Wskaźnik intensywności zabudowy – co to jest i jak go obliczyć?

Inwestorzy planujący budowę domu często spotykają się z pojęciami, o istnieniu których wcześniej nie mieli pojęcia. Wówczas okazuje się, że budowa wymarzonego domu wcale nie jest taka łatwa. Szukając odpowiedniego projektu lub działki budowlanej warto zwrócić uwagę na wskaźnik intensywności zabudowy. Jest to jeden ze wskaźników zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O czym nas informuje?

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?

Wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni obiektów budowlanych do powierzchni działki. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego spotkamy się z minimalnym i maksymalnym wskaźnikiem intensywności zabudowy, co mocno oddziałuje na wybór projektu, który możemy zrealizować na terenie działki budowlanej. Wskaźnik obejmuje sumę powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych na poziomie posadzki z uwzględnieniem tynków, balustrad i okładzin.

Jeśli szukasz odpowiedniej działki budowlanej, powinieneś zwrócić uwagę na wszystkie wymogi i uwarunkowania uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie jest uwzględniona przez MPZP, wówczas analogiczne informacje zawiera decyzja o warunkach zabudowy. W naszym artykule o działkach budowlanych znajdziesz wiele ciekawych kwestii związanych z prawidłowym i świadomym wyborem działki pod budowę domu.

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności

Pokrewnym terminem jest wskaźnik powierzchni zabudowy. Informuje on o powierzchni rzutu poziomego budynku w stanie wykończonym względem powierzchni działki budowlanej. O ile wskaźnik intensywności zabudowy obejmuje wszystkie kondygnacje: piwnicę, parter, poddasze, piętra, o tyle wskaźnik powierzchni zabudowy obejmuje jedynie powierzchnię zajmowaną przez cały budynek. Ponadto, do powierzchni budynku nie zaliczamy części podziemnych, studzienek, schodów, tarasów oraz powierzchni pod daszkiem ochronnym. Po uwzględnieniu powierzchni zabudowy można ocenić powierzchnię biologicznie czynną, czyli niezabudowane i nieutwardzone powierzchnie działki, na których możliwe jest zachodzenie podstawowych procesów biologicznych.

Jak prawidłowo obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?

Wskaźnik intensywności zabudowy jest wyrażany w formie liczbowej. Stosownych obliczeń możemy dokonać na podstawie wzoru: I = Pc / Pt, gdzie Pc to suma powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych na poziomie posadzki, a Pt to powierzchnia działki terenu. Przykładowo, jeśli suma powierzchni kondygnacji budynku wynosi 400m2, a powierzchnia działki to 2000m2, wówczas wskaźnik intensywności zabudowy wyniesie 0,2. W gotowym projekcie domu możemy znaleźć informacje na temat sumy powierzchni wszystkich kondygnacji, co pozwala na wykonanie obliczeń i zestawienie ich z konkretną działką budowlaną.

Wskaźnik intensywności zabudowy a wybór projektu domu

Jak już mówiliśmy, wskaźnik intensywności zabudowy jest jednym z uwarunkowań opisanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Weźmy działkę budowlaną o powierzchni 2000m2. Zapisy w MPZP informują, że minimalna intensywność zabudowy ma wynosić 0,2 natomiast maksymalna intensywność 0,5. Łatwo policzyć, że suma wszystkich kondygnacji budynków na działce powinna mieścić się w przedziale 400 – 1000m2. Należy pamiętać, że wskaźnik intensywności zabudowy obejmuje sumę powierzchni wszystkich budynków, w tym np. wolnostojącego garażu.

Jeśli dysponujesz już działką budowlaną, musisz uwzględnić wskaźnik intensywności zabudowy przy wyborze projektu. Na naszej stronie z gotowymi projektami domów (https://new-house.com.pl/projekty-domow) znajdziesz obszerną bazę ponad siedmiu tysięcy projektów. Każdy projekt został szczegółowo opisany i opatrzony niezbędnymi wynikami pomiarów, aby inwestor mógł dobrać projekt możliwy do zrealizowania na konkretnej działce budowlanej.

Jak dostosować gotowy projekt domu do uwarunkowań?

Zdarzają się sytuacje, w których wybrany projekt domu nieco odbiega od wskaźników opisanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co ważne, drobne odstępstwa można wyeliminować na etapie adaptacji projektu. W trakcie tego procesu uwzględnia się specyfikę działki, w tym założenia MPZP, warunki wodno-gruntowe, uzbrojenie czy orientację względem drogi. Dopiero po adaptacji sporządzany jest kompletny projekt budowlany przypisany do konkretnej działki.

W trakcie adaptacji projektu można nanieść zmiany, które sprawią, że projekt budowlany będzie spełniał wszystkie zapisy MPZP, w tym również wskaźnik intensywności zabudowy. W artykule o adaptacji projektu (https://new-house.com.pl/adaptacja-projektu) dowiesz się więcej na temat częstych zmian wprowadzanych w gotowych projektach. Należy jednak pamiętać, że w przypadku wskaźnika intensywności zabudowy można wyeliminować jedynie drobne odstępstwa. W przypadku dużych rozbieżności, niezbędne zmiany na etapie adaptacji okazałyby się niezwykle kosztowne, a co więcej, mogłyby całkowicie zaburzyć funkcjonalność takiego domu.