Budowa domu – od czego zacząć?

Budowa domu jest kosztownym i czasochłonnym przedsięwzięciem, które powinno być odpowiednio zaplanowane. W zależności od złożoności projektu może zająć od kilku miesięcy, do nawet kilku lat. Jednak odpowiednio przeprowadzona jest pierwszym krokiem do spełnienia swoich marzeń o posiadaniu własnego „M”.

Od czego zacząć budowę domu i na co zwrócić szczególną uwagę, aby proces ten przebiegł płynnie? Jak się przygotować do budowy, aby możliwie jak najszybciej móc się cieszyć własnym domem? Poniżej znajdziesz najważniejsze wskazówki, dotyczące budowy domu.

Wybierz swoje idealne miejsce na świecie

Aby budowa domu była w ogóle możliwa, należy dysponować odpowiednią przestrzenią. Działka budowlana to niezbędne minimum, pozwalające na realizację marzenia o postawieniu własnego miejsca na ziemi. Szukając tej właściwej, warto już na wstępie mieć określone podstawowe preferencje dotyczące przyszłej budowy. Jest to istotne, ponieważ budynki muszą odpowiadać ściśle określonym wytycznym, wskazanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy.

Dodatkowo, znając dokładne parametry planowanego do budowy domu, można dobrać działkę o odpowiedniej powierzchni i kształcie.

Szukając idealnego gruntu, warto zwrócić uwagę na jego ukształtowanie. Zdecydowanie najlepszym wyborem będzie działka o płaskiej powierzchni. Dodatkowe wzniesienia czy zagłębienia mogą wymagać przeprowadzenia kosztownych prac ziemnych i tym samym znacząco ponieść koszty budowy domu.

Podstawa każdej budowy – idealny projekt

Dysponując odpowiednią działką budowlaną, można przystąpić do kolejnego etapu, jakim jest wybór projektu. To zdecydowanie najważniejszy punkt budowy, od którego zależeć będą wszystkie kolejne kroki.

W zależności od potrzeb i preferencji można wybrać jeden spośród tysięcy gotowych projektów domów lub zdecydować się na w pełni dopasowany projekt indywidualny. Projekty gotowe wyróżniają się wysokim poziomem uniwersalności. Z łatwością można dobrać model dopasowany do potrzeb danej rodziny, a z uwagi na ich ogólnodostępność, można jeszcze przed podjęciem wyboru sprawdzić, jak wygląda ostateczny efekt budowy.

Projekty indywidualne to z kolei propozycja dla szczególnie wymagających inwestorów, którym zależy na pełnym dopasowaniu wyglądu i ogólnej funkcjonalności budynku. Należy jednak pamiętać, że projekty indywidualne wiążą się ze znacznie wyższymi kosztami. Wydłuża się również czas oczekiwania na w pełni gotowy projekt.

Na etapie wyboru projektu, warto ustalić planowany budżet przeznaczony na realizację budowy. Istotny wpływ na ostateczny koszt realizacji przedsięwzięcia będą miały przede wszystkim takie czynniki jak wielkość domu, standard wykończenia oraz tryb prowadzonych prac. Należy mieć przy tym na uwadze fakt, że ostateczny koszt budowy domu może znacząco odbiegać od wstępnych założeń, dlatego warto jeszcze na etapie planowania budowy, zabezpieczyć środki w wysokości 20% planowanej realizacji.

Decydując się na finansowanie całości lub części budowy ze środków pochodzących z kredytu, warto pamiętać, że te zwykle wypłacane są w transzach. Tym samym, dla zachowania pełnej płynności zaplanowanej inwestycji, warto jeszcze przed rozpoczęciem prac podzielić koszty na poszczególne etapy, w tym: stan zerowy, stan surowy otwarty i zamknięty, budynek gotowy do użytku. Prace budowlane zaplanowane do realizacji ze środków pochodzących z kredytu bankowego należy zakończyć w okresie do 24 miesięcy od otrzymania przelewu pierwszej transzy, a powstałe opóźnienia należy na bieżąco zgłaszać, w celu uniknięcia dodatkowych konsekwencji.

Ważne formalności

Dysponując odpowiednią przestrzenią i projektem dopasowanym do wymagań lokalnych, w tym w szczególności zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, należy pamiętać o konieczności dopełnienia wszelkich formalności. Te zależne są od zakresu planowanego przedsięwzięcia.

Wprowadzone zmiany do ustawy Prawo budowlane pozwoliły na uproszczenie procedur związanych z budową domu. Obecnie inwestorzy planujący budowę domu do 70 m2, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę, na której jest budowany, mogą przystąpić do budowy, po uprzednim jej zgłoszeniu. Brak konieczności wnioskowania o pozwolenie na budowę pozwala znacząco usprawnić proces budowy, a także zmniejszyć liczbę dokumentów niezbędnych do złożenia.

Inwestor planujący budowę domu na zgłoszenie musi przygotować takie dokumenty, jak:

• zgłoszenie budowy,
• projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• inne obowiązujące opinie, uzgodnienia i pozwolenia, jeżeli wymagają tego przepisu odrębnych ustaw,
• inne dokumenty wymagane przez urząd powiatowy lub urząd miasta.

Po złożeniu kompletu dokumentów organ administracyjny ma do 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu. W przypadku braku zgłoszonych zastrzeżeń ze strony urzędu inwestor może rozpocząć budowę, a „milcząca zgoda” na realizację zaplanowanego przedsięwzięcia jest ważna przez 3 lata. Jeżeli do tego czasu budowa nie zostanie rozpoczęta, konieczne będzie ponowne zgłoszenie budowy.

