Akademia Budowlana

Niekorzystny plan miejscowy, brak możliwości realizacji inwestycji – czy można zaskarżyć?

Znakomita większość inwestorów kupuje działkę budowlaną, ponieważ ich celem jest budowa domów lub nieruchomości o innym przeznaczeniu. Ewentualnie kupują teren również po to, aby po jakimś czasie korzystnie go sprzedać. W tej sytuacji nie dziwi, że oczekują oni możliwości zabudowy posiadanego miejsca. Okazuje się jednak, że w praktyce różnie z tym bywa. Winnym są najczęściej zmiany wprowadzone w nowo uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obejmującym daną działkę.
 
Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

To akt prawa miejscowego, przyjmowany w formie uchwały przez radę gminy będącą organem władzy na szczeblu terytorialnym. Stanowi on podstawę do późniejszego wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych np. pozwoleń na budowę. Określa drobiazgowo przeznaczenie konkretnych terenów, zasady kształtowania ładu przestrzennego i jego ochrony, zasady prowadzonej zabudowy i zagospodarowania, zasady podziału oraz scalania nieruchomości, umiejscowienie inwestycji publicznych, jak również warunki i ograniczenia w użytkowaniu poszczególnych nieruchomości.

Z tego dokumentu jasno wynika więc, jak właściciele działek budowlanych znajdujących się w zakresie obowiązywania planu mogą wykonywać swoje prawo własności. Rozsądny i przemyślany MPZP stanowi podstawę planowania przestrzennego gminy. I od niego tak naprawdę, zależy czy na naszej działce cokolwiek wybudujemy, a jeśli tak to, jakie parametry będzie musiał spełniać budynek?

Warto w tym miejscu dodać, że MPZP nie jest uchwalany raz na zawsze. Tak więc w praktyce może się okazać, że działka, którą kupiliśmy jako budowlaną, po jakimś czasie już budowlaną nie jest, bo budowy zakazuje nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, aby jego ustalenia były wiążące, cała procedura uchwalenia musi być przeprowadzona poprawnie. W innym wypadku możemy wystąpić o unieważnienie takiego MPZP.
 
Właściwy przebieg procedury planistycznej

Rada gminy podejmuje uchwałę o rozpoczęciu sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A właściwy wójt (w gminach wiejskich), burmistrz (w miastach poniżej 100 tyś. mieszkańców) lub prezydent miasta (w miastach powyżej 100 tyś. mieszkańców oraz miastach wojewódzkich) ogłasza w prasie, obwieszczeniu lub na stronie Biuletynu Informacji Publicznej informację o przystąpieniu do sporządzania planu i możliwości składania wniosków do projektu dotyczących terenu, którego plan dotyczy. W ogłoszeniu musi być podana forma, miejsce oraz termin składania takich wniosków. Termin nie może być krótszy niż 21 dni od daty publikacji ogłoszenia. Każdy wniosek powinien zostać rozpatrzony, jednakże należy zdawać sobie sprawę z faktu, że nie każdy postulat zostanie wzięty pod uwagę w projekcie MPZP.

Później następuje przygotowanie planu w oparciu o drobiazgowe analizy stanu istniejącego i przedłożenie go do wglądu na minimum 21 wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko naturalne. W tym czasie organizowane są konsultacje i dyskusje społeczne z gronem zainteresowanych a uwagi do planu może wnieść każdy, kto w jakimś względzie nie zgadza się z ustaleniami w nim poczynionymi.

Jeśli z jakichś powodów obwieszczenia nie zostaną przeprowadzone, a co za tym idzie, również dyskusje nie dojdą do skutku nosi to znamiona naruszenia prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej. W takiej sytuacji należy się liczyć z poważnym ryzykiem unieważnienia takiego MPZP przez sąd z powodu jawnego naruszenia procesu jego sporządzania.
 
Co możemy zrobić, jeśli MPZP narusza nasze interesy?

Każdy, kogo interes prawny lub posiadane uprawnienia zostały naruszone w wyniku podjęcia konkretnej uchwały przez administrację publiczną, może zaskarżyć tę uchwałę do sądu administracyjnego. Jeśli więc przykładowo uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nakłada na właściciela działki ograniczenia, które wcześniej nie wynikały z prawa, to gmina podjętą uchwałą naruszyła bezpośredni, aktualny i realny interes prawny inwestora. 

