Dobudowa do domu – co dokładnie oznacza to sformułowanie?
Spis treści:
Planując budowę domu jednorodzinnego, nie jesteśmy w stanie precyzyjnie określić potrzeb w nadchodzących latach. Przez to może się okazać, że dom, który jeszcze do niedawna doskonale odpowiadał na potrzeby rodziny, wraz z pojawieniem się nowego członka, przestaje spełniać wymagania. W takiej sytuacji rodzina może się zdecydować na zakup lub budowę nowego domu, lub dobudowę części do już istniejącego budynku.
Czym dokładnie jest dobudowa do domu i kiedy warto się na nią zdecydować? Sprawdź, o czym należy pamiętać i na co należy zwrócić szczególną uwagę, planując dobudowę części do już istniejącego domu.
Dobudowa do domu w świetle przepisów prawa
Choć w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, nie wskazano jednoznacznej definicji dobudowy, to proces ten należy rozumieć, jako powiększenie już istniejącego obiektu budowlanego, poprzez dodanie do niego dodatkowych pomieszczeń i/lub pięter. W zależności od typu dobudowy, ta może być przeprowadzona w poziomie, poprzez dodanie pomieszczeń w obrębie jednej płaszczyzny lub w pionie, poprzez dodanie dodatkowej kondygnacji lub adaptację poddasza wraz z podniesieniem ścianki kolankowej.
Niezależnie od tego, na jaką formę dobudowy zdecyduje się inwestor, każdorazowo dochodzi do zwiększenia się powierzchni użytkowej nieruchomości oraz zmiany pozostałych cech, takich jak kubatura czy wielkość.
Dobudowa różni się więc znacząco od remontu i przebudowy i w zależności od zakresu zaplanowanych działań, może wymagać wcześniejszego wystąpienia o pozwolenie na budowę.
Rodzaje dobudów do domu
Dobudowa do domu to obszerne pojęcie, które obejmować może różne formy inwestycji. W zależności od potrzeb i preferencji inwestor może się zdecydować na przeprowadzenie różnorodnych dobudów, wśród których zdecydowanie największą popularnością cieszą się takie dobudowy, jak:
- Dobudowa pomieszczeń użytkowych – w tym głównie pokoi, to zdecydowanie najczęściej wybierana forma dobudowy, podczas której do już istniejącego budynku dobudowuje się dodatkowe pomieszczenia dla domowników. Odpowiednio przeprowadzona dobudowa pokoi pozwala spełnić zmieniające się oczekiwania domowników, zapewniając znacznie większą powierzchnię użytkową domu.
- Garaże – rozwiązanie to jest szczególnie popularne wśród właścicieli samochodów, którzy potrzebują dodatkowej przestrzeni do parkowania pojazdów. W zależności od preferencji dobudowane garaże mogą być zintegrowane z domem lub stanowić zupełnie odrębną strukturę.
- Tarasy i balkony – to propozycja dobudowy, skierowana przede wszystkim do tych osób, które cenią sobie wypoczynek na łonie natury.
- Mieszkania dla gości – to stosunkowo nowy sposób na zwiększenie prywatności osób odwiedzających, a także ciekawa propozycja dla inwestorów, którzy decydują się na budowę domów na cele inwestycyjne. Dobudowa odrębnego mieszkania, pozwala na wynajem dodatkowej przestrzeni, również na warunkach najmu krótkoterminowego.
Kiedy wymagane jest pozwolenie na dobudowę?
Kwestie związane z koniecznością wystąpienia o pozwolenie na budowę (lub możliwości zastosowania uproszczonej procedury w formie zgłoszenia budowy) zostały szczegółowo opisane w art. 29 i 30 Ustawy Prawo budowlane.
Zgodnie z przytoczoną ustawą, nie wymaga pozwolenia na budowę budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W przypadku spełnienia powyższego kryterium, inwestor może rozpocząć budowę na podstawie wcześniejszego zgłoszenia budowy.
Z kolei, w przypadku planowanej dobudowy, inwestor może dobudować do domu obiekt o powierzchni do 35 metrów kwadratowych, bez konieczności wnioskowania o pozwolenie na budowę oraz bez konieczności zgłoszenia budowy, pod warunkiem że na działce nie znajduje się więcej niż dwa obiekty, przypadające na każde 500 metrów kwadratowych działki. Planując rozbudowę wiaty, inwestor może się zdecydować na dobudowę obiektu o powierzchni do 50 metrów kwadratowych, w przypadku maksymalnie dwóch obiektów na każde 1000 metrów kwadratowych działki, bez konieczności spełniania dodatkowych formalności.
Co istotne, aby możliwa była budowa dobudowy do domu bez konieczności spełnienia dodatkowych formalności, nowopowstały obiekt musi spełnić również dodatkowe kryteria. Przede wszystkim obiekt budowlany nie może wykraczać swoim zasięgiem poza granice działki, a także muszą być zachowanie minimalne odległości od granicy działki.
Dobudowa na zgłoszenie
Dobudowa o powierzchni powyżej 35 metrów kwadratowych, zgadnie ze złagodzonymi przepisami dotyczącymi dobudowy, wymaga wcześniejszego zgłoszenia we właściwym starostwie powiatowym. Aby zapewnić płynność realizacji zaplanowanych prac budowlanych, zgłoszenie budowy najlepiej złożyć do 30 dni przed rozpoczęciem planowanej budowy.
W zgłoszeniu powinny się znaleźć takie informacje, jak:
- miejscowość i numer działki, na której będzie dobudowany budynek,
- opis dobudowanego budynku, z wyszczególnieniem użytych materiałów budowlanych, parametrów budynku, jego wysokości i kąta nachylenia dachu,
- termin planowanego rozpoczęcia prac,
- szkic dobudowywanego budynku, wskazujący usytuowanie obiektu na działce,
- oświadczenie inwestora, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- ewentualne pozwolenia, opinie i uzgodnienia.
