciw, co zapoczątkuje postępowanie administracyjne.