Przebudowa starego domu – projekty

Budowa domu to z reguły inwestycja na długie lata. Jednak niekiedy, wraz ze zmieniającymi się potrzebami gospodarstwa domowego może się okazać, że wcześniej zbudowany lub kupiony dom okaże się zbyt mały, lub niefunkcjonalny. W takiej sytuacji istnieją dwa rozwiązania – zakup lub budowa nowego domu bądź przebudowa już istniejącego, w sposób umożliwiający utrzymanie odpowiedniej funkcjonalności.

Czym dokładnie jest przebudowa domu i jak się do niej przygotować? Sprawdź, kiedy możliwa jest przebudowa starego domu i jak wybrać odpowiedni projekt, pozwalający na uzyskanie wymaganych efektów.

Przebudowa starego domu – czyli co?

Ustawa Prawo Budowlane jasno definiuje, czym dokładnie jest przebudowa domu. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, przebudowa to roboty budowlane, których celem jest zmiana parametrów użytkowych lub technicznych danego obiektu budowlanego, pod warunkiem że te nie wpłyną na jego charakterystyczne cechy, takie jak powierzchnia zabudowy, kubatura budynku, wysokość, szerokość i długość budynku, a także liczba kondygnacji.

W praktyce takie wyłączenie oznacza, że za przebudowę uznane mogą być takie prace budowlane, które nie ingerują w istniejącą bryłę budynku. Wśród najczęstszych prac, związanych z przebudową domu, wymienić można m.in.:

- kompleksową modernizację budynku,

- przebudowę domu, w sposób umożliwiający wyodrębnienie dwóch odrębnych mieszkań,

- wydzielenie w domu przestrzeni przeznaczonej na cele użytkowe,

- wykonanie otworów wentylacyjnych oraz późniejsze poprowadzenie do nich odpowiednich przewodów,

- przebudowę, usunięcie lub postawienie ścianek działowych,

- zaadaptowanie piwnicy lub poddasza nieużytkowego na cele mieszkaniowe,

- wykonanie nowych otworów okiennych i drzwiowych,

- ocieplenie lub docieplenie budynku,

- kompleksową modernizację lub wymianę sieci elektrycznej i/lub sieci wodno-kanalizacyjnej,

- kompleksową modernizację lub założenie nowej instalacji grzewczej.

Podsumowując, za przebudowę domu uznać można wszystkie te prace budowlane, które nie mieszczą się w definicji klasycznego remontu, a przy tym nie przyczyniają się do zmiany specyficznych parametrów danego budynku.

Warto przy tym pamiętać, że choć zakres prac dopuszczalnych w ramach przebudowy domu jest mocno ograniczony, to w niektórych przypadkach wymaga uzyskania stosownego pozwolenia. Dodatkowo, planując przebudowę domu, w szczególności tego starego, jeszcze przed rozpoczęciem realizacji prac, należy przeprowadzić szczegółowy audyt, który wskaże, czy realizacja zaplanowanego przedsięwzięcia jest w ogóle możliwa.

Ocena stanu technicznego – sprawdź, czy dom nadaje się do przebudowy

Przebudowa starego domu wymaga odpowiedniego przygotowania. Kluczowa jest kompleksowa ocena stanu technicznego budynku, szczególnie wówczas, gdy prace mają swym zakresem ingerować w konstrukcję budynku.

Odpowiednio przeprowadzony audyt pozwoli określić stan techniczny danego obiektu budowlanego, wskazując główne obszary wymagające poprawy. Dodatkowo, na podstawie przeprowadzonej oceny stanu technicznego architekt odpowiedzialny za opracowanie projektu architektoniczno-budowlanego będzie mógł określić, czy założone przez inwestora cele są możliwe do osiągnięcia.

Pozostałe formalności, o których należy pamiętać

Choć szczegółowa ocena techniczna starego domu stanowi klucz do realizacji założonych celów, to należy pamiętać, że nie jest to jedyna rzecz, o jaką należy zadbać przed przystąpieniem do prac budowlanych.

