Niekorzystny plan miejscowy a projekt indywidualny

Budowa domu to złożone przedsięwzięcie, na którego pełne powodzenie wpływa szereg różnych czynników. Z pewnością jednym z istotnych elementów decydujących o tym, jaki kształt osiągnie zbudowany dom, ma odpowiednio dobrany projekt. Ten z kolei musi spełnić szereg ważnych kryteriów, aby mógł zostać dopuszczony do późniejszego użytku. Jednym z ważniejszych kryteriów jest jego zgodność z przepisami lokalnymi, w tym z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W idealnym przypadku dopasowanie projektu domu do przepisów lokalnych nie stanowi większego wyzwania. Jednakże bywają przypadki, w których spełnienie kryteriów wymaganych przepisami prawa okazuje się niemal niemożliwe.

Co zrobić w przypadku, gdy zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego okazują się niekorzystne dla inwestora? Czy istnieje sposób pozwalający na realizację budowy, na obszarze z niekorzystnym planem miejscowym? Sprawdź, jak projekt indywidualny domu jednorodzinnego może pomóc w przypadku niekorzystnego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – co to jest?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego, który ściśle określa przeznaczenie i warunki zabudowy danego gruntu. W dokumencie tym można znaleźć szereg informacji, dotyczących zarówno obecnych, jak i planowanych do przeprowadzenia inwestycji budowlanych. Poprawny dokument określa dane dotyczące specyficznego przeznaczenia terenów prywatnych, dróg publicznych i ulic, a także obszarów chronionych.

Co ciekawe, choć Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest kluczowy dla utrzymania ładu przestrzennego, to wiele gmin w Polsce w dalszym ciągu nie opracowało kompleksowej dokumentacji. Warto jednak pamiętać, że brak obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie świadczy o tym, że inwestor może na danym obszarze postawić dowolną budowlę. W przypadku braku MPZP inwestor planujący budowę musi się zgłosić do urzędu gminy o wydanie Warunków Zabudowy. Dokument ten, podobnie jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa szczegółowe kryteria, jakie spełnić powinien budynek, dla sprawnej realizacji budowy.

Jakie informacje znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?

MPZP to dokument, który dla swojej skuteczności musi spełniać przesłanki określone w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co ważne, przepisy prawa nie nakładają na gminy obowiązku opracowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, jednak nie ulega wątpliwości, że dysponowanie tym dokumentem pozwala znacząco usprawnić proces realizacji prac budowlanych.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa szereg kryteriów, jakie spełnić musi budynek, aby możliwe było jego wzniesienie na danym obszarze. Z zapisów MPZP wynika między innymi to, czy na danym obszarze można zbudować dom jednorodzinny, a także jakie powinien on spełnić kryteria, pod względem wizualnym, aby nie zaburzyć ładu przestrzennego.

W niektórych przypadkach Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może ściśle określać rodzaj dachu, a także kąt jego nachylenia, materiał, z jakiego wykonany będzie dom, a niekiedy również kolor wykończenia elewacji.

Kompleksowy MPZP to jednak nie tylko wykaz obowiązków. Szczegółowa analiza tego dokumentu pozwala określić, jakie budynki w przyszłości mogą być wzniesione w pobliżu domu. To szczególnie ważne, podczas planowanej budowy na cele inwestycyjne. Niekorzystne sąsiedztwo może skutecznie zniechęcić potencjalnych nabywców.

Co w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

Jak już wcześniej wspomniano, dysponowanie Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nie stanowi obowiązku gminy, tym samym część z nich w dalszym ciągu nie dysponuje tego typu dokumentem. Jednak brak MPZP nie sprawia, że inwestorzy mogą dowolnie zabudowywać własne działki budowlane. Takie ograniczenie ma na celu ograniczenie niekontrolowanej zabudowy, która mogłaby w sposób negatywny wpłynąć na jakość życia mieszkańców.

