Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Parcele o charakterze rolniczym niezwykle często są atrakcyjnie położone, duże i mają korzystną cenę. To sprawia, że potencjalni inwestorzy niejednokrotnie poważnie rozważają ich zakup i stworzenie prawdziwej posiadłości na wsi. Należy jednak pamiętać, że budowa na takim terenie będzie możliwa jedynie w sytuacji wcześniejszego przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną. Niniejszy artykuł ma za zadanie przybliżyć czytelnikom ten proces, związane z nim formalności oraz koszty. Jeśli więc interesuje Cię ten temat, zachęcamy do lektury.

Różnice między działką rolną a budowlaną

Pojęcie działki budowlanej definiuje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Zgodnie z jej zapisami działka budowlana to: nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Wiele nieruchomości znajdujących się na terenach wiejskich ma charakter rolniczy i tym samym nie spełnia wymogów prawnych, jakie stawiane są przed terenami przeznaczonymi pod budownictwo jednorodzinne.

Działka rolna to nieruchomość gruntowa przystosowana do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie rolnictwa. W tym przypadku najczęściej mamy do czynienia z gruntami ornymi przeznaczonymi bezpośrednio pod uprawy zbóż, pastwiskami, łąkami, sadami oraz gruntami rolnymi zabudowanymi.

Na czym polega przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną polega na jej odrolnieniu i formalnym uznaniu za teren właściwy pod budownictwo jednorodzinne.

Działania administracyjne, jakie muszą być w tym celu podjęte, sprowadzają się do:

zmiany przeznaczenia terenu poprzez korektę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego właściwego dla danej nieruchomości lub wydania stosownej decyzji o warunkach zabudowy, jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla tego terenu nie istnieje,
wyłączenia działki z produkcji rolnej.

Choć na pierwszy rzut oka wydaje się, że formalności jest niewiele i nie są one czasochłonne to nic bardziej mylnego. Powyższy proces jest bowiem skomplikowany i co ważne nie zawsze możliwy do zrealizowania. Cały problem polega bowiem na tym, że grunty rolnicze są ważnym elementem gospodarki krajowej, dlatego istnieją realne ograniczenia ustawowe zarówno pod kątem możliwości ich zakupu przez osoby niebędące rolnikami oraz przekształcenia gruntów rolnych w działki budowlane.

Co do zasady ograniczenia te powstały, aby chronić grunty wysokiej jakości przed ich masowym wykupem np. przez firmy deweloperskie. Dodatkowym utrudnieniem jest dość wysoki koszt takiego przekształcenia. Co prawda przepisy wprowadzone w 2019 nieco ten proces ułatwiły i dzięki nim możliwy jest zakup niewielkiej działki rolnej na swoje potrzeby i przekształcenie jej w działkę budowlaną. Jednak nie brakuje inwestorów, którzy rezygnują z tej skomplikowanej i czasochłonnej procedury na rzecz działek budowlanych, które może są z mniej atrakcyjnych lokalizacjach, ale są dostępne od ręki i możliwe do zabudowy zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jakie działki rolne można przekształcić w budowlane?

Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r. możliwe jest odrolnienie gruntów zaklasyfikowanych jako:

nieużytki,
grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI.

Decyzję o odrolnieniu nieużytków oraz gruntów klas od IV do VI i przekształceniu ich w działki budowlane podejmują władze lokalne, czyli właściwe miasto lub gmina, w której granicach leży interesująca nas nieruchomość.

Odrolnienie gruntów będących użytkami klas od I do II także jest możliwe, jednakże w tym przypadku będziemy potrzebować dodatkowo zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Której uzyskanie jest co do zasady problematyczne i czasochłonne.

Jeśli nie chcemy tworzyć kilkuhektarowej posiadłości na wsi, a jedynie wybudować jednorodzinny dom z ogrodem to wystarczy nam niewielka parcela rolna, której przekształcenie w działkę budowlaną jest nieco mniej skomplikowane, ponieważ obowiązują w tym przypadku łagodniejsze przepisy. Pozwala one ominąć wymagania dotyczące klas gruntu. Jej odrolnienie nie wymaga również zgody ministerstwa, więc jest szybsze.

