Akademia Budowlana

Budowa domu krok po kroku

Krok 1: Wybór działki budowlanej

To bez wątpienia jeden z najważniejszych kroków w drodze do budowy domu dla rodziny. Od niego zależy przecież, to gdzie będziemy mieszkać przez następne kilkanaście a często i kilkadziesiąt lat. Dlatego przed podpisaniem umowy o zakupie działki należy zwrócić baczną uwagę na kilka zasadniczych kwestii, które pozwolą nam spać spokojnie na kolejnych etapach realizacji naszej inwestycji.

• Lokalizacja działki
Dla przyszłej wygody mieszkańców nieruchomości warto wybierać działki znajdujące się w pobliżu infrastruktury tj. przystanki komunikacji miejskiej, obiekty handlowe, placówki oświatowe i służby zdrowia.

• Powierzchnia działki
To jak duży teren zakupimy, zależy od tego, jak duży dom planujemy wybudować i jaką chcemy mieć powierzchnię ogrodu. Najkorzystniej jest zakupić działkę o powierzchni oscylującej w okolicach 1000 metrów kwadratowych, jednak nie mniejszej niż 700 metrów kwadratowych. Należy także pamiętać o obowiązujących przepisach prawa, które wskazują np. odległość ścian budynku od granicy działki.

• Kształt działki
Co do zasady na działce o kształcie kwadratu lub prostokąta (o szerokości większej niż 16 metrów) można wybudować prawie każdą nieruchomość według gotowego projektu. Działki o nietypowych kształtach wymagają najczęściej wykonania projektu na zamówienie, co dla inwestora oznacza wyższe koszty i dłuższy czas oczekiwania. Warto również zwrócić uwagę na ukształtowanie terenu, gdyż np. drastyczne spadki mogą wymagać zastosowania kosztownych rozwiązań budowlanych.

• Dojazd do działki
Najlepiej, jeśli działka posiada dojazdową drogę publiczną. W innym wypadku trzeba ustanawiać służebność tzw. drogi koniecznej przez właścicieli sąsiadujących działek, co oznacza, że musimy zdać się na ich dobrą wolę, a to może generować niepotrzebne konflikty już na starcie znajomości.

• Rodzaj gruntu
Badanie gruntu nie jest obligatoryjne, ale warto je przeprowadzić, ponieważ dzięki niemu dowiemy się, z jaką ziemią mamy do czynienia i jaki jest poziom wód gruntowych. To oszczędzi nam przyszłych niespodzianek. Warto również sprawdzić, czy rozważana przez nas działka nie wchodzi w zakres terenów zalewowych. Szczególnie że wiedza ta jest powszechnie dostępna, wystarczy przejrzeć mapy zagrożenia powodziowego.

• Dostęp do mediów
Oczywiście najlepiej jest zakupić teren już uzbrojony. Jednak nie zawsze jest to możliwe. Jeśli działka jest nieuzbrojona, trzeba przed zakupem sprawdzić, czy możliwe będzie jej podpięcie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej energetycznej i gazowej? 

• Parametry zabudowy
Przed kupnem terenu warto skontrolować, czy nieruchomość wchodzi w skład Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a jeśli tak to, jakie parametry techniczne musi spełniać planowana budowa domu parterowego lub piętrowego? Jeśli takiego planu nie ma, to musimy się liczyć koniecznością wystąpienia o Warunki Zabudowy, nim przystąpimy do kolejnych działań.

• Stan prawny nieruchomości
Zanim podpiszemy umowę na zakup działki, należy zapoznać się z jej stanem prawnym. Można to zrobić w wydziale geodezji miejscowego starostwa powiatowego. Wypis z rejestru gruntów wskaże nam nie tylko powierzchnię działki, ale i jej właścicieli oraz numer księgi wieczystej, którą również warto skontrolować, by mieć pewność, że na nieruchomości np. nie ciąży hipoteka.

New-House oferuje pomoc zarówno w wyborze działki, jak i sprawdzeniu jej pod kątem dokumentacyjnym.
 
