Budowa domu od A do Z – domu piętrowego

Budowa domu to niezwykle ważna decyzja w życiu każdego człowieka. Choć inwestycja ta pochłania ogromne pieniądze, to jest doskonałym sposobem na ulokowanie kapitału. Dom służy przez wiele lat, a z każdym kolejnym rokiem jego wartość wzrasta. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób decyduje się na budowę domu.

Jednak jeszcze przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia, jakim jest budowa domu piętrowego, warto wiedzieć, jak przebiega takie zadanie. Z jakich etapów składa się budowa domu piętrowego i o czym należy pamiętać na każdym z nich, by uzyskać jak najlepsze rezultaty?

Poznaj schemat budowy domu piętrowego od A do Z i spraw, że budowa wymarzonych czterech ścian będzie prawdziwą przyjemnością!

Najważniejsze planowanie

Działania konieczne do podjęcia w celu postawienia wymarzonego domu rozpoczynają się jeszcze na długo przed tym, gdy na działkę budowlaną wjadą ciężkie maszyny. Prawdziwym wstępem dla całej inwestycji jest odpowiednie planowanie. To dotyczy zarówno lokalizacji samej działki, jak również odpowiedniego zaplanowania zabudowy.

Niezależnie od tego, czy planujesz budowę domu parterowego, czy piętrowego, jeszcze przed zleceniem wykonania projektu bądź kupnem gotowego rozwiązania, konieczne jest zapoznanie się z przepisami prawa lokalnego. Aby wybrany budynek mógł powstać na danym obszarze, powinien być w pełni zgody z wytycznymi, wskazanymi w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku braku MPZP z warunkami zabudowy. Oba te dokumenty wskazują, jakie parametry powinien spełniać budynek, aby możliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę. Co szczególnie ważne, niekiedy MPZP narzuca nawet takie parametry jak kąt nachylenia dachu, czy kolorystykę elewacji.

Wybierz odpowiedni projekt domu piętrowego

Znając najważniejsze wymagania dotyczące zabudowy dopuszczonej na danym obszarze, można przystąpić do wyboru projektu. W zależności od preferencji i budżetu, jakim dysponujesz, możesz zdecydować się na gotowy projekt lub projekt indywidualny.

Projekty gotowe dostępne są w katalogach większości pracowni architektonicznych. To gotowe koncepcje, gotowe niemalże natychmiast. Każdy projekt gotowy wymaga dodatkowej adaptacji, tak by spełnił kryteria wynikające z charakterystyki gruntu oraz przepisów lokalnych.

Projekty indywidualne to w pełni autorskie projekty, stworzone na bazie szczegółowej konsultacji inwestora z architektem. Pozwalają na dokładne dopasowanie wyglądu i struktury budynku do indywidualnych potrzeb inwestora. Choć to rozwiązanie wiąże się z wyższymi kosztami, cieszy się ono dużym zainteresowaniem ze względu na możliwość pełnej personalizacji. Dodatkowo pełna dokumentacja stworzona przez wykwalifikowanego architekta, uwzględnia nawet najbardziej zawiłe przepisy prawa lokalnego, znacząco usprawniając proces wnioskowania o pozwolenie na budowę.

Budowa domu piętrowego – fundamenty

Po dopełnieniu wszelkich formalności, w tym przede wszystkim tych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, można przystąpić do prac budowlanych. Pierwszy etap budowy domu to wykonanie fundamentów.

Aby przygotować grunt pod fundamenty, należy zadbać o dokładne wyrównanie terenu i przygotowanie go pod wykop. Jego głębokość uzależniona jest od tego, czy na etapie projektowania domu zdecydowałeś się na wykonanie piwnicy.

Doprowadzenie budowy do stanu zerowego, poza wylaniem fundamentów, wymaga podłączenia wszystkich instalacji, znajdujących się w warstwie fundamentów. Dotyczy to w szczególności rur kanalizacyjnych oraz ewentualnego drenażu. Na zakończenie tego etapu podstawa domu – fundamenty powinny być odpowiednio ocieplone, zaizolowane i zasypane. Dodatkowo, w budynku powinna być wykonana betonowa posadzka.

Zakończony stan zerowy budowy pozwala na swobodne zimowanie, co podczas budowy domu jest wręcz wskazane.

Stan surowy otwarty

Kolejnym etapem budowy domu jest wznoszenie ścian. Jednak dla doprowadzenia domu do stanu surowego otwartego, konieczne jest przeprowadzenie również szeregu innych prac budowlanych, takich jak:

- wzniesienie ścian nośnych i ścian wewnętrznych,

- wykonanie kominów wentylacyjnych, dymowych i spalinowych,

- wykonanie stropów,

- wykonanie schodów wewnętrznych,

- wykonanie balkonów (pod warunkiem że projekt je przewiduje),

- wykonanie więźby dachowej,

- izolacja i pokrycie dachu,

- pełne orynnowanie budynku,

- montaż okien dachowych.

Budynek w stanie surowym otwartym powinien mieć pełną konstrukcję wraz z dachem i jego pełnym pokryciem. Jednak na tym etapie konieczne jest przeprowadzenie szeregu prac wykończeniowych. Zwykle prace budowlane, zmierzające do stanu surowego otwartego trwają od 3 do 4 miesięcy, przy zleceniu realizacji firmom zewnętrznym.

