Jak uzyskać warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna inwestorowi, który chce wybudować dom na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – w naszym kraju tereny takie są zdecydowaną większością. Podpowiadamy, jak i gdzie złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy, jak długo czeka się na jego rozpatrzenie i jak długo jest ważny.

Wniosek o warunki zabudowy składa się w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta, adresując go bezpośrednio do wójta, burmistrza lub prezydenta, choć oczywiście w ich imieniu rozpatrywaniem wniosku zajmuje się odpowiednia komórka organizacyjna urzędu.

Warunki zabudowy – co powinien zawierać wniosek?

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać kilka kluczowych elementów:
• dane wnioskodawcy,
• oznaczenie terenu, adres, numer ewidencyjny oraz granice (muszą być one zaznaczone na mapie ewidencyjnej lub kopii mapy zasadniczej),
• informacje o zapotrzebowaniu do przyłączy: wodnego, kanalizacyjnego, energetycznego oraz gazowego,
• informacje o zapotrzebowaniu dotyczącym infrastruktury technicznej (np. dostęp do drogi publicznej),
• informacje o planowanym sposobie zagospodarowania terenu (szacowane wymiary domu, liczba pięter itp.),
• przeznaczenie użytkowe budynków,
• informacje o wpływie budowy na środowisko (w przypadku domów jednorodzinnych dane te są na szczęście wymagane bardzo rzadko).

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, warunki zabudowy mogą być wydane jeżeli działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub pośrednio przez drogę prywatną), jest uzbrojona lub jej uzbrojenie jest już projektowane, nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów leśnych lub rolnych na budowlane oraz gdy teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków.

Istnieje również tzw. zasada dobrego sąsiedztwa – polega ona na tym, że przynajmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na podstawie tej zabudowy można ustalić parametry nowej zabudowy. Jeżeli któryś z tych warunków nie jest możliwy do spełnienia, urząd może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Należy przy tym pamiętać, że wniosek o warunki zabudowy może złożyć nawet osoba, która jeszcze nie zakupiła danej działki, ale dopiero planuje taką inwestycję.

Warunki zabudowy – jak długo czeka się na decyzję?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, urząd powinien wydać warunki zabudowy w ciągu 60 dni. Niestety, praktyka pokazuje, że nie zawsze się to udaje. Z ankiety Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w skali kraju w terminie wydawana jest tylko… co dziesiąta decyzja o warunkach zabudowy! Aż 70% decyzji wydawanych jest w terminie od 61 do 180 dni, a 15% decyzji uzyskuje się w terminie… od pół roku do roku. W gminach wiejskich sytuacjach wygląda lepiej niż w dużych miastach – z ankiety wynika, że m.in. w Bydgoszczy, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim i Katowicach właściwie żadne decyzje o warunkach zabudowy nie są wydawane w terminie.

Dlaczego terminy te bywają tak długie? Otóż urząd może konsultować wydanie decyzji z wieloma organami, np. konserwatorem zabytków, dyrekcją dróg i autostrad, zakładami energetycznymi itp. Jeśli gmina będzie chciała stworzyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy może zostać wstrzymane na dwanaście miesięcy. Uwaga! Jeśli gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do stworzenia MPZP w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania, urząd musi je odwiesić i rozpatrzeć wniosek.

Warunki zabudowy – kto otrzymuje decyzję?

Decyzja przesyłana jest inwestorowi oraz sąsiadom – każdy z nich może w ciągu 14 dni odwołać się od niej do samorządowego kolegium odwoławczego, i to bez podawania szczegółowego uzasadnienia. Z kolei decyzję kolegium można skarżyć w wojewódzkim sądzie administracyjnym. Jeśli jednak żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie, decyzja o warunkach zabudowy staje się prawomocna.

Co do zasady, warunki zabudowy są bezterminowe, ale mogą stracić ważności jeśli wykonany zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami innymi niż posiadają warunki zabudowy (jeśli inwestor otrzymał już pozwolenie na budowę nie powoduje to utraty ważności warunków zabudowy) albo inny wnioskodawca otrzyma pozwolenie na budowę na tej samej działce.

Warto pamiętać, że możliwa jest także zmiana warunków zabudowy – jest to jednak nowa decyzja, wymagająca zgromadzenia dokumentacji, poinformowania stron o planowaniu poprawek oraz posiadania pozwolenia wszystkich stron postępowania. Zmiana decyzji o warunkach zabudowy zostanie wydana jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub interes strony postępowania zostanie uznany za słuszny.

W New-House od 25 lat specjalizujemy się w kompleksowej budowie domów na terenie całego kraju. Wspieramy inwestorów na każdym etapie budowy ich wymarzonego domu, a także pomagamy w załatwianiu wszelkiego rodzaju formalności. Jeśli szukasz uczciwej i doświadczonej firmy budowlanej, zadzwoń lub napisz do nas -> https://new-house.com.pl/dzialki . Odpowiemy na wszystkie Twoje pytania!