Z tych mniej liberalnych przepisów możemy skorzystać, jeśli wybrana przez nas działka rolna spełnia poniższe wymagania:

mieć powierzchnię nie większą niż 500 metrów kwadratowych,
mieć minimum połowę powierzchni zwartej części gruntu zawierającej się w obszarze zwartej zabudowy (stanowi ją minimum 5 budynków oddalonych od siebie o maksymalnie 100 m),
powinna znajdować się w odległości maksymalnie 50 metrów od najbliżej położonej działki budowlanej,
powinna znajdować się maksymalnie 50 metrów od najbliżej położonej drogi publicznej.

Działka rolna na wsi a działka rolna w mieście

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną w sytuacji, gdy teren znajduje się na wsi, wymaga jej odrolnienia i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – pisaliśmy o tym już wyżej. Jednak, jeśli mamy do czynienia z działką rolną znajdującą się w mieście to sprawa wygląda nieco inaczej. Działki rolne znajdujące się w miastach są z mocy prawa automatycznie odrolnione. W praktyce oznacza to, że działka tego typu wymaga jedynie przeprowadzenia procedury wyłączenia jej z produkcji rolnej.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku:

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy interesujący nas teren objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego? Jeśli tak to należy w urzędzie miasta lub gminy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu.
W sytuacji, gdy wybrana przez nas działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego we właściwym urzędzie miasta lub gminy należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Po zmianie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub uzyskaniu warunków zabudowy należy we właściwym starostwie złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Dopiero gdy wszystkie formalności zostaną dopełnione, można zająć się uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz innymi sprawami związanymi bezpośrednio z procesem budowy domu.

Wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną – jak go poprawnie napisać?

Wniosek o przekształcenie działki rolnej w działkę przeznaczoną pod budowę domu jednorodzinnego powinien zawierać poniższe informacje:

dane wnioskodawcy,
dane działki, o której przekształcenie wnioskodawca prosi,
prośbę o przekształcenie terenu wraz z uzasadnieniem.

W części urzędów dostępne są wzory wniosków o przekształcenie działki rolnej w budowlaną, które mogą nieco ułatwić sporządzenie takowego dokumentu. Należy jednak pamiętać, że do wniosku najczęściej trzeba dołączyć dodatkową dokumentację tj. wypis z rejestru gruntów czy mapę ewidencyjną nieruchomości. Dodatkowo trzeba również złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej we właściwym starostwie.

Ile trwa rozpatrzenie wniosku o przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Zasadniczo wszystko zależy od wybranej ścieżki załatwiania formalności:

w przypadku konieczności naniesienia zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego nie ma wyznaczonego terminu, w jakim gmina lub miasto ma obowiązek wprowadzenia modyfikacji, w praktyce wszystko zależy więc od dobrej woli (lub jej braku) urzędników,
w przypadku rozpatrzenia wniosku o wydanie warunków zabudowy wybranej działki procedura może trwać maksymalnie dwa miesiące,
dwa miesiące poczekamy również na decyzję dotyczącą wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Jaki jest koszt przekształcenia działki rolnej w budowlaną?

Postawmy sprawę jasno – przekształcenie działki rolnej w budowlaną najczęściej generuje bardzo wysokie koszty. Mają one miejsce szczególnie w kontekście opłat za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Stawki są w tym przypadku określone w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych i nie należą do niskich. Spójrzmy na poniższe przykłady:

wyłączenie z produkcji rolnej 1 hektara gruntów klasy I wnosi około 437 tysięcy zł,
wyłączenie z produkcji rolnej 1 hektara gruntów klasy II wynosi około 378 tysięcy zł,
wyłączenie z produkcji rolnej 1 hektara gruntów klasy III wynosi około 320 tysięcy zł,
wyłączenie z produkcji rolnej terenów o niższej wartości produkcyjnej np. pastwisk położonych na glebie V klasy kosztuje odpowiednio mniej – w tym przypadku około 116 tysięcy złotych.

