Akademia Budowlana

Podnoszenie poziomu gruntu przy budowie domu – zasadność, prawo i przepisy

Nawiezienie ziemi na teren działki podczas prowadzonych prac budowlanych może skutkować podniesieniem terenu. Każde tego typu samowolne działanie traktowane jest przez prawo budowlane jako istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego (art. 36a ust. 5) i wymaga podjęcia odpowiednich działań na gruncie formalnym. Nie dzieje się tak bez powodu. Podwyższenie terenu może bowiem nieść za sobą negatywne konsekwencje dla sąsiednich działek oraz nieruchomości na nich zlokalizowanych np. spływ wód opadowych.
 
Poziom terenu określa projekt

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w paragrafie 8, ustępie 2, punkcie 3 określa, że część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać ukształtowanie terenu. W praktyce oznacza to, że projekty domów muszą zawierać nie tylko informacje na temat wymiarów obiektu czy jego odniesienia względem gruntu, ale także samego poziomu terenu posiadanej działki budowlanej. Tak więc każda zmiana w tym zakresie jest ważnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu inwestycji.
 
Co zrobić, gdy wiemy, że podwyższenie terenu nastąpi?

W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie decyzji, która zatwierdzi zamienny projekt budowlany. Wniosek o podniesienie terenu składamy do odpowiedniego organu nadzorującego.
 
Co zrobić, gdy podwyższenie terenu już nastąpiło?

Jeśli w toku prac nastąpiło podniesienie gruntu, co do którego nie uregulowaliśmy odpowiednich formalności to mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czyli bezprawnym dokonaniem istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. W takim przypadku należy wdrożyć określoną procedurę naprawczą.

Inwestor zobowiązany jest przez organ nadzorujący do wykonania we własnym zakresie i przedstawienia zamiennego projektu budowlanego. Należy zawrzeć w nim zmiany, jakie wynikają z przeprowadzonych już robót budowlanych. Może się także zdarzyć, że organ nałoży na inwestora obowiązek doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. Procedura naprawcza co do zasady ma w konsekwencji prowadzić do tego, aby inwestycja była jednocześnie zgodna z obowiązującym prawem oraz z zatwierdzonym projektem budowlanym.
 
 
Spływ wód opadowych na sąsiednie nieruchomości

Podwyższenie terenu może sprawić, że wody opadowe będą spływały na pobliskie działki co w konsekwencji zagrozić może nieruchomościom, które się tam znajdują. Jeśli istnieje takie prawdopodobieństwo, inwestor zostanie zobowiązany do montażu odpowiednich rozwiązań, które mają zapobiec temu negatywnemu scenariuszowi. Także w tym przypadku obowiązkiem inwestora będzie przygotowanie zamiennego projektu budowlanego.

Zasady dotyczące montażu urządzeń zapobiegających spływowi wód na sąsiadujące nieruchomości określają zapisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Paragraf 20 tego dokumentu jasno wskazuje, że zabronione jest dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na sąsiednie nieruchomości.
 
Co robić, jeśli na pobliskiej działce podniesiono grunt?

Sytuacja, kiedy to my podczas budowy podwyższymy teren, jest jednym z możliwych scenariuszy. Drugim jest sytuacja, kiedy to na sąsiedniej działce podniesiono grunt lub zaistniało podniesienie poziomu drogi. Jeśli w związku z tą sytuacją mamy uzasadnione obawy, że może dojść do zalania terenu naszej nieruchomości, powinniśmy podjąć stosowne kroki.

Na początek warto porozmawiać z właścicielem działki i dowiedzieć się, czy wdrożył odpowiednie urządzenia, które mają na celu zapobiec ewentualnemu zalaniu sąsiadujących terenów? Jeśli na podwyższonej działce budowana jest nieruchomość, to można sprawdzić w starostwie czy podniesienie gruntu naniesione jest na projekt budowlany. Takie informacje zostaną udzielone właścicielom sąsiadujących nieruchomości, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem ich teren znajduje się w bezpośrednim obszarze oddziaływania nowo budowanej inwestycji. Jeśli okaże się, że podniesienie nie zostało zgłoszone, to należy powiadomić o tym fakcie nadzór budowlany.
 
 
Co robić w przypadku zalania?

Jeśli wody opadowe, faktycznie zaczną zalewać działkę, trzeba podjąć kroki formalne. W tym celu należy złożyć do wójta wniosek o nakazanie właścicielowi sąsiedniej działki instalacji urządzeń, które docelowo zapobiegną zalewaniu lub przywrócenia stanu sprzed podtopienia. A jeśli woda spowodowała zniszczenia, można wystąpić o ustalenie odpowiedniego odszkodowania do Marszałka Województwa, w którym mieszkamy.
 
Interesuje Cię wycena budowy domu? Zrobimy ją dla Ciebie bezpłatnie! 

Koszt płyty fundamentowej a tradycyjny fundament – poznaj różnice!
 
.

Kontakt

* - pole wymagane
Tak   Nie
Wyrażam zgodę na wykorzystywanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, tj. w szczególności na przesyłanie mi informacji za pomocą telefonu i wiadomości sms.*

Tak   Nie
WWyrażam zgodę na przetwarzanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie skierowanej do mnie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności za pomocą poczty elektronicznej i w tym celu udostępniam swój adres poczty elektronicznej*

Obowiązki informacyjne
  1. Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: RODO) informujemy, iż:

    1. Administratorem Państwa danych osobowych jest spółka New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w (03-289) Warszawieprzy ul. Twórczej 36, KRS: 0000433725 NIP 5242753852 REGON 146302720 (+48) 501-131-233, kontakt@new-house.com.pl Administrator nie wyznaczył Inspektora Ochrony Danych.
    2. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu udzielenia odpowiedzi na zadane nam pytanie oraz w celach marketingu produktów i usług własnych.
    3. Podstawą przetwarzania Państwa danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. f RODO (prawnie uzasadniony interes realizowany przez administratora).
    4. Państwa dane osobowe będą przechowywane nie dłużej niż przez okres, w którym posiadają przydatność do celu, w jakim zostały zebrane, nie krócej jednak niż przez okres przedawnienia wzajemnych roszczeń, okres przez który jesteśmy zobowiązani przetwarzać dane na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w zależności, który z tych okresów będzie trwał najdłużej.
    5. Dane osobowe mogą być przekazywane podmiotom dostarczającym zewnętrzne usługi dla spółki New-House Sp. z o.o. Sp.k. takim jak kancelarie prawne czy firmy świadczące usługi księgowe.
    6. Posiadają Państwo prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych oraz prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania.
    7. Posiadają Państwo prawo do cofnięcia udzielonej zgody w dowolnym momencie, bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem.
    8. Mają Państwo prawo wniesienia skargi do właściwego organu nadzoru, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych (dawniej: Generalnego Inspektora Danych Osobowych), gdy uznają Państwo, iż przetwarzanie danych osobowych Państwa dotyczących narusza przepisy RODO.
    9. Podanie danych osobowych nie jest wymogiem ustawowym, umownym, ani warunkiem zawarcia umowy - jest ono dobrowolne. Konsekwencją niepodania danych jest brak możliwości udzielenia odpowiedzi na Państwa pytanie lub brak możliwości prowadzenia działań marketingowych.
    10. Administrator nie zamierza przekazywać danych osobowych do państwa trzeciego ani do organizacji międzynarodowych.
    11. W oparciu o dane osobowe Administrator nie będzie podejmował wobec Ciebie zautomatyzowanych decyzji, w tym będących wynikiem profilowania.