 
Krok 2: Wybór projektu domu

Jak zacząć budowę domu, jeśli nie mamy odpowiedniego projektu? To, na jaki projekt się zdecydujemy, zależy od naszych indywidualnych preferencji w zakresie stylów architektonicznych i oczekiwań, jakie ma spełniać nasz wymarzony dom. Zarówno domy parterowe, domy z poddaszem użytkowym, jak i domy piętrowe mają takie samo grono zagorzałych zwolenników, jak i przeciwników. Zasadniczo wszystko zależy od tego, co się nam podoba.

Wielu inwestorów decyduje się na wybór jednego z gotowych projektów budowlanych. Jest to rozwiązanie tańsze i szybsze niż przygotowanie indywidualnego projektu domu. Ich dodatkową zaletą jest fakt, że często posiadają one wycenę całej inwestycji. New-House udostępnia bogatą bazę gotowych projektów domów, które oprócz standardowych planów architektonicznych i wizualizacji zawierają również kosztorys budowy domu i harmonogram prac. Dzięki temu inwestor od początku wie, z jakiego rzędu wydatkami musi się liczyć, decydując się na tę konkretną inwestycję i ile czasu potrwają prace. Warto w tym miejscu dodać, że kosztorys jest wymagany przez banki do rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny.

Jeśli więc nie mamy specjalnych wymagań dotyczących mającej powstać nieruchomości,  nasza działka ma standardowy kształt i nie planujemy budowy domu o powierzchni powyżej 200 metrów kwadratowych, to warto rozważyć zakup gotowego projektu budowlanego.

Oczywiście w każdej sytuacji możemy zdecydować się na zamówienie projektu indywidualnego, który pozwoli na dopasowanie rozwiązań do potrzeb każdego z przyszłych użytkowników domu. Jednakże w tym przypadku musimy liczyć się z tym, że cały proces będzie wymagał od nas znacznie większego zaangażowania, zajmie więcej czasu i będzie droższy niż projekt znaleziony w zasobach Internetu.
 
Krok 3: Uzyskanie pozwolenia na budowę

Fakty są takie, że od pozwolenia na budowę zależy rozpoczęcie prac i kolejne etapy budowy.  To decyzja administracyjna wydawana przez starostwo powiatowe lub urząd miasta (gdy jest to miasto na prawach powiatu) w stosunku do gruntów objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Aby je otrzymać, należy złożyć kompletny wniosek w odpowiednim urzędzie. Przepisy stanowią, że jego rozpatrzenie powinno nastąpić w maksymalnie 65 dni. Jednak praktyka i statystyki pokazują, że różnie z tym bywa. Wydanie pozwolenia na budowę nieruchomości mieszkalnej jest bezpłatne, a rozpoczęcie prac musi nastąpić w ciągu 3 lat od wydania decyzji, po tym czasie pozwolenie staje się nieważne.

Jeśli nasza działka nie wchodzi w skład miejscowego planu zagospodarowania (co niestety zdarza się dość często) musimy wystąpić do odpowiedniego urzędu z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy. O takie warunki możemy wystąpić nie tylko jako właściciele konkretnego terenu. Można to zrobić jeszcze zanim podpiszemy umowę zakupu działki budowlanej, aby się dowiedzieć czy budowa w ogóle będzie możliwa, a jeśli tak to, jakie parametry będzie musiał spełniać budynek.

Decydując się na budowę domu krok po kroku z New-House możesz liczyć na wsparcie również na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy.
 
Krok 4: Wykonanie przyłączy budowlanych

Jeśli zakupiona działka jest nieuzbrojona, to konieczne jest uzbrojenie jej w cztery główne rodzaje przyłączy budowlanych (elektryczne, wodne, gazowe, kanalizacyjne) oraz zależnie od preferencji przyłącza dodatkowe (światłowód, telewizja, monitoring). Wymaga to załatwienia szeregu formalności, podpisania stosownych umów z dostawcami oraz przeprowadzenia właściwych prac budowlanych na terenie posiadanej działki.

Co do zasady w przypadku przyłączy głównych ich doprowadzeniem do granicy działki zajmuje się konkretny operator, zaś za wykonanie przyłącza do budynku na terenie działki odpowiada jej właściciel. New-House wspiera swoich klientów zarówno na etapie kompletowania niezbędnych dokumentów, jak i podczas fizycznego wykonania przyłączy na działce.
 
Krok 5: Pozyskanie finansowania

Aby kupić działkę i wybudować na niej wymarzony dom, nie musimy dysponować całością środków finansowych na pokrycie niezbędnych wydatków. By skorzystać z kredytu hipotecznego, należy dysponować wkładem własnym na poziomie 20% wnioskowanej kwoty. Banki oferują różnorodne rodzaje finansowania (na działkę budowlaną, na budowę domu do 100m2 lub większego albo na obie inwestycje) i na różnych zasadach obliczają zdolność kredytową inwestorów. Przybliżoną zdolność kredytową można sprawdzić, korzystając z naszego kalkulatora hipotecznego.

Wniosek o kredyt warto złożyć w kilku instytucjach finansowych, które są w stanie pożyczyć nam potrzebną kwotę, ponieważ może się okazać, że pomimo wstępnej decyzji kredytu nie otrzymamy. Wybierając banki, do których złożymy wnioski, należy zwrócić uwagę na koszty oprocentowania, prowizji oraz pełen pakiet kosztów dodatkowych. Wielu inwestorów przeraża ilość danych, jakie należy wziąć pod uwagę i czasu, jaki trzeba poświęcić na analizę. W takim przypadku idealnym rozwiązaniem jest nawiązanie współpracy z doświadczonym partnerem takim jak New-House, który stanowi doskonałe wsparcie również na etapie starania o finansowanie inwestycji.
 
Krok 6: Stan surowy

Doprowadzenie inwestycji do stanu surowego stanowi pierwszy z etapów zasadniczych prac prowadzonych na posiadanym terenie. W przypadku zlecenia budowy domu jednorodzinnego New-House prace te zajmują 3 miesiące (maksymalnie 4, jeśli mamy do czynienia z nieruchomością o powierzchni powyżej 200 metrów kwadratowych). Stan surowy najprościej rzecz ujmując, oznacza, że nieruchomość ma ściany, schody wewnętrzne, okna, komin, strop, więźbę dachową, pokrycie dachu i drzwi zewnętrzne. Całości daleko jeszcze do wykończonego domu, w którym można zamieszkać, ale obiekt jest zabezpieczony przed działaniem niekorzystnych czynników atmosferycznych.

Aby doprowadzić dom do stanu surowego, należy wykonać poniższe prace budowlane:
• przeprowadzenie robót ziemnych,
• wylanie fundamentów,
• wykonanie ściany fundamentowej,
• wykonanie chudych posadzek,
• budowa ścian parteru,
• wykonanie elementów żelbetowych i stropu nad parterem,
• budowa ścian działowych,
• wykonanie komina,
• budowa dachu — więźba dachowa, pokrycie dachowe.
 
Krok 7: Montaż okien, drzwi i bram garażowych

Aby podczas budowy domu piętrowego uzyskać stan surowy zamknięty, należy zamontować okna, drzwi zewnętrzne oraz jeśli projekt je przewiduje także bramę garażową i rolety zewnętrzne. Po wykonaniu tych prac można zostawić nieruchomość na zimę, ponieważ jest w pełni zabezpieczona przed działaniem warunków pogodowych. Z naszego doświadczenia wynika, że oszczędności na stolarce okiennej oraz drzwiowej nie są wskazane, ponieważ niskiej jakości produkty nie zabezpieczają odpowiednio przed chłodem i hałasem pochodzącym z zewnątrz budynku, często są również znacznie mniej estetyczne. Tak więc kupując tanie okna czy drzwi, docelowo zapłacimy więcej za ogrzewanie i będziemy mieszkać w mniej korzystnych warunkach. Nie warto. Z pomocą doradców New-House wybór stolarki okiennej i drzwiowej jest łatwiejszy, ponieważ dysponują oni specjalistyczną wiedzą na temat aktualnie stosowanych rozwiązań oraz doświadczeniem, którym chętnie dzielą się z inwestorami.
 
