Od czego zacząć budowę domu?

Wiele osób sądzi, że budowa domu to przede wszystkim zasadnicze prace budowlane – owszem, jest to bez wątpienia najważniejsza część całej inwestycji, ale na pewno nie pierwsza. Budowa domu zaczyna się tak naprawdę dużo wcześniej – m.in. od zdecydowania się na konkretną formę finansowania inwestycji, zakupu działki czy załatwienia wielu niezbędnych formalności.

Budowa domu powinna się rozpocząć od przemyślenia całej inwestycji pod kątem finansowym. Istnieje bowiem kilka różnych sposobów na sfinansowanie własnych czterech ścian. Oczywiście idealnie jest, jeśli przyszli inwestorzy dysponują gotówką, która pozwala im sfinansować budowę bez konieczności zadłużania się na 20 czy 30 lat. W praktyce jednak na takie rozwiązanie mogą pozwolić sobie nieliczni, więc powszechnie stosowaną formą finansowania budowy jest kredyt hipoteczny. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, inwestor musi posiadać wkład własny – obecnie jest to 20% wnioskowanej kwoty kredytu. Wkład własny nie musi być gotówką – zdecydowana większość banków jest skłonna uznać za wkład własny zakupioną wcześniej za zaoszczędzone pieniądze działkę.

Zakup działki

Niewiele osób posiada odziedziczoną po rodzicach czy dziadkach działkę, którą może wykorzystać na budowę domu. Zdecydowana większość inwestorów zmuszona jest więc do zakupu gruntu. Kryteriów, które należy brać pod uwagę przy jego wyborze jest oczywiście mnóstwo. Po pierwsze – to cena. Zależy ona od wielu czynników: lokalizacji działki, jej wielkości, sąsiedztwa czy ewentualnego uzbrojenia. Co do zasady, zdecydowanie droższe są działki w miastach niż na wsiach, choć również w atrakcyjnych miejscowościach podmiejskich (np. niedaleko Warszawy, Poznania czy Gdańska) ceny działek mogą być bardzo wysokie. Najdroższa w całym kraju jest Warszawa – we wrześniu 2019 r. metr kwadratowy gruntu budowlanego kosztował tam 857 zł. Z drugiej strony, działkę w województwie warmińsko-mazurskim można kupić już za około 82 zł za metr kwadratowy.

Jeśli chodzi o powierzchnię, minimalna wielkość działki potrzebnej do budowy domu jednorodzinnego to około 700 metrów kwadratowych. Najlepsze są jednak działki o powierzchni około 1000 metrów kwadratowych, o kształcie prostokąta oraz kwadratu (lub zbliżonym). Na tego typu nieruchomościach można zrealizować naprawdę wiele projektów, a dodatkowo – wygospodarować miejsce na niewielki ogród czy część rekreacyjną.

MPZP lub warunki zabudowy

Po zakupie działki inwestorów czeka jedna z wielu formalności do załatwienia. Trzeba bowiem sprawdzić w odpowiednim urzędzie miasta, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli dokument taki istnieje, można z niego dowiedzieć się, jakie są ogólne warunki zabudowy danej nieruchomości (np. to, jak duży dom może na niej stanąć). Jeżeli jednak MPZP nie istnieje, a taka jest w większości przypadków rzeczywistość, inwestor musi wystąpić do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wybór projektu

Po zakupie działki i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, przejść można do kolejnego etapu, czyli wyboru odpowiedniego projektu – to niezwykle ważna decyzja, od której zależeć będzie komfort i jakość życia rodziny przez wiele kolejnych lat. Oczywiście wybór odpowiednego projektu zależy od wielu czynników: wymiarów działki, możliwości finansowych inwestorów, liczebności rodziny, ale także indywidualnych gustów i preferencji.

Zdecydować się można na projekt domu przygotowany na indywidualne zamówienie przez architekta (jest to rozwiązanie droższe oraz dość czasochłonne) lub projekt gotowy – np. z naszej bazy dostępnej na stronie https://new-house.com.pl/projekty-domow. Znaleźć tam można tysiące projektów domów jednorodzinnych: parterowych, z poddaszem użytkowym oraz piętrowych, klasycznych oraz nowoczesnych, w stylu śródziemnomorskich rezydencji i amerykańskich willi, zachwycających architektonicznymi detalami lub ukierunkowanych na funkcjonalność. Oczywiście jesteśmy otwarci również na inne formy współpracy, np. realizację projektów przygotowanych przez zewnętrznych architektów.

Pozwolenie na budowę

Przed rozpoczęciem zasadniczych prac budowlanych konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę – niestety jest to dość skomplikowana procedura, wymagająca skompletowania wielu dokumentów oraz kilku wizyt w urzędach. W New-House po podpisaniu umowy wszystkie te formalności bierzemy na siebie, dzięki czemu inwestor oszczędza swój prywatny czas, a wielokrotnie i sporo nerwów…

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, należy złożyć w starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta – w przypadku miast na prawach powiatu) prawidłowy, kompletny wniosek z załączonymi wszystkimi dokumentami. Urząd ma na jego rozpatrzenie oraz udzielenie inwestorowi pisemnej odpowiedzi 65 dni. W praktyce jednak z terminem tym bywa różnie – są w Polsce miejsca, gdzie na wydanie pozwolenia na budowę czeka się nawet… pół roku!

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę muszą być załączone:
• cztery egzemplarze projektu budowalnego z koniecznymi uzgodnieniami, opiniami oraz pozwoleniami,
• zaświadczenie izby samorządu zawodowego (np. izby architektów) potwierdzające, że autor projektu jest wpisany na jej listę i posiada uprawnienia do projektowania domów,
• oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ewentualne potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.

Jeśli budowany dom ma być przeznaczony jedynie do celów mieszkalnych, wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest bezpłatne. Jeśli wniosek w imieniu inwestora składa pełnomocnik, należy zapłacić 17 zł za ustanowienie pełnomocnictwa.

Przyłącza budowlane

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę można wreszcie przystąpić do prac budowlanych, ale… jeszcze nie domu, ale przyłączy: wodnego, kanalizacyjnego, gazowego oraz elektrycznego (oczywiście jeśli zakupiona została działka nieuzbrojona, czyli bez dostępu do mediów). Jeśli takie jest życzenie inwestorów, również na tym etapie wykonuje się sieć monitoringu, telewizyjną oraz światłowód.

Budowa przyłączy wymaga oczywiście projektów, różnego rodzaju pozwoleń oraz uzgodnień z dostawcami mediów. Ogólnie zasada jest prosta – do granicy działki przyłącze buduje przedsiębiorstwo dostarczające media, od granicy działki za jego powstanie odpowiada inwestor. Oczywiście trzeba się tu liczyć ze sporymi nakładami finansowymi oraz czasowymi. Może być tak, że termin budowy przyłącza wskazany przez dostawcę prądu czy wody sięgnie kilku, czasem nawet kilkunastu miesięcy.

Również w tym przypadku warto więc zlecić wszystkie formalności specjalistom z naszej firmy New-House. Choć terminów wskazanych przez zakłady gazowe czy elektryczne nie przeskoczymy, to możemy przejąć na siebie kontakt z nimi, kompletowanie dokumentów czy wizyty w urzędach. Zapraszamy do kontaktu -> https://new-house.com.pl/kontakt.