Pewnie wielu z Was myślało kiedyś o budowie domu nad rzeką. Bliskość natury, walory estetyczne kuszą niebywale każdego miłośnika przyrody. A do tego ceny gruntu, które są zdecydowanie niższe niż pozostałych parceli. To wszystko brzmi jak marzenie. I trochę nim jest, ponieważ budowa domu na terenach zalewowych nie jest taka prosta od strony prawnej. Można się nawet pokusić o stwierdzenie, że wzniesienie naszego wymarzonego domku nad rzeką będzie bardzo trudne. Przyjrzyjmy się jednak wszystkiemu dokładnie i po kolei.

Czy działka na terenie zalewowym będzie dobrą inwestycją?

Wprowadzając pojęcie terenów zalewowych, wypadałoby je nieco wyjaśnić. Zatem terenami zalewowymi nazywa się grunty, które narażone są na częściowe lub całkowite zalanie wskutek wezbrania wód rzeki, potoku bądź innego zbiornika wodnego.

Tereny zalewowe są również zdefiniowane w ustawie Prawo wodne (z dn. 20 lipca 2017 roku). Według niej, przez obszary szczególnego zagrożenia powodzią rozumie się:

1. obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1%,
2. obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10%,
3. obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, a także wyspy i przymuliska, o których mowa w art. 224, stanowiące działki ewidencyjne,
4. pas techniczny.

Tak więc większość działek położonych nad rzeką czy innym zbiornikiem wodnym należeć będzie do terenów zalewowych. Grunty te wydają się niezwykle atrakcyjne cenowo, ponieważ obecnie oferty sprzedaży parceli w pobliżu rzek i potoków są nawet 20-30% niższe od pozostałych gruntów w danej okolicy. Ponadto sprawiają wrażenie idealnych miejsc pod budowę domu jednorodzinnego czy letniskowego, realizacja takiego przedsięwzięcia może być trudna, tak jak już wspomnieliśmy wyżej.

Jeśli nie mamy pewności, czy działka, na której zamierzamy zbudować dom, znajduje się na terenie zalewowym, możemy o to zapytać w najbliższym Zarządzie Zlewni lub Nadzorze Wodnym Wód Polskich. Ponadto możemy skorzystać z aplikacji internetowej Hydroportal, za pomocą której można sprawdzić mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego. Podobne informacje znajdziemy na stronie internetowej: powodz.gov.pl.

Trudności formalne związane są ze zmianą prawa, która nastąpiła w 2018 roku, która właściwie uniemożliwia budowę domów nad akwenami wodnymi, które jednocześnie są szczególnie zagrożone powodzią.

W związku z zaostrzeniem prawa, inwestowanie w działkę na terenie zalewowym może być objęte pewnym ryzykiem, gdyż nie mamy pewności, czy urzędnicy wydadzą pozwolenie na budowę jakiegokolwiek budynku.

Z ustawy o Prawie wodnym dowiedzieć się możemy, że budowa na terenach zalewowych będzie na pewno wykluczona, jeśli:

1. mogłaby kolidować z planami gospodarowania wodami na obszarze dorzecza lub planami zarządzania ryzykiem powodziowym,
2. mogłaby utrudnić zarządzanie ryzykiem powodziowym,
3. mogłaby stanowić zagrożenie dla ochrony zdrowia ludzi, środowiska i zabytków.

Czy budowa domu na terenie zalewowym jest w ogóle?

Obowiązujące przepisy wskazują, że budowa na terenie zalewowym niestety nie jest możliwa, jeśli taką decyzję w stosunku do określonego obszaru podejmą Wody Polskie.

Jeśli działka nie widnieje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to powinniśmy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. W takim przypadku teoretycznie istnieje szansa na otrzymanie pozwolenia na budowę, jeśli tylko plany zabudowy nie będą naruszać wymienionych w ustawie planów gospodarowania wodami lub zarządzania ryzykiem powodziowym.

O czym pamiętać przy budowie domu na terenie zalewowym?

Jeśli okaże się, że np. nasza działka jest minimalnie narażona powodzią i budowa domu będzie możliwa, musimy pamiętać o kilku ważnych aspektach:

1. usytuuj dom jak najwyżej na działce, aby uniknąć możliwych podtopień,
2. nie wznoś piwnicy, ponieważ może ona łatwo ulec zalaniu,
3. sugerowana jest budowa podwyższonego parteru na wysokich fundamentach,
4. fundamenty muszą być właściwie zaizolowane i uszczelnione, aby uniemożliwić przenikanie wody.

Warto jednak pamiętać, że na samym początku tej inwestycji trzeba ponieść koszty związane z koniecznością zastosowania izolacji przeciwwodnej. Ponadto dom na terenach zalewowych wymaga droższego ubezpieczenia. Sytuacja hydrologiczna też może ulec zmianie i dom wcześniej znajdujące się na obszarze minimalnie zagrożonym znajdzie się w strefie zwiększonego ryzyka powodziowego. Przystępując do realizacji tego przedsięwzięcia, powinniśmy solidnie się nad nim zastanowić.