Nieprzekraczalna linia zabudowy - wszystko, co trzeba o niej wiedzieć

W trakcie budowy domu inwestorzy spotykają się z różnymi pojęciami z zakresu prawa budowlanego, które w pierwszej chwili mogą się wydawać niejasne i skomplikowane. Warto mieć wtedy wsparcie specjalistów niż polegać na domysłach. Jedną z kwestii, która budzi wiele pytań wśród naszych klientów, jest nieprzekraczalna linia zabudowy. Przedstawimy w tym artykule zalecenia architektów, które bez wątpienia pomogą rozwiać wszelkie Państwa wątpliwości.

Kwestie formalne związane z budową domu są dla inwestorów stresujące i problematyczne. Doskonale zdajemy sobie z tego sprawę, dlatego oferujemy pełne wsparcie merytoryczne naszym inwestorom. Wskazujemy na gotowe rozwiązania, doradzamy, dzielimy się naszym know-how, a także zajmujemy się realizacją takich kwestii jak uzyskanie pozwolenia na realizację budowy. Jeśli interesuje Państwa kwestia nieprzekraczalnej linii zabudowy, również pomożemy. Firma New-House skupia świetnych specjalistów z dziedziny budownictwa, prawa budowlanego, a także projektowania, którzy chętnie dzielą się swoją obszerną wiedzą z inwestorami. Ten artykuł pomoże Państwu znaleźć odpowiedź na takie pytania, jak:

• Jaka jest definicja nieprzekraczalnej linii zabudowy?
• Czym się różni nieprzekraczalna linia zabudowy od obowiązującej linii zabudowy?
• Gdzie sprawdzić przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy?
• Czy można zmienić przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy?
• Jak wygląda kwestia wiat, garaży itp. w związku z nieprzekraczalną linią zabudowy?

Zachęcamy do zapoznania się ze szczegółami naszej oferty dotyczącej wsparcia przy poszukiwaniu i sprawdzaniu warunków działek pod budowę domu: https://new-house.com.pl/dzialki.

Czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy?

Zanim zaczniemy omawiać kwestie techniczne związane z linią zabudowy, warto sobie określić dokładniej definicję tego pojęcia. Czym ono jest, co oznacza? inwestorzy najczęściej spotykają się z nim studiując treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

W prostym rozumieniu można powiedzieć, że linia zabudowy określa obszar, w którym jest możliwe lub wymagane wybudowanie budynku. Wskazuje ona również na odległość, która musi zostać zachowana pomiędzy realizowanym budynkiem a granicą działki lub drogi. Z kolei nieprzekraczalna linia zabudowy określa dokładny zakres poza, którym budynek nie może zostać zrealizowany. W związku z tym nieprzekraczalna linia zabudowy określa maksymalną odległość zewnętrznej ściany budynku od granicy działki lub drogi. Należy przy tym podkreślić, że nieprzekraczalna linia zabudowy nie została jasno zdefiniowania w którymś z dokumentów normatywnych. W związku z tym za wyznacznik definicji uważa się przede wszystkim orzecznictwo administracyjne. W tym przypadku definicję pojęcia potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2000 roku ( sygn. SA/Sz 41/99). Dodatkowo wiele gmin wydaje dokumenty (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, Warunki Zabudowy), w których nieprzekraczalna linia zabudowy jest dodatkowo definiowana.

Kwestią budzącą wiele wątpliwości w związku z przytoczoną wyżej definicją jest to, czy nieprzekraczalna linia zabudowy określa maksymalne punkty wyłącznie dla lica budynku (frontowej elewacji) czy również dla elementów dodatkowych, na przykład garażu lub wiaty, Tę kwestię wyjaśniamy w dalszej części tekstu, w akapicie “Nieprzekraczalna linia zabudowy w praktyce, czyli co z wiatą i garażem?”.

Nieprzekraczalna i obowiązująca linia zabudowy - czym się różnią te pojęcia?

W dokumentach udostępnianych przez samorządy, inwestorzy często spotykają się z pojęciem obowiązującej linii zabudowy. Mogłoby się wydawać, że to sformułowanie bliskoznaczne z pojęciem nieprzekraczalnej linii zabudowy, jednak nic bardziej mylnego. Są to dwa odmienne pojęcie i ważne jest, by umieć je rozróżniać.

Obowiązująca linia zabudowy wyznacza położenie frontowej ściany realizowanego budynku. Jest ona wykorzystywana w celu zapewnienia harmonii z otoczeniem, uporządkowania budowy, dlatego jej przebieg jest wyznaczany zgodnie z istniejącą już zabudową sąsiedzką. Obowiązującą linię zabudowy można uznać za przedłużenie najbliżej leżącej zabudowy. Jest ona określana zwykle w miejscach uznawanych za istotne pod kątem urbanistycznym. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest ona oznaczana w formie prostej linii z umieszczonymi z jednej strony wypełnionymi kolorem trójkątami. Warto wiedzieć, że obowiązująca linia zabudowy jest czasami w dokumentach określana jako linia obligatoryjna lub linia nakazana.