Po złożeniu poprawnie wypełnionego zgłoszenia budowy urząd w terminie do 21 dni od dnia wpłynięcia zgłoszenia może wnieść sprzeciw do planowanej budowy. Brak sprzeciwu zgłoszonego w ww. czasie stanowi tzw. milczącą zgodę i uprawnia inwestora do rozpoczęcia prac budowlanych.
Na co warto zwrócić uwagę, planując dobudowę do domu?
Dobudowa do domu, jak każda inna budowa, to złożony proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania. Aby mogła przebiec sprawnie, powinna być odpowiednio zaplanowana. To pozwoli uniknąć konieczności ponownego przeprowadzenia złożonych i kosztownych prac budowlanych.
Warto jeszcze przed zleceniem wykonania projektu architektonicznego dobudowy do domu, zastanowić się, jak ta wpłynie na jego funkcjonalność, a także wygląd budynku. Aby utrzymać spójną kompozycję, warto zlecić przygotowanie projektu dobudowy do domu, tej samej pracowni architektonicznej, która przygotowała projekt domu.
Dysponując odpowiednim projektem dobudowy, po spełnieniu określonych obowiązków prawnych (jeżeli te są wymagane z uwagi na specyfikę dobudowy), można przystąpić do realizacji prac budowlanych. W zależności od potrzeb i preferencji inwestor może się zdecydować na przeprowadzenie prac w systemie gospodarczym, wykonując większość prac samodzielnie, lub zlecić budowę wykwalifikowanym specjalistom. Choć ten drugi wariant wiąże się z koniecznością poniesienia wyższych kosztów, to w rzeczywistości pozwala uniknąć szeregu trudności, a także znacząco przyspieszyć tempo prac.
Dlaczego warto zdecydować się na dobudowę do domu?
Wiele osób, rozważających dobudowę do domu zastanawia się, czy tego typu rozwiązanie będzie dla nich korzystne. Przeprowadzenie złożonych prac budowlanych w zamieszkanym obiekcie niesie ze sobą wiele utrudnień. Aby sprawnie przeprowadzić szereg prac, związanych m.in. z wykonaniem instalacji, konieczne jest opuszczenie domu, co może stanowić dużą niedogodność dla domowników. Jednak w rzeczywistości, dobudowa do domu niesie ze sobą szereg korzyści, wśród których można wymienić m.in.:
Zwiększenie przestrzeni użytkowej – dom, który odpowiadał na potrzeby dwójki osób, nie sprawdzi się w przypadku powiększającej się rodziny. Co więcej, większa powierzchnia użytkowa może być również wymagana w przypadku zmiany stylu życia (w tym np. rozpoczęcia pracy zdalnej). Zmieniające się potrzeby dotyczące dostępnej przestrzeni pociągają ze sobą konkretne działania. Dobudowa do domu pozwala zapewnić znacznie większą przestrzeń (bez żadnych formalności można dobudować do 35 metrów kwadratowych, czyli tyle ile wynosi standardowe mieszkanie dwupokojowe), bez konieczności ponoszenia wysokich kosztów inwestycyjnych (jak w przypadku budowy nowego domu od podstaw).
Wzrost wartości nieruchomości – z uwagi na znacznie większą powierzchnię użytkową, dom, w którym zdecydowano się na dobudowę, zyskuje na wartości. Dodatkowa przestrzeń może przyciągnąć potencjalnych nabywców, pozwalając tym samym podnieść cenę sprzedaży. To szczególnie istotna wiadomość dla osób, które rozważają późniejszą sprzedaż domu.
Dostosowanie do potrzeb – dobudowa do domu pozwala na pełne dopasowanie przestrzeni do indywidualnych potrzeb domowników. Wraz z biegiem lat, konieczne może się okazać zapewnienie większej przestrzeni lub przeniesienie sypialni na parter. Decydując się na dobudowę do domu, można osiągnąć te cele przy udziale znacznie niższych środków, w porównaniu do budowy nowego domu od podstaw.
Ile kosztuje dobudowa do domu?
Nie da się w pełni jednoznacznie określić, jaki jest koszt wykonania dobudowy do domu. Na ostateczną cenę tego przedsięwzięcia wpływa szereg zmiennych, w tym cena materiałów budowlanych, koszt zakupu projektu architektoniczno-budowlanego, koszty robocizny, a nawet lokalizacja budowy.
Nie bez znaczenia będzie również rodzaj dobudówki. Znacznie mniej zapłaci się za dobudowanie prostego tarasu zewnętrznego, za który według danych szacunkowych na rok 2024 należy zapłacić około 24 tysięcy złotych, a znacznie więcej za dobudowę klatki schodowej, czy dodatkowego balkonu.
W ciągu ostatnich lat zaobserwować można wyraźny wzrost kosztów budowy jednego metra powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Stale rosnące koszty materiałów budowlanych, robocizny czy energii elektrycznej sprawiają, że koszty te w dalszym ciągu rosną. Koszty dobudowy do domu mogą dodatkowo wzrosnąć, w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych problemów, w tym konieczności wzmocnienia fundamentów czy wprowadzenia istotnych zmian do projektu już w trakcie budowy. Aby uniknąć szeregu nieprzewidzianych wydatków, warto zadbać o odpowiednie przygotowanie. Wykonanie szczegółowego badania technicznego budynku, jeszcze przed wykonaniem projektu pozwoli architektowi lepiej dopasować proponowane rozwiązania, do potrzeb i możliwości inwestora.