Co więc zrobić, gdy w danej gminie nie ustanowiono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego? W takiej sytuacji inwestor jeszcze przed zleceniem opracowania projektu domu (lub dowolnego innego budynku) powinien złożyć w urzędzie gminy właściwy wniosek, z prośbą o wydanie Warunków Zabudowy dla danego obszaru. Do wniosku o wydanie WZ należy przygotować odpowiednie załączniki, w tym kopię mapy zasadniczej, z zaznaczonym obszarem planowanej zabudowy oraz opis parametrów technicznych planowanej do realizacji inwestycji.

Warto podkreślić, że aby możliwe było uzyskanie Warunków Zabudowy, dana działka powinna spełniać następujące kryteria:

- dysponować dostępem do drogi publicznej, w tym przez prywatną drogę dojazdową lub służebność drogową,

- być uzbrojona (inwestor może zadeklarować chęć uzbrojenia działki),

- zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i zabytków, co potwierdza stosowna decyzja (pod warunkiem wymagania takiej dokumentacji),

- nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia lub jeżeli wymaga takiej zgody, to ta została już udzielona,

- w sąsiedztwie zabudowano już przynajmniej jedną działkę dostępną z tej samej drogi publicznej.

W przypadku spełnienia wszystkich ww. kryteriów urząd gminy wyda stosowne Warunki Zabudowy, które podobnie jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wskażą, jakie kryteria powinien spełnić budynek, aby możliwe było jego wzniesienie.

Niekorzystny Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – co teraz?

W niektórych przypadkach zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego znacząco utrudniają swobodną budowę. Zwykle ma to miejsce w przypadku mocno zabudowanych terenów, w przypadku których gmina dąży do ograniczenia poziomu dalszej intensywnej zabudowy.

Sprawa jest prostsza, w przypadku, gdy niekorzystne zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego zostały wykryte jeszcze zanim inwestor zdecyduje się na zakup danej działki budowlanej. W takiej sytuacji wystarczy zrezygnować z zakupu gruntu, który znacząco ogranicza możliwości późniejszej zabudowy.

Jednak będąc już w jej posiadaniu działki budowlanej, z niekorzystnym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego warto poszukać alternatywnych rozwiązań, które pozwolą na realizację planów budowlanych, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.

Wybierz projekt indywidualny domu

Jednym ze sprawdzonych rozwiązań, jest skorzystanie z usługi projektowania indywidualnego. Decydując się na wykonanie projektu indywidualnego domu (lub dowolnego innego budynku) inwestor może dopasować kształt, rozmiar, formę i ogólną estetykę budynku, do obowiązków wynikających z przepisów prawa lokalnego.

Wybór projektu indywidualnego pozwoli uwzględnić wszystkie, nawet specyficzne wymagania danej działki, zapewniając tym samym swego rodzaju kompromis, pomiędzy oczekiwaniami inwestora a możliwościami technicznymi, wynikającymi z odrębnych przepisów prawa.

Jednak warto wspomnieć, że choć tego typu projekty często są jedyną możliwością na zabudowę działki z niekorzystnym MPZP, to dodatkowo niosą ze sobą szereg korzyści. Inwestorzy decydujący się na wybór projektu indywidualnego mogą w pełni decydować o tym, jak prezentować się będzie domu, po zakończeniu budowy, a także, jaki zostanie zastosowany układ funkcjonalny. Taka ścisła współpraca architekta z inwestorem sprawia, że inwestor niejako sam nadaje kształt budynku, przenosząc swoje marzenia i wizje do rzeczywistości.

Warto przy tym podkreślić, że choć koszt wykonania projektu na indywidualne zamówienie inwestora może się okazać znacznie wyższy, niż w przypadku wyboru projektu gotowego, dostępnego w katalogu pracowni architektonicznej, to niekiedy stanowi jedyną możliwość na skuteczne zagospodarowanie gruntu. Właśnie dlatego, warto wziąć pod uwagę ten czynnik, planując zabudowę działki z niekorzystnym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.