Jak można określić główną różnice pomiędzy nieprzekraczalną linią zabudowy a obowiązującą linią zabudowy? Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, w przypadku obowiązującej linii zabudowy nie mogą wystąpić odstępstwa od usytuowania budynku względem niej. Z kolei w przypadku nieprzekraczalnej linii zabudowy, budynek może położeniem odbiegać od przebiegu linii, ale nie może jej przekroczyć.

Gdzie można znaleźć informacje o przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy?

Linie zabudowy (zarówno nieprzekraczalnej, jak i obowiązującej) znajdą Państwo w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zwykle taki dokument zawiera również przedstawioną definicję pojęcia. Przebieg linii będzie dostępny w części graficznej planu. Nieprzekraczalna linia zabudowy powinna zostać oznaczona jako prosta linia z niewypełnionymi kolorem trójkątami, natomiast obowiązująca linia zabudowy, jak już wcześniej wspominaliśmy, będzie oznaczona jako prosta linia z wypełnionymi kolorem trójkątami.

Jeżeli wybrana działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, nie ma konieczności pozyskiwania jego treści w urzędzie. Można to zrobić w prosty sposób przy pomocy internetu. Wystarczy, że skorzystają Państwo z portalu GOV. Należy jednak pamiętać, że przy takiej realizacji online konieczne jest posiadanie Profilu Zaufanego lub podpisu kwalifikowanego.

Zdarza się jednak, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie obejmuje terenu, który Państwa interesuje. Co zrobić w takiej sytuacji? Wówczas powinni Państwo złożyć wniosek w urzędzie o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ).

Czy można przesunąć nieprzekraczalną linię zabudowy?

Wielu inwestorów zastanawia się, czy wyznaczona w dokumentach urzędowych linia zabudowy jest wersją ostateczną czy może jednak ona ulec jakiejś zmianie. Warto przyjrzeć się tej kwestii bliżej.

Jeśli chodzi o nieprzekraczalną linię zabudowy, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego daje pewną elastyczność inwestorom. Budowany dom może zostać położony w różnych konfiguracjach, o ile nie przekracza wyznaczonej linii. Co więcej, dane umieszczone w MPZP mogą również wskazywać na możliwość wysunięcia poza obręb nieprzekraczalnej linii zabudowy takich elementów jak wykusze, tarasy czy też balkony. Co w przypadku, gdy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie podaje takowych informacji? Wówczas należy przyjąć, że żaden z wyżej wymienionych elementów nie powinien wykraczać poza określoną w dokumencie linię. Warto jednak wiedzieć, że nieprzekraczalna linia zabudowy może zostać w wyjątkowych przypadkach nieco przesunięta. Zgodnie z obowiązującymi przepisami budynek może zostać zbliżony do drogi krajowej. Aby uzyskać zgodę na takie działanie konieczne jest skonsultowanie sprawy z zarządcą drogi. Jego zadaniem będzie zbadanie tego konkretnego przypadku, sprawdzenie czy wpisuje się on w zasady możliwego odstępstwa od praktykowanych zasad i czy podawane przez inwestora argumenty są słuszne.

Jak wygląda sytuacja z obowiązującą linią zabudowy? Praktykuje się tylko jedną możliwość, by uzyskać zgodę na przesunięcie granicy. Jeżeli linia zabudowy sąsiedzkiej tworzy tak zwany uskok, wówczas nowa linia zabudowy może zostać poprowadzona względem zabudowań, które znajdują się w większej odległości od drogi. W ten sposób wyznaczona linia obowiązującej zabudowy obejmuje zarówno ścianę frontową budynku, jak i ganki, tarasy, balkony i tym podobne elementy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy w praktyce, czyli co z wiatą i garażem?

Jak kwestie prawne związane z linią zabudowy wyglądają w praktyce? Co można zrealizować? Na co zwrócić szczególną uwagę? Podpowiadamy!

Nieprzekraczalna linia zabudowy jest wyznaczona w konkretnej odległości od drogi publicznej. Zazwyczaj taka odległość wynosi od 6 do 50 metrów, a jej dokładna długość jest zależna od tego jaki rodzaj ma najbliższa droga, a także od tego czy działka jest położona w terenie zabudowanym czy niezabudowanym. Prezentuje się to w następujący sposób:

• W przypadku autostrady – 30 m w terenie zabudowanym i 50 m w terenie niezabudowanym,
• W przypadku drogi ekspresowej – 20 m w terenie zabudowanym i 40 m w terenie niezabudowanym,
• W przypadku drogi krajowej – 10 m w terenie zabudowanym i 25 m w terenie niezabudowanym,
• W przypadku drogi wojewódzkiej i powiatowej – 8 m w terenie zabudowanym i 20 m w terenie niezabudowanym,
• W przypadku drogi gminnej – 6 m w terenie zabudowanym i 15 m w terenie niezabudowanym.

