Projekt domu na wąską działkę

Wąska działka dość mocno narzuca kształt oraz wielkość budynku, który można na niej postawić. Często każdy metr takiej działki jest cenny – jaka więc powinna być odległość budynku od granicy działki? Co na temat usytuowania budynków mówią warunki techniczne? Kiedy można budować bezpośrednio przy granicy, a kiedy jest to niemożliwe? Dzięki nam dowiesz się, czy na pewno budujesz zgodnie z prawem i zachowujesz właściwe odległości!

Wąskie działki są ostatnio bardzo popularne, przede wszystkim ze względu na ich niższe koszty zakupu.

Wąska działka – projekt gotowy czy na indywidualne zamówienie?

Oferta gotowych projektów domów jednorodzinnych na wąską działkę jest stale rozwijana i obejmuje projekty domów z garażami, projekty domów parterowych, piętrowych, w stylu nowoczesnym, jak i tradycyjnym.

Często jednak przy wąskiej działce najlepszym rozwiązaniem będzie projekt indywidualny. Bez względu na kształt lub nachylenie terenu działki, orientacji względem stron świata lub sąsiedniego otoczenia, przygotowanie projektu domu indywidualnego będzie dużo prostsze niż adaptacja projektu gotowego. Dobry projekt indywidualny może zniwelować wady działki czy lepiej wykorzystać jej atuty. Zaletą będzie fakt, iż dom projektuje się od początku do końca zgodnie z oczekiwaniami i wymaganiami inwestora.

W przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących projektów domów na wąską działkę, zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami -> https://new-house.com.pl/kontakt.

Odległość budynku od granicy działki

Odległości budynku od granicy działki zostały jasno określone przez ustawodawcę w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.. Warto zapoznać się z nimi przed zakupem działki – może się okazać, że kupując wymarzoną działkę już na wstępie mamy ograniczone możliwości.

Budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż:
• 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów,
• 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Odstępstwo – kiedy można lokalizować budynek w odległości 1,5 m od granicy działki?

W niektórych przypadkach możliwe jest usytuowanie budynku na działce budowlanej przy zachowaniu mniejszych odległości niż minimalne wskazane wyżej.

Pierwszym wyjątkiem jest możliwość usytuowania budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki lub nawet w granicy działki jeżeli zezwalają na to uregulowania zawarte w obowiązującym na danym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Należy zwrócić uwagę, że odstępstwo to dotyczy jedynie usytuowania budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy działki.

Kolejne odstępstwo dotyczy zabudowy jednorodzinnej, i jest to możliwość usytuowania budynku w granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od tej granicy w przypadku, gdy działka nasza ma szerokość nie przekraczającą 16 metrów.

Jeśli mieścimy się w tym wymiarze działki, nie jest istotna zgoda bądź protest sąsiada, nie będzie miało też znaczenia czy na sąsiedniej działce jest wzniesiony budynek, czy jest ona pusta, możemy śmiało skorzystać z tego przepisu i wybudować budynek w granicy działki lub 1,5 metra od granicy.

Kiedy wybudujemy budynek w ostrej granicy?

Możliwość wybudowania budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, istnieje w sytuacji gdy:
• będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce,
• będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

Stosowanie tego zapisu uzależnione jest od tego, czy sąsiednia działka jest zabudowana budynkiem, bądź czy dla budynku mającego powstać na działce sąsiedniej, wydana jest już decyzja o pozwoleniu na budowę. Jeśli te warunki nie są spełnione, jeśli działka jest pusta, ewentualnie nie ma decyzji o pozwoleniu na budowę, nie będzie możliwe wybudowanie obiektu na podstawie tego przepisu.

Przepisy dopuszczają usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, ale pod warunkiem że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Należy zwrócić uwagę, że przepis ten sprawdzi się w przypadku, gdy przy granicy sąsiad postawił już swój budynek. Jeżeli działki po obu stronach granicy są niezabudowane i żaden z sąsiadów nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę przy granicy, to budowa przy granicy nie będzie możliwa. Przepisy wyraźnie uzależniają ją od wcześniejszego uzyskania przez jednego z sąsiadów ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku.

