Dobudówka do starego domu projekty

Niekiedy, wraz z upływem lat okazuje się, że niegdyś optymalny dom, staje się ciasny. Może mieć to związek z powiększającą się rodziną, lub zmieniającymi się preferencjami, dotyczącymi przestrzeni do dyspozycji. Niezależnie od tego, jaka jaki jest powód, dla którego konieczne jest dysponowanie większą przestrzenią, warto pamiętać, że nie jest to równoznaczne z koniecznością kupna nowego, większego domu. Równie skutecznym rozwiązaniem jest dobudowanie, do już istniejącego budynku, nowej, większej części.

Czym dokładnie jest dobudówka i jakie formalności należy spełnić, planując powiększenie powierzchni użytkowej domu? Jak stworzyć projekt dobudówki, by ta mogła w pełni odpowiedzieć na rosnące potrzeb? Poznaj najważniejsze informacje, które pozwolą sprawnie przejść przez cały proces – od projektu do realizacji.

Dobudówka – kwestie prawne

Dobudówka, czy też inaczej rozbudowa domu, to wygodna alternatywa, pozwalająca na zwiększenie powierzchni użytkowej, bez konieczności budowy zupełnie nowego domu od podstaw.

Podczas rozbudowy domu prowadzone są prace budowlane, których głównym celem jest powiększenie powierzchni użytkowej już istniejącego budynku. Obecnie tego typu działania mogą być prowadzone w poziomie (wszerz) poprzez dobudowanie do budynku dodatkowych pomieszczeń lub w pionie (w górę) poprzez nadbudowę piętra lub adaptację poddasza. Obie te metody w efekcie prowadzą do zwiększenia powierzchni użytkowej mieszkania, jednak wymagają przeprowadzenia innych prac.

Jako dobudówkę najczęściej określamy rozbudowę domu w szerz, poprzez dodanie do niego dodatkowych pomieszczeń. W zależności od indywidualnych potrzeb inwestora, dobudować można:

- część domu,

- garaż,

- lokal użytkowy.

Warto pamiętać, że w zależności od powierzchni zabudowy, konieczne jest spełnienie ściśle określonych formalności. Ich pominięcie, w niektórych przypadkach może skutkować nałożeniem kary za samowolę budowlaną.

Dobudówka do starego domu – ważne formalności

Nowelizacja Ustawy Prawo Budowlane, która weszła w życie 19 września 2020 roku znacząco usprawniła realizację przedsięwzięć budowlanych. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa, o łącznej powierzchni 35 m2.

Ta zmiana, choć niewątpliwie korzystna, wymaga przy tym spełnienia ściśle określonych zasad. Przede wszystkim:

- całkowita powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35 m2,

- na działce nie mogą się znajdować więcej niż 2 obiekty na każde 500 m2,

- nowa powierzchnia budynku nie może wykraczać swym oddziaływaniem poza granice działki.

Warto przy tym pamiętać, że również wówczas należy zwrócić uwagę na ważne aspekty prawne. W pierwszym kroku należy zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Skrupulatna analiza dokumentu pozwoli zweryfikować, czy dokumentacja lokalna narzuca szczegółowe wytyczne dotyczące projektu rozbudowy. W przypadku braku MZPM na danym obszarze, należy zwrócić się z wnioskiem o uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy, do odpowiedniego starostwa powiatowego.

Zarówno MZPM jak i Decyzja o Warunkach Zabudowy określają, na jakich warunkach odbywać się powinna budowa lub rozbudowa domu jednorodzinnego.

Dobudówka – z pozwoleniem na budowę

Planując dobudowę przekraczającą swym obszarem 35 m2 oraz w sytuacji, gdy pomimo odpowiedniego metrażu, dobudówka nie spełnia pozostałych warunków, konieczne może się okazać wnioskowani o pozwolenie na budowę według standardowych procedur.

W tym celu konieczne jest przygotowanie kompleksowego projektu, zawierającego w szczególności takie dane jak liczba i lokalizacja pomieszczeń oraz powierzchnia użytkowa domu już po planowanej rozbudowie.

W przypadku dobudówki do starego domu, często do wniosku o pozwolenie na budowę należy dodatkowo dołączyć ekspertyzę geotechniczną. Kompleksowe badania pozwolą na określenie szczegółowe parametry gruntu, wskazując, czy dobudowanie pomieszczeń na danym obszarze jest bezpieczne.

Tego typu badania mogą być wymagane również wówczas, gdy budowla, do której dobudowane zostaną części użytkowe została wzniesiona na wcześniej niezbadanym gruncie.

Jak przygotować projekt dobudowy starego domu?

Postępowanie w tym zakresie uzależnione jest od typu projektu, na podstawie którego powstał stary dom. W przypadku projektów gotowych, wprowadzenie jakichkolwiek zmian do projektu, wymaga zgody biura projektowego, odpowiedzialnego za stworzenie koncepcji budynku bazowego.