Dom piętrowy prawie gotowy – stan surowy zamknięty

Budynek doprowadzony do stanu surowego otwartego ponownie można pozostawić na czas zimy, bez obaw o pogorszenie jego jakości. Ten czas pozwoli na chwilowe odetchnięcie od stale narastających kosztów budowy, ponieważ w nadchodzącym etapie to ponownie zaczną się piętrzyć.

Stan surowy zamknięty pozwala na całkowite „zamknięcie” budynku. Dom z zewnątrz wygląda na prawie ukończony, jednak dalej wymaga szeregu prac wewnątrz. Podczas tego etapu kluczowe są wykonanie takich działań, jak:

- montaż drzwi wejściowych, okien i parapetów zewnętrznych,

- budowa ścianek działowych na obu kondygnacjach,

- poprowadzenie instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej,

- wylanie posadzek,

- wykończenie tynków wewnętrznych,

- montaż balustrad balkonowych (pod warunkiem że projekt przewiduje budowę balkonów).

Stan deweloperski – w oczekiwaniu na wykończenie

Doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego wymaga przeprowadzenia szeregu prac przygotowawczych, niezbędnych dla późniejszego wykończenia domu. To właśnie na tym etapie przewidziany jest montaż parapetów wewnętrznych, grzejników i kominków, a także przygotowanie ścian i sufitów pod późniejsze malowanie czy przygotowanie kotłowni, poprzez wyposażenie jej w wymagane urządzenia grzewcze.

Na tym etapie budowy, dom nie nadaje się jeszcze do zamieszkania. Jednak prace budowlane przebiegają zwykle sprawniej, a uśredniony czas doprowadzenia domu od stanu surowego zamkniętego, do stanu deweloperskiego trwa zwykle od 2 do 3 miesięcy i choć budynek w stanie deweloperskim nie zachęca do zamieszkania, to można rozważyć przeprowadzkę, celem dokończenia prac wykończeniowych już w trybie gospodarczym.

Wykończenie wnętrz

Ostatni etap budowy domu, podobnie jak poprzednie, wiąże się z koniecznością poniesienia wysokich kosztów. Według szacunków na rok 2024 koszt przeprowadzenia kompletnych prac wykończeniowych wynosi od 1500 do 2000 zł/m2. Warto przy tym wspomnieć, że stawki te dotyczą wykonania posadzek we wszystkich pomieszczeniach, malowania ścian i sufitów, montażu drzwi wewnętrznych, wykończenia łazienki i kuchni, a także instalacji oświetlenia, kontaktów i gniazdek, czy przeprowadzenia prac typowo wnętrzarskich, obejmujących montaż mebli i wymaganego sprzętu oraz dekorowania wnętrz.

Jakie są koszty budowy domu piętrowego?

Ostateczne koszty budowy domu piętrowego uzależnione są od szeregu różnych czynników, wśród których szczególne znaczenie mają takie czynniki, jak:

- rodzaj zastosowanych materiałów,

- powierzchnia budynku,

- liczba pięter,

- poziom skomplikowania projektu,

- zastosowane dodatkowe technologie,

- tryb prowadzonych prac budowlanych,

- region, w którym wykonywana jest budowa.

Szacunkowe koszty budowy domu piętrowego w 2024 roku mieszczą się w przedziale od 7,5 do 8 tys. zł za m2. Przy czym doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego może podnieść tę kwotę do nawet 11 tys. zł/m2.

Chcąc znacząco obniżyć koszty budowy domu piętrowego, warto rozważyć możliwości, jakie daje budowa w systemie gospodarczym. Wykonanie większości prac budowlanych samodzielnie z pewnością będzie się wiązało ze znacznie większym zaangażowaniem, jednak pozwoli oszczędzić na kosztach robocizny. Szacuje się, że realizacja budowy w systemie gospodarczym pozwala zmniejszyć koszty całej budowy nawet o 20%.

O czym warto pamiętać, planując budowę domu piętrowego?

Budowa domu to złożony, wielopłaszczyznowy proces, który wymaga odpowiednich umiejętności planowania i doskonałej czujności. Nawet niewielkie zaniedbania na każdym z etapów budowy mogą znacząco wydłużyć cały proces, co dodatkowo przyczyni się do wzrostu kosztów budowy.

Aby uniknąć ewentualnych nieprzyjemności, warto już na etapie planowania budowy zadbać o wybór wykwalifikowanych wykonawców. Zlecając realizację jakiegokolwiek etapu prac budowlanych, należy zadbać o dopełnienie niezbędnych formalności – odpowiednio skonstruowana umowa o roboty budowlane powinna wskazywać szczegółowy zakres prac, planowanych do przeprowadzenia, a także wymagany termin realizacji.

Zawarcie umowy z wykonawcami pozwoli uniknąć ewentualnych, przykrych rozczarowań, a ponadto będzie stanowiło podstawę do późniejszego egzekwowania roszczeń, wynikających w szczególności z jakości wykonanych prac.

Chcąc ograniczyć formalności związane z budową domu piętrowego, warto rozważyć powierzenie realizacji tego zadania generalnemu wykonawcy. To on będzie odpowiedzialny za dobranie odpowiednich podwykonawców, którzy zapewnią terminową realizację zlecenia. Rozwiązanie to, choć wiąże się z dodatkowymi kosztami, pozwala w pełni cieszyć się z prowadzonych prac budowlanych, ograniczając rolę inwestora wyłącznie do nadzoru przebiegu prowadzonych prac.