Garaże – odrębne zasady

Można powiedzieć, że garaże rządzą się swoimi prawami. Przepisy dopuszczają usytuowanie garaży, jak i budynków gospodarczych o długości mniejszej niż 5,5 metrów i wysokości mniejszej niż 3 metry bezpośrednio przy granicy lub odległości nie mniejszej niż 1,5 metra. W tym przypadku nie określono dodatkowych parametrów, dotyczących szerokości działki, czy bezpośredniego sąsiedztwa budynków sąsiada. Należy jednak pamiętać, że ściana przyległa do granicy musi spełniać wymagania przeciwpożarowe. Garaże większe, czyli o długości powyżej 5,5 można budować zachowując odległość 3 metrów od granicy, chyba że mamy możliwość dobudowania naszego garażu do garażu sąsiada wybudowanego w obrębie granicy działki.
Idealnym i tanim rozwiązaniem na małą i wąską działkę będzie projekt domu jednorodzinnego z wiatą zamiast garażu. Wiata przylegająca do jednej ze ścian domu jest dużo tańsza w realizacji niż garaż i świetnie sprawdzi się zarówno jako miejsce postojowe, jak również użyteczne pomieszczenie na rowery czy ogrodowe akcesoria.

Minimalne odległości sytuowania budynku od drogi

W przypadku gdy nasza działka sąsiaduje z drogą, to w zależności od tego, jakiego rodzaju jest to droga, przepisy wskazują minimalne odległości usytuowania domu od zewnętrznej krawędzi jezdni:
• przy autostradzie domy sytuowane powinny być w odległości co najmniej 30 metrów w terenie zabudowy lub 50 metrów poza terenem zabudowy,
• w przypadku dróg ekspresowych odległości te wynoszą odpowiednio 20 metrów i 40 metrów,
• drogi ogólnodostępne krajowe – odległości minimalne to 10 metrów od krawędzi jezdni w terenie zabudowy i 25 metrów poza tym terenem,
• w odniesieniu do dróg wojewódzkich i powiatowych będzie to 8 metrów i 20 metrów,
• drogi gminne – odpowiednio 6 metrów w terenie zabudowy i 15 metrów poza tym terenem.

W odniesieniu do dróg ogólnodostępnych (krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych) zezwala się na pewne odstępstwo i zmniejszenie tych odległości, gdy okoliczności danej inwestycji zasługują na szczególne uwzględnienie, a inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub przed dokonaniem zgłoszenia robót budowlanych uzyska zgodę zarządcy drogi na usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż wskazana powyżej.

Podsumowując, wypunktujmy o czym warto pamiętać wybierając projekt na wąską działkę.
• Dokładne sprawdzenie wymiarów działki – w przypadku działek wąskich jest to sprawa niezwykle istotna. Inwestor ma prawo, zgodnie z przepisami, maksymalnie wykorzystać powierzchnię swojej działki.
• Prawo budowlane zezwala na przybliżenie się do granic działki w zależności od jej konkretnych wymiarów.
• Warto skontaktować się z urzędem danej gminy i poprosić o rozmowę z osobą, która będzie wydawała na danym terenie pozwolenie na budowę. Urząd zwykle nie wystawia pisemnych oświadczeń, ale zyskamy zapewnienie słowne.

Wąska działka to nie problem. Z nowoczesnym gotowym projektem czy też projektem indywidualnym, który uwzględnia wymagania niedużej powierzchni, możesz bez obaw zbudować swój wymarzony dom. Jeśli nabyłeś lub odziedziczyłeś wąską działkę – nie załamuj rąk. Pamiętaj, że kluczem do budowy funkcjonalnego i pięknego domu jest odpowiedni projekt. Zapraszamy do zapoznania się z gotowymi projektami również na wąską działkę na naszej stronie -> https://new-house.com.pl/projekty-domow.