Budowa domu niespełniającego kryteriów, uprawniających do rozpoczęcia realizacji prac budowlanych na zgłoszenie, wymagają złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. To procedura wymagająca od inwestora spełnienia znacznie większej liczby formalności, jednak jej głównym atutem jest możliwość wprowadzenia ewentualnych zmian do projektu, już w trakcie trwania budowy.

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, konieczne jest złożenie kompletu dokumentów, zawierającego:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego, do którego dołączone jest zaświadczenie architekta o przynależności do izby samorządu zawodowego, aktualnym na dzień opracowania projektu, wraz z niezbędnymi opiniami, pozwoleniami, uzgodnieniami i innymi dokumentami, których wymagalność określają odrębne przepisy,
• mapa zasadnicza i mapa do celów projektowych, wykonana przez geodetę,
• opinia geotechniczna, wymagana w przypadku trudnych warunków gruntowych,
• zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej – tylko w przypadku, gdy działka takiego nie posiada,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli wymagają tego przepisu o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• wypis z rejestru gruntów – dotyczy to zarówno działki własnej, jak i sąsiednich,
• promesa dotycząca przyłączenia mediów,
• dziennik budowy,
• oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązków.

Należy przy tym pamiętać, że wszelkie roboty budowlane, rozpoczęte jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub przed upływem czasu, jaki organy administracyjne mają na zgłoszenie sprzeciwu, będą uznane za samowolę budowlaną. Ta wiąże się z szeregiem konsekwencji, w tym karą grzywny, karą ograniczenia wolności, a nawet karą pozbawienia wolności.

Wybór systemu budowy

Jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych warto podjąć decyzję, dotyczącą systemu prowadzonych prac budowlanych. To od założonego systemu zależy, jak będą wyglądały kolejne etapy budowy, a także jakie będą ostateczne koszty realizacji przedsięwzięcia. W zależności od potrzeb i preferencji można zdecydować się na wybór jednego z czterech wariantów.

Budowa systemem gospodarczym

To zdecydowanie najtańszy sposób budowy domu, jednak wymaga od inwestora dysponowania odpowiednią wiedzą i umiejętnościami. Dodatkowo zwykle pochłania najwięcej czasu. W tym systemie to inwestor odpowiada za organizację budowy, poprzez samodzielne zamawianie materiałów budowlanych, a także wykonywanie części prac samodzielnie.

Według szacunków budowa domu w systemie gospodarczym pozwala na redukcję nawet 20% kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia. Istnieje jednak ryzyko, że na skutek powstałych błędów, konieczne będzie przeprowadzenie licznych i często kosztownych poprawek.

Budowa systemem kontraktowym

Obecnie najpopularniejszy system budowy domów jednorodzinnych w Polsce. W tym systemie realizacją poszczególnych etapów budowy domu zajmują się kolejne ekipy wykonawcze, które zatrudniane są bezpośrednio przez inwestora. Każda ekipa odpowiada za ściśle określony zakres prac.

W tym systemie budowy zdecydowanie największą trudność sprawia odpowiednie planowanie i koordynacja prac. Aby możliwe było rozpoczęcie kolejnego etapu, konieczne jest ścisłe przestrzeganie określonego harmonogramu, co może się okazać kłopotliwe, szczególnie w przypadku źle sformułowanej umowy z wykonawcami.

Budowa z inwestorem zastępczym

Na taki system pracy decydują się zwykle te osoby, które nie mają czasu i możliwości na to, by samodzielnie zająć się organizacją procesu budowy. Budowa domu z inwestorem zastępczym wymaga zatrudnienia osoby, odpowiedzialnej za wszystkie obowiązki związane z realizacją kolejnych etapów budowy. Należy przy tym pamiętać, że choć system ten zapewnia znacznie większą wygodę, to wiąże się z konieczności poniesienia dodatkowych kosztów, związanych z wynagrodzeniem inwestora zastępczego.

Budowa z generalnym wykonawcą

To zdecydowanie najbardziej kosztowny system prac budowlanych, który równocześnie jest dla inwestora najwygodniejszy. Podczas realizacji budowy z generalnym wykonawcą, cały proces budowy nadzorowany jest przez wyspecjalizowaną firmę, do której obowiązków należy postępowanie zgodnie z zaplanowanym harmonogramem.

Budowa domu z generalnym wykonawcą zdejmuje z inwestora obowiązki związane z wyborem wykonawców odpowiedzialnych za realizację poszczególnych etapów prac, czy nadzorowaniem ich przebiegu, zapewniając maksymalną wygodę. Należy jednak pamiętać, że ten system budowy wiąże się z koniecznością poniesienia wysokich kosztów.

Rozpoczęcie budowy

Realizacja wszystkich ww. etapów pozwala na przystąpienie do zaplanowanej budowy domu. Warto przy tym pamiętać, że również podczas właściwych prac budowlanych, należy ściśle przestrzegać określonych etapów prac. Prace budowlane powinny przebiegać zgodnie ze ściśle określonym harmonogramem, ponieważ tylko odpowiednie zakończenie poprzedniego etapu, pozwala na przejście do realizacji kolejnych planów budowlanych.

Warto jednak pamiętać, że każdy kolejny etap zbliża do posiadania własnego domu i jest prawdziwym spełnieniem marzeń każdego inwestora.