Niekorzystny plan miejscowy, brak możliwości realizacji inwestycji – czy można zaskarżyć?

Znakomita większość inwestorów kupuje działkę budowlaną, ponieważ ich celem jest budowa domów lub nieruchomości o innym przeznaczeniu. Ewentualnie kupują teren również po to, aby po jakimś czasie korzystnie go sprzedać. W tej sytuacji nie dziwi, że oczekują oni możliwości zabudowy posiadanego miejsca. Okazuje się jednak, że w praktyce różnie z tym bywa. Winnym są najczęściej zmiany wprowadzone w nowo uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obejmującym daną działkę.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

To akt prawa miejscowego, przyjmowany w formie uchwały przez radę gminy będącą organem władzy na szczeblu terytorialnym. Stanowi on podstawę do późniejszego wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych np. pozwoleń na budowę. Określa drobiazgowo przeznaczenie konkretnych terenów, zasady kształtowania ładu przestrzennego i jego ochrony, zasady prowadzonej zabudowy i zagospodarowania, zasady podziału oraz scalania nieruchomości, umiejscowienie inwestycji publicznych, jak również warunki i ograniczenia w użytkowaniu poszczególnych nieruchomości.

Z tego dokumentu jasno wynika więc, jak właściciele działek budowlanych znajdujących się w zakresie obowiązywania planu mogą wykonywać swoje prawo własności. Rozsądny i przemyślany MPZP stanowi podstawę planowania przestrzennego gminy. I od niego tak naprawdę, zależy czy na naszej działce cokolwiek wybudujemy, a jeśli tak to, jakie parametry będzie musiał spełniać budynek?

Warto w tym miejscu dodać, że MPZP nie jest uchwalany raz na zawsze. Tak więc w praktyce może się okazać, że działka, którą kupiliśmy jako budowlaną, po jakimś czasie już budowlaną nie jest, bo budowy zakazuje nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, aby jego ustalenia były wiążące, cała procedura uchwalenia musi być przeprowadzona poprawnie. W innym wypadku możemy wystąpić o unieważnienie takiego MPZP.

Właściwy przebieg procedury planistycznej

Rada gminy podejmuje uchwałę o rozpoczęciu sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A właściwy wójt (w gminach wiejskich), burmistrz (w miastach poniżej 100 tyś. mieszkańców) lub prezydent miasta (w miastach powyżej 100 tyś. mieszkańców oraz miastach wojewódzkich) ogłasza w prasie, obwieszczeniu lub na stronie Biuletynu Informacji Publicznej informację o przystąpieniu do sporządzania planu i możliwości składania wniosków do projektu dotyczących terenu, którego plan dotyczy. W ogłoszeniu musi być podana forma, miejsce oraz termin składania takich wniosków. Termin nie może być krótszy niż 21 dni od daty publikacji ogłoszenia. Każdy wniosek powinien zostać rozpatrzony, jednakże należy zdawać sobie sprawę z faktu, że nie każdy postulat zostanie wzięty pod uwagę w projekcie MPZP.

Później następuje przygotowanie planu w oparciu o drobiazgowe analizy stanu istniejącego i przedłożenie go do wglądu na minimum 21 wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko naturalne. W tym czasie organizowane są konsultacje i dyskusje społeczne z gronem zainteresowanych a uwagi do planu może wnieść każdy, kto w jakimś względzie nie zgadza się z ustaleniami w nim poczynionymi.

Jeśli z jakichś powodów obwieszczenia nie zostaną przeprowadzone, a co za tym idzie, również dyskusje nie dojdą do skutku nosi to znamiona naruszenia prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej. W takiej sytuacji należy się liczyć z poważnym ryzykiem unieważnienia takiego MPZP przez sąd z powodu jawnego naruszenia procesu jego sporządzania.

Co możemy zrobić, jeśli MPZP narusza nasze interesy?

Każdy, kogo interes prawny lub posiadane uprawnienia zostały naruszone w wyniku podjęcia konkretnej uchwały przez administrację publiczną, może zaskarżyć tę uchwałę do sądu administracyjnego. Jeśli więc przykładowo uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nakłada na właściciela działki ograniczenia, które wcześniej nie wynikały z prawa, to gmina podjętą uchwałą naruszyła bezpośredni, aktualny i realny interes prawny inwestora. 

Zaskarżając MPZP do sądu administracyjnego, należy rzeczowo przedstawić to w jaki sposób dokument zmienił sytuację właściciela działki, np. w wyniku jego obowiązywania niemożliwa jest budowa domu do stanu deweloperskiego na posiadanym terenie. Jednakże warto pamiętać, że nie może być to naruszenie interesu hipotetycznego, czyli takiego, który może wystąpić w bliżej nieokreślonej przyszłości. Musi być to realne zagrożenie występujące w dacie obowiązywania uchwalonego MPZP. Co ważne, możliwość zaskarżenia uchwały, która wprowadziła niekorzystny dla nas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aktualnie nie jest ograniczona czasowo.

W tej sytuacji warto zadbać o swój interes, ponieważ w innym wypadku musimy liczyć się ze sporymi utrudnieniami zarówno w zakresie zabudowy konkretnego terenu, jak i jego zyskownej sprzedaży. Nie od dzisiaj bowiem wiadomo, że działki budowlane są znacznie droższe niż działki bez możliwości zabudowy.

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w wyborze lub zakupie działki zapraszamy na stronę https://new-house.com.pl/dzialki. Sprawdzimy także, czy wybrany przez Państwa projekt będzie możliwy do wybudowania na wybranej działce. 

Planujesz budowę i interesuje Cię konkretna powierzchnia netto budynku? Skorzystaj z naszej rozbudowanej wyszukiwarki gotowych projektów budowlanych i znajdź nieruchomość, której szukasz!