Przebudowa domu, podobnie jak budowa i rozbudowa, wymaga spełnienia szeregu ściśle określonych kryteriów, które pozwolą na uniknięcie wielu poważnych konsekwencji związanych z wystąpieniem samowoli budowlanej.

Znaczące złagodzenie Ustawy Prawo budowlane sprawiło, że obecnie zdecydowaną większość prac budowlanych, związanych z przebudową starego domu można wykonać, po uprzednim zgłoszeniu budowy w stosownym urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. W tym celu należy przygotować odpowiedni formularz zgłoszenia budowy, wraz z wymaganymi załącznikami, takimi jak:

- trzy egzemplarze projektu przebudowy, wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami oraz innymi pozwoleniami, wymaganymi odrębnymi przepisami prawa,

- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- wypis i wyrys z planu zagospodarowania terenu dla działki, na której realizowana będzie przebudowa.

Po złożeniu kompletu dokumentów organ administracji publicznej będzie mógł, w terminie do 21 dni od dnia złożenia kompletu dokumentów, wnieść sprzeciw do złożonego zgłoszenia. W przypadku braku jakiejkolwiek reakcji ze strony urzędu należy brak sprzeciwu uznać za milczącą zgodę, zezwalającą na przystąpienie do realizacji założonych prac.

Istnieją jednak przypadki, w których planując przebudowę starego domu, konieczne może się okazać wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę. Zwykle ma to miejsce wówczas, gdy obiekt budowlany wpisany jest do rejestru zabytków, lub jest położony na obszarze wpisanym do rejestru zabytków i tym samym podlega Ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Wybór odpowiedniego projektu

Znając główne formalności stojące przed inwestorem planującym przebudowę starego domu, można przystąpić do wyboru odpowiedniego projektu. Z uwagi na specyficzny charakter przebudowy starego domu, możliwości inwestora ograniczają się wyłącznie do projektu indywidualnego.

Warto jednak pamiętać, że tego typu projekty pozwalają na uzyskanie najbardziej satysfakcjonujących efektów. Architekt odpowiedzialny za przygotowanie koncepcji architektoniczno-budowlanej, po przeprowadzonej kompleksowej konsultacji z inwestorem opracuje nową koncepcję, która nie tylko uwzględni możliwości techniczne danego obiektu budowlanego, ale dodatkowo pozwoli na pełne dostosowanie funkcjonalności przebudowanego domu do specyficznych potrzeb danego inwestora.

Przebudowa starego domu – kiedy jest niemożliwa?

Choć przebudowa starego domu to prosty sposób na optymalizację kosztów, to warto pamiętać, że nie zawsze będzie możliwa. Przeprowadzona ocena stanu technicznego budynku może wykryć szereg wad i nieprawidłowości, które sprawiają, że jakiekolwiek ingerencje w strukturę budynku mogą wpłynąć negatywnie na jego bezpieczeństwo. Najczęściej dzieje się tak w przypadku bardzo starych lub wyraźnie zdegradowanych budynków.

Czy przebudowa starego domu się opłaca?

Nie da się w pełni jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy przebudowa starego domu jest opłacalnym przedsięwzięciem. To, czy dana inwestycja będzie korzystna, w głównej mierze zależne jest od ogólnego stanu technicznego budynku. W przypadku starych, zniszczonych obiektów budowlanych, zakres prac związanych z zapewnieniem odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa może znacząco przewyższać wstępnie zakładane koszty.

W takiej sytuacji korzystniejszym rozwiązaniem może się okazać rozważenie wzniesienia zupełnie nowego domu, wykorzystując nowoczesne technologie, pozwalające na znacząco obniżenie późniejszych kosztów związanych z jego użytkowaniem.

Jeżeli jednak dany obiekt budowlany ma wartość czysto sentymentalną, wówczas warto rozważyć możliwość przebudowy, również wówczas, gdy jej koszt okaże się wysoki.