Należy pamiętać, że oprócz przytoczonych powyżej opłat jednorazowych należy przez 10 lat uiszczać jeszcze opłatę roczną w wysokości 10% ogólnej należności.

W sytuacji tak wysokich kosztów związanych z przekształceniem działki rolnej w budowlaną może się okazać, że ewentualne oszczędności związane z zakupem naprawdę taniej parceli zostaną całkowicie pochłonięte lub trzeba będzie do całej inwestycji dopłacić.

Na uniknięcie powyższych opłat mogą liczyć jedynie inwestorzy, którzy zakupią działkę rolną o powierzchni do pół hektara. To wystarczająco duży teren, aby umieścić na nim dom dochodzący do 160 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej.

Zdarza się także, że gmina nalicza podatek za przekształcenie działki. Dzieje się tak najczęściej w przypadku zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Uzasadnieniem nałożenia podatku jest w tym przypadku wzrost wartości działki w związku z jej przekształceniem. Co do zasady działki budowlane są droższe od rolnych, dlatego zmiana charakteru terenu powoduje również wzrost jego ceny. Wysokość podatku zależy od realnego wzrostu wartości działki, który oblicza rzeczoznawca.

Co jeszcze warto wiedzieć, kupując działkę na wsi?

Zakup terenu na wsi wiąże się jednak nie tylko z koniecznością jego przekształcenia w działkę budowlaną. Zanim zajmiemy się zmianą charakteru działki, musimy legalnie nabyć parcelę, a to może nie być takie proste, jak się na pierwszy rzut oka wydaje. Dlaczego? Ponieważ Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada w tym zakresie pewne ograniczenia. Wprowadzone w 2019 roku zapisy zakładają, że inwestor, który nie jest rolnikiem, może kupić działkę rolną jednak tylko taką, która ma powierzchnię nie większą niż jeden hektar. Na zakup większej działki na wsi będziemy potrzebować zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Jeśli działka ma więcej niż 30 arów, czyli 50 m x 60 metrów prawo jej pierwokupu ma wspomniany wyżej KOWR, więc możemy zakupić teren jedynie w sytuacji, gdy instytucja stwierdzi, że nie jest nim zainteresowana.

Warto również wiedzieć, że na wsi oprócz typowych działek budowlanych oraz typowych działek rolnych spotkać możemy również coś takiego jak działka budowlana w części rolna. Zapytać by można cóż to za twór? Już spieszymy z odpowiedzią. To grunt o charakterze mieszanym, który ze swojego założenia powinien być przystosowany do tego, aby wybudować na nim obiekt mieszkalny. Niestety w praktyce takie działki traktowane są najczęściej jako ziemia rolna i podlega dokładnie takim samym ograniczeniom w kontekście możliwości jej zakupu. Informacje o dokładnym przeznaczeniu działki i możliwości jej zabudowy zawsze warto szukać w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. A jeśli go nie ma, to należy uzyskać stosowne warunki zabudowy.

Wybuduj dom na wsi z New-House!

Jeśli marzysz o domu lub posiadłości na wsi i w związku z tym chcesz zakupić ziemię rolną, którą następnie przekształcisz w działkę budowlaną, zachęcamy do kontaktu z New-House. Wspieramy inwestorów bowiem nie tylko w samej budowie domów, ale również w zakresie różnorodnych formalności administracyjnych związanych z przedsięwzięciem budowlanym w tym również w przekształceniach działek rolnych w działki budowlane. Wiedza, doświadczenie i umiejętności praktyczne naszego zespołu są do Twojej dyspozycji! Nasza infolinia czynna jest siedem dni w tygodniu.