Zaskarżając MPZP do sądu administracyjnego, należy rzeczowo przedstawić to w jaki sposób dokument zmienił sytuację właściciela działki, np. w wyniku jego obowiązywania niemożliwa jest budowa domu do stanu deweloperskiego na posiadanym terenie. Jednakże warto pamiętać, że nie może być to naruszenie interesu hipotetycznego, czyli takiego, który może wystąpić w bliżej nieokreślonej przyszłości. Musi być to realne zagrożenie występujące w dacie obowiązywania uchwalonego MPZP. Co ważne, możliwość zaskarżenia uchwały, która wprowadziła niekorzystny dla nas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aktualnie nie jest ograniczona czasowo.

W tej sytuacji warto zadbać o swój interes, ponieważ w innym wypadku musimy liczyć się ze sporymi utrudnieniami zarówno w zakresie zabudowy konkretnego terenu, jak i jego zyskownej sprzedaży. Nie od dzisiaj bowiem wiadomo, że działki budowlane są znacznie droższe niż działki bez możliwości zabudowy.

Planujesz budowę i interesuje Cię konkretna powierzchnia netto budynku? Skorzystaj z naszej rozbudowanej wyszukiwarki gotowych projektów budowlanych i znajdź nieruchomość, której szukasz!
 
.

Kontakt

Jesteśmy do dyspozycji 7 dni w tygodniu, od 7:00 do 21:00.

Chętnie odpowiemy na każde pytanie.
Zachęcamy do kontaktu.

kontakt90@new-house.com.pl
+48 504 125 130
* - pole wymagane
contact_form_checkbox_unchecked Wyrażam zgodę na wykorzystywanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, tj. w szczególności na przesyłanie mi informacji za pomocą telefonu i wiadomości sms.*

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie skierowanej do mnie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności za pomocą poczty elektronicznej i w tym celu udostępniam swój adres poczty elektronicznej*

Obowiązki informacyjne
  1. Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: RODO) informujemy, iż:

    1. Administratorem Państwa danych osobowych jest spółka New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w (03-289) Warszawieprzy ul. Twórczej 36, KRS: 0000433725 NIP 5242753852 REGON 146302720 (+48) 501-131-233, kontakt@new-house.com.pl Administrator nie wyznaczył Inspektora Ochrony Danych.
    2. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu udzielenia odpowiedzi na zadane nam pytanie oraz w celach marketingu produktów i usług własnych.
    3. Podstawą przetwarzania Państwa danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. f RODO (prawnie uzasadniony interes realizowany przez administratora).
    4. Państwa dane osobowe będą przechowywane nie dłużej niż przez okres, w którym posiadają przydatność do celu, w jakim zostały zebrane, nie krócej jednak niż przez okres przedawnienia wzajemnych roszczeń, okres przez który jesteśmy zobowiązani przetwarzać dane na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w zależności, który z tych okresów będzie trwał najdłużej.
    5. Dane osobowe mogą być przekazywane podmiotom dostarczającym zewnętrzne usługi dla spółki New-House Sp. z o.o. Sp.k. takim jak kancelarie prawne czy firmy świadczące usługi księgowe.
    6. Posiadają Państwo prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych oraz prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania.
    7. Posiadają Państwo prawo do cofnięcia udzielonej zgody w dowolnym momencie, bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem.
    8. Mają Państwo prawo wniesienia skargi do właściwego organu nadzoru, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych (dawniej: Generalnego Inspektora Danych Osobowych), gdy uznają Państwo, iż przetwarzanie danych osobowych Państwa dotyczących narusza przepisy RODO.
    9. Podanie danych osobowych nie jest wymogiem ustawowym, umownym, ani warunkiem zawarcia umowy - jest ono dobrowolne. Konsekwencją niepodania danych jest brak możliwości udzielenia odpowiedzi na Państwa pytanie lub brak możliwości prowadzenia działań marketingowych.
    10. Administrator nie zamierza przekazywać danych osobowych do państwa trzeciego ani do organizacji międzynarodowych.
    11. W oparciu o dane osobowe Administrator nie będzie podejmował wobec Ciebie zautomatyzowanych decyzji, w tym będących wynikiem profilowania.