 
Krok 8: Prace deweloperskie

Stan deweloperski to umowny termin, który najczęściej oznacza, że w czasie budowy domu do 200m2 lub mniejszego zakończone zostały prace związane z doprowadzeniem wszystkich mediów, ale dom nie jest jeszcze wykończony i nie nadaje się do zamieszkania. Szczegółowy zakres robót prowadzących do uzyskania stanu deweloperskiego każdorazowo określa wykonawca nieruchomości.

W New-House do stanu deweloperskiego zaliczamy:
• instalacje hydrauliczne – doprowadzenie ciepłej i zimnej wody,
• instalacje centralnego ogrzewania oraz ogrzewania podłogowego,
• instalację centralnego odkurzacza, jeśli takowy przewiduje projekt,
• szlichty cementowe wraz z izolacjami przeciwwilgociowymi i termicznymi,
• instalację elektryczną,
• położenie płyt kartonowo-gipsowych,
• wykonanie tynków wewnętrznych,
• wykonanie ocieplenia dachu,
• wykonanie elewacji wraz z ociepleniem,
• wykonanie tynków zewnętrznych,
• montaż okien i parapetów,
• montaż drzwi zewnętrznych i bramy garażowej,
• wykonanie balkonów.

W przypadku nieruchomości o powierzchni do 200 metrów kwadratowych prace deweloperskie prowadzone przez New-House zajmują około 3 miesiące.
 
Krok 9: Wykończenie pod klucz

Dom wykończony pod klucz oznacza, że możemy się do niego wprowadzić bez konieczności wykonywania jakichkolwiek prac. Wszystko jest zaprojektowane zgodnie z ustaleniami i gotowe do zamieszania. Wystarczy wstawić swoje meble, przywieźć rzeczy osobiste i można cieszyć się z własnych czterech ścian. Specjalistom z New-House ten etap przygotowania nieruchomości zajmuje około 2 miesiące lub jeśli dom ma powyżej 200m2 – 3 miesiące.

Budowa domu pod klucz najczęściej obejmuje:
• wykonanie glazury i terakoty,
• układanie połóg,
• wykonanie tynków we wnętrzach pomieszczeń,
• malowanie ścian oraz sufitów w całej nieruchomości,
• wykończenie stolarki okiennej i drzwiowej,
• montaż armatury łazienkowej, czyli tzw. biały montaż,
• montaż urządzeń elektrycznych – AGD, RTV,
• wykonanie kotłowni,
• wykonanie podbitki dachowej.
 
Krok 10: Zagospodarowanie terenu

Kompleksowa budowa domu obejmuje również odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni wokół nieruchomości. Dzięki temu staje się ona w pełni funkcjonalna. Nowoczesne ogrodzenie, wygodny podjazd, bezpieczne schody, estetyczne ścieżki oraz zapraszający do odpoczynku taras to tylko niektóre z prac, jakie wykonujemy dla naszych klientów w ramach użytkowego zagospodarowania przestrzeni wokół domu. Tego rodzaju działania zajmują nam najczęściej około 1 miesiąca.
 
 
Krok 11: Odbiór budynku

Ostatnim etapem na drodze do zamieszkania w nowo wybudowanym domu jest odbiór gotowego budynku. W tym celu należy poinformować Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zakończeniu prac.

Należy przekazać mu również komplet dokumentów, który musi zawierać:
• oryginał dziennika budowy ze wpisem o zamknięciu budowy,
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania budynku z projektem oraz obowiązującymi przepisami,
• dokument podpisany przez kierownika budowy informujący o wykonaniu pomiarów powierzchni użytkowej nieruchomości zgodnie z rozporządzeniem MTiGM z dnia 25 kwietnia 2012 roku,
• kopie rysunków projektowych wprowadzonych zmian nieistotnych, jeśli takowe zostały przeprowadzone,
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą wraz z mapką sporządzoną przez wynajętego geodetę,
• protokoły odbioru przyłączy lub zamiennie umowy podpisane z dostawcami konkretnych mediów,
• protokół odbioru instalacji gazowej, jeśli takowa istnieje w obiekcie,
• protokoły odbioru pionów wentylacyjnych i kominów,
• test higieniczny szamba – jeśli nie korzystamy z kanalizacji miejskiej,
• wynik laboratoryjny wody, potwierdzający jej zdatność do spożycia – jeśli będziemy wykorzystywać własne ujęcie wody pitnej.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w ciągu 21 dni od dnia złożenia przez nas zawiadomienia o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego może wysłać na miejsce kontrolę, która ma za zadanie sprawdzić zgodność budynku z projektem. Jednakże musi wcześniej poinformować inwestora o planowanych odwiedzinach. Jeśli wszystko się zgadza, otrzymujemy zgodę na użytkowanie i zamieszkanie domu.

