Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Wartość działek budowlanych niezmiennie rośnie, a aktualne ceny takich gruntów mogą okazać się sporą przeszkodzą dla osób, które myślą o budowie własnego domu. Nie może zatem dziwić fakt, że dużo osób poważnie myślących o budowie domu zaczyna interesować się działkami rolnymi, które można kupić w dużo niższej cenie. Decydując się na to przedsięwzięcie należy być jednak bardzo ostrożnym. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to czasochłonny i skomplikowany proces, który dodatkowo niesie ze sobą pewne opłaty, o których powiemy w niniejszym artykule.

Od czego zależy koszt odrolnienia działki rolnej?

Na wstępie warto zaznaczyć, że odrolnienie działki to proces, którego nie można zastosować dla wszystkich gruntów rolnych. Wybrana działka musi spełniać określone wymagania. To przestroga dla inwestorów, którzy sądzą, że odrolnienie działki to wyłącznie kwestia opłat. Nic z tych rzeczy. Zanim pojawią się opłaty związane z wyłączeniem działki z produkcji rolnej, konieczna jest zmiana przeznaczenia działki. Można to zrobić wnioskując o dokonanie zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub składając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (gdy na danym obszarze nie obowiązuje MPZP).

Koszt całego przedsięwzięcia zależy natomiast od tego, z jaką działką rolną mamy do czynienia. Dwa kluczowe parametry to jej powierzchnia oraz klasa gruntów rolnych. Koszt odrolnienia działki będzie rósł wraz ