Jak odrolnić działkę?

W poszukiwaniu oszczędności, wielu inwestorów zastanawia się nad zakupem dużo tańszej działki rolnej z myślą o przekształceniu jej w działkę budowlaną. W praktyce, zawsze jest to inwestycja obarczona pewną dozą ryzyka, ponieważ istnieje realne ryzyko, że inwestorowi nie uda się odrolnić działki. W tym artykule omówimy konkretne przypadki oraz podpowiemy, jak należy w nich postępować, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

Czy budowa na działce rolnej jest możliwa?

Taką możliwość mają jedynie osoby prowadzące działalność rolną na tym terenie. Rolnicy mają możliwość zabudowy pewnej części swoich terenów rolnych. Jest to tzw. zabudowa gospodarcza, w której dom znajduje się w bliskim sąsiedztwie obiektów gospodarczych, takich jak stodoła czy obora. Osoby niebędące rolnikami nie mają możliwości wybudowania domu na takim terenie. Jedynym sposobem jest podjęcie próby przekształcenia terenów rolnych w działkę budowlaną. Jest to jednak proces bardzo czasochłonny, a ponadto, może wiązać się z wysokimi kosztami. Wiele zależy od aktualnego statusu działki oraz uwarunkowań okolicy.

Działka rolna jest zawarta w MPZP

Zacznijmy od sytuacji, w której działka jest dostępna w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i figuruje w nim jako działka rolna. W takiej sytuacji, inwestor może złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Taki wniosek składa się na biurko wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Niestety, w tego typu sprawach gmina nie jest obarczona limitem czasu, w którym należy wydać decyzję. W praktyce, formalności związane ze zmianą przeznaczenia gruntu są równie złożone, co uchwała nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co za tym idzie, taka procedura może ciągnąć się latami, a inwestor nie ma gwarancji, że ostateczna decyzja będzie pozytywna.

W praktyce, inwestor musi przekalkulować ryzyko takiej inwestycji. Wiele zależy od realiów, takich jak: odległość od działek budowlanych, lokalizacja działki (wieś czy przedmieścia?), klasa gruntów rolnych, a także przyszłe plany rozwoju terenu. Jeśli w okolicy wznoszone są domy, wiele wskazuje na to, że miasto planuje w przyszłości przeznaczyć grunty pod zabudowę mieszkalną. Większe szanse uzyskania pozytywnej decyzji występują w przypadku działek rolnych zlokalizowanych na przedmieściach. Tego typu tereny z czasem i tak zostają przejęte przez rozwijające się miasto.

Działka rolna nie figuruje w MPZP

Jeśli działka nie znajduje się obecnie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, inwestor może wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie pozytywnej decyzji jest możliwe jedynie w przypadku, gdy działka spełnia określone warunki:

• Sąsiaduje z działką budowlaną, na której istnieje zabudowa pozwalająca na określenie warunków nowej zabudowy,
• Posiada dostęp do drogi publicznej,
• Posiada uzbrojenie lub jest uwzględniona na etapie projektowania sieci,
• Działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenie gruntów rolnych.

Nawet jeśli działka spełnia wszystkie wymogi, wciąż nie mamy 100-procentowej gwarancji, że wydana decyzja o warunkach zabudowy pozwoli nam na wzniesienie wymarzonego domu na tym terenie.

W jaki sposób wyłączyć grunty z produkcji rolnej?

Jest to odrębny proces, który należy przeprowadzić niezależnie od tego, czy działka figuruje w MPZP czy też nie. Inwestor musi zgłosić się do Starostwa Powiatowego i złożyć wniosek o wyłączenie gruntu. W przypadku pozytywnej decyzji, inwestor musi liczyć się z wysokimi kosztami. Są one uzależnione od powierzchni terenu oraz klasy gruntów. Co więcej, przez kolejne 10 lat (w przypadku trwałego wyłączenia gruntu) inwestor będzie musiał odprowadzać opłaty roczne w wysokości 10% należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

A zatem, zakup działki rolnej z myślą o tańszej budowie domu wbrew pozorom nie jest niedrogim przedsięwzięciem. Dodajmy do tego, że w przypadku wzrostu wartości działki po zmianie jej przeznaczenia, inwestor ponosi opłatę równą 30% wzrostu wartości. Jest to tzw. opłata planistyczna. Warto zaznaczyć, że decyzji o wyłączeniu gruntu z pozycji rolnej nie wymagają gleby klas IV, V oraz VI (o ile nie na danym terenie nie znajdują się obiekty wymagające takiej decyzji).

Czy zakup działki rolnej to dobra inwestycja?

Ceny działek budowlanych w dogodnych lokalizacjach stale idą w górę, a to sprawia, że inwestorzy szukają sposobu na tańsze zrealizowanie swoich marzeń o własnym domu. W tym artykule: https://new-house.com.pl/dzialki zwracamy uwagę na wszystkie aspekty, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie działki. Czy działka rolna to rzeczywiście tańszy sposób na budowę domu? Niekoniecznie. Po pierwsze, proces odrolnienia to czasochłonny proces, który może ciągnąc się latami. Ponadto, wciąż jest to kosztowna inwestycja. Inwestor poniesie opłaty administracyjne, jednorazową i cykliczną opłatę roczną z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, a także opłatę planistyczną w przypadku wzrostu ceny nieruchomości po zmianie jej przeznaczenia.