Natomiast drogi prywatne, osiedlowe nie są uwzględnione w obowiązujących przepisach. Na  położenie nieprzekraczalnej linii zabudowy mogą mieć wpływ również inne aspekty. Na przykład linie wysokiego napięcia oraz pozostałe linie sieci infrastruktury technicznej, położenie domu przy lesie, przy zbiorniku wodnym czy też przy cmentarzu. 

Czy linia zabudowy określa wyłącznie maksymalny punkt ściany budynku czy również granicę elementów dodatkowych, jak na przykład balkon, schody, wykusze i tym podobne? Ten aspekt powinien zostać określony w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w decyzji o Warunkach Zabudowy. Jeżeli nie mogą Państwo znaleźć odpowiedzi na to pytanie w wyżej wymienionych dokumentach, oznacza to, że umieszczenie takich elementów poza nieprzekraczalną linią zabudowy jest niedozwolone.

Należy również pamiętać o tym, że jeżeli  w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w decyzji o Warunkach Zabudowy jest zgoda na umieszczenie elementów dodatkowych, ale budynek został zrealizowany dokładnie na nieprzekraczalnej linii zabudowy, wówczas mimo wszystko nie można zrealizować elementów, które będą wykraczać poza linię.

Nieprzekraczalna linia zabudowy nie dotyczy wyłącznie budynków mieszkalnych, ale również innej zabudowy. Właśnie dlatego, jeżeli nie jest uwzględnione to w MPZP, nie można tam umieszczać wiat i altan. Są jednak kwestie, które wciąż budzą wiele wątpliwości.

Co w przypadku realizacji garażu podziemnego? Zgodnie z przepisami linie zabudowy są terminami urbanistycznymi, a więc realizacja jakichkolwiek obiektów podziemnych, nie powinna kolidować z wyznaczanymi przez nie warunkami.

Jak nieprzekraczalna linia zabudowy odnosi się do ogrodzeń? Są to elementy, których nie kwalifikuje się jako obiekty budowlane, więc mogą stać nawet na samej granicy działki. Jednak, na zrealizowanie wiaty, altany lub nawet śmietnika wbudowanych w ogrodzenie, konieczne jest uzyskanie zgody od zarządcy drogi.

Czy można umieścić szambo poza nieprzekraczalną linią zabudowy? Jeżeli wybrana przez Państwa działka budowlana nie daje możliwości podłączenia do miejscowej kanalizacji, konieczne jest zastosowanie alternatywnego rozwiązania na odprowadzanie nieczystości. Jednak umiejscowienie szamba nie będzie zależne od nieprzekraczalnej linii zabudowy z dwóch powodów. Po pierwsze taki element nie jest traktowany jako obiekt budowlany, a po drugie jest on realizowany jako obiekt podziemny.  Należy jednak przy tym pamiętać, że na miejsce realizacji szamba wpływają inne przepisy, które również określają odległość od granicy działki, poszczególnych budynków itp.

Budowa domu z firmą New-House

Firma New-House zajmuje się budową domów jednorodzinnych od 1991 roku, wykonaliśmy ponad 1500 domów jednorodzinnych i cieszymy się bardzo dużym zaufaniem wśród inwestorów. Udało nam się to osiągnąć, przede wszystkim dzięki kompleksowej ofercie, która pozwala wspierać klienta na każdym etapie współpracy. Oferujemy pomoc już przy wyborze działki i sprawdzeniu jej warunków, w tym również przy zweryfikowaniu nieprzekraczalnej linii zabudowy. Szczegóły tej oferty znajdują się pod adresem: https://new-house.com.pl/dzialki. Poza budową domów oferujemy także tysiące gotowych projektów oraz wykonanie indywidualnego projektu na zamówienie klienta. Warto wiedzieć, że nasi specjaliści wykonują także adaptacje gotowych projektów. Jeżeli chcą Państwo sprawdzić, jaki koszt wyniosą ewentualne zmiany w projekcie, zachęcamy do skorzystania z naszego nowego kalkulatora: https://new-house.com.pl/adaptacja-projektu.

Zależy Państwu na solidnej, sprawnej budowie domu z fachowym wsparciem merytorycznym oraz gwarancją jakości? Zapraszamy do współpracy z firmą New-House!