Sprawa staje się bardziej skomplikowana, gdy planujemy dobudowę do starego budynku, który powstał w oparciu o indywidualny projekt nieznanego pochodzenia. Dotyczy to w szczególności starych budowli. Wówczas dla uzyskania najlepszych rezultatów, warto zgłosić się do wybranego biura projektowego. Wykwalifikowany architekt, dysponujący odpowiednią wiedzą, doświadczeniem i kwalifikacjami przygotuje kompleksowy projekt dobudowy, uwzględniający parametry zgodne z potrzebami inwestora oraz możliwościami technicznymi na danym obszarze.

Warto przy tym pamiętać, że wyłącznie odpowiednio przygotowany projekt dobudówki, pozwala na uzyskanie maksymalnej funkcjonalności. Dlatego, chcąc zyskać gwarancję, że nowopowstały budynek w rzeczywistości spełni specyficzne potrzeby inwestora, warto zlecić realizację w biurze projektowym wyróżniającym się odpowiednią renomą.

Ile kosztuje dobudówka do starego domu?

Nie da się w pełni jednoznacznie określić ile środków pochłonie rozbudowa domu jednorodzinnego. Z pewnością tego typu inwestycja wymagać będzie przeznaczenia odpowiednio dużych środków, jednak nie będzie to proces tak kosztowny, jak budowa (lub zakup) zupełnie nowego domu.

Podobnie, jak w przypadku pozostałych typów prowadzonych prac budowlanych, również dobudowa pomieszczeń do już istniejącego, starego domu, uzależniona będzie od ściśle określonych czynników, takich jak rodzaj i zakres prac, powierzchnia użytkowa po rozbudowie, rodzaj zastosowanych materiałów, tryb prowadzonych prac. Z pewnością im większa i bardziej skomplikowana będzie planowana dobudowa, tym więcej trzeba będzie zapłacić za planowaną inwestycję.

Najmniej zapłacić trzeba za dobudówkę, mieszczącą się w kryterium umożliwiającym realizację prac bez pozwolenia i zgłoszenia. Niewielkie powierzchnie rzędu 20-30 m2 pochłaniają zwykle do 55 tys. złotych za realizację całego przedsięwzięcia.

Znaczące koszty pochłonie również wykonanie dobudowy w poziomie. Realizacja tego typu prac wiąże się z koniecznością przeprowadzenia dodatkowych prac ziemnych. Takie dodatkowe koszty wiążą się ze wzrostem uśrednionej ceny za m2 do ok. 8-10 tys. zł.

Koszt planowanej adaptacji strychu uzależniony jest od zakresu dodatkowych prac. Adaptacja bez przekształcenia dachu może wynieść 20 000 złotych (i więcej, w zależności od złożoności prac). Z kolei adaptacja, wymagająca tworzenia dachu od podstaw, bądź wzmocnienia stropu i budowy schodów, może wynieść nawet powyżej 100 000 złotych.

Warto pamiętać, że wszystkie kwoty zawarte w powyższym zestawieniu mają charakter wyłącznie orientacyjny, a ostateczne koszty dobudowy mogą znacząco się różnić od tych zawartych w zestawieniu. W celu uzyskania szczegółowego kosztorysu zaplanowanych prac, warto skonsultować się z ekspertem – architektem odpowiedzialnym za stworzenie projektu dobudówki.

Czy warto zdecydować się na dobudowę do starego domu?

Rosnące potrzeby mieszkańców sprawiają, że niekiedy dostępna powierzchnia użytkowa domu zaczyna być niewystarczająca. W takiej sytuacji można zdecydować się na dwa rozwiązania – zakup lub budowę nowego domu lub dobudowanie wymaganej powierzchni do już istniejącego budynku.

Dobudówka jest wygodnym rozwiązaniem dla wszystkich tych osób, którym zależny na maksymalnej redukcji kosztów. Decydując się na wykonanie dobudówki do starego domu, inwestor nie musi ponosić dodatkowych kosztów, związanych z zakupem działki. Znacząco zmniejszą się również koszty budowę, które rosną wraz z powierzchnią zabudowy.

Dodatkowo, dobudówka jest ciekawą propozycją dla miłośników domów z duszą. Decydując się na takie rozwiązanie, nie trzeba wyprowadzać się z domu, w którym już powstała jakaś historia i wokół którego skoncentrowane jest życie mieszkańców.

Tym samym stojąc przed koniecznością zwiększenia metrażu domu, warto rozważyć możliwości, jakie daje dobudówka. W ten sposób można nie tylko znacząco zmniejszyć koszty całego przedsięwzięcia, ale dodatkowo zyskać większą przestrzeń, bez konieczności przeprowadzki.