Jeśli zaś kontrola wykaże nieprawidłowości czy nieścisłości w stosunku do projektu budowlanego, na który otrzymaliśmy pozwolenie na budowę, to Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może również wnieść sprzeciw. Może także nałożyć na inwestora karę pieniężną, jeśli uchybienia są znaczące. Inspektor ma również kompetencje, by nakazać wykonanie poprawek budynku, a jeśli inwestor się do nich nie zastosuje, może wydać nakaz rozbiórki nieruchomości. Warto również pamiętać, że zamieszkanie w domu bez pozwolenia grozi karami pieniężnymi.

Chcesz wiedzieć, ile będzie kosztować wybudowanie Twojego wymarzonego domu? Skorzystaj już dziś z naszego wygodnego kalkulatora budowy domu! Zapraszamy!
 
.

Kontakt

Jesteśmy do dyspozycji 7 dni w tygodniu, od 7:00 do 21:00.

Chętnie odpowiemy na każde pytanie.
Zachęcamy do kontaktu.

kontakt90@new-house.com.pl
+48 504 125 130
* - pole wymagane
Tak   Nie
Wyrażam zgodę na wykorzystywanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, tj. w szczególności na przesyłanie mi informacji za pomocą telefonu i wiadomości sms.*

Tak   Nie
WWyrażam zgodę na przetwarzanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie skierowanej do mnie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności za pomocą poczty elektronicznej i w tym celu udostępniam swój adres poczty elektronicznej*

Obowiązki informacyjne
  1. Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: RODO) informujemy, iż:

    1. Administratorem Państwa danych osobowych jest spółka New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w (03-289) Warszawieprzy ul. Twórczej 36, KRS: 0000433725 NIP 5242753852 REGON 146302720 (+48) 501-131-233, kontakt@new-house.com.pl Administrator nie wyznaczył Inspektora Ochrony Danych.
    2. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu udzielenia odpowiedzi na zadane nam pytanie oraz w celach marketingu produktów i usług własnych.
    3. Podstawą przetwarzania Państwa danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. f RODO (prawnie uzasadniony interes realizowany przez administratora).
    4. Państwa dane osobowe będą przechowywane nie dłużej niż przez okres, w którym posiadają przydatność do celu, w jakim zostały zebrane, nie krócej jednak niż przez okres przedawnienia wzajemnych roszczeń, okres przez który jesteśmy zobowiązani przetwarzać dane na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w zależności, który z tych okresów będzie trwał najdłużej.
    5. Dane osobowe mogą być przekazywane podmiotom dostarczającym zewnętrzne usługi dla spółki New-House Sp. z o.o. Sp.k. takim jak kancelarie prawne czy firmy świadczące usługi księgowe.
    6. Posiadają Państwo prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych oraz prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania.
    7. Posiadają Państwo prawo do cofnięcia udzielonej zgody w dowolnym momencie, bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem.
    8. Mają Państwo prawo wniesienia skargi do właściwego organu nadzoru, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych (dawniej: Generalnego Inspektora Danych Osobowych), gdy uznają Państwo, iż przetwarzanie danych osobowych Państwa dotyczących narusza przepisy RODO.
    9. Podanie danych osobowych nie jest wymogiem ustawowym, umownym, ani warunkiem zawarcia umowy - jest ono dobrowolne. Konsekwencją niepodania danych jest brak możliwości udzielenia odpowiedzi na Państwa pytanie lub brak możliwości prowadzenia działań marketingowych.
    10. Administrator nie zamierza przekazywać danych osobowych do państwa trzeciego ani do organizacji międzynarodowych.
    11. W oparciu o dane osobowe Administrator nie będzie podejmował wobec Ciebie zautomatyzowanych decyzji, w tym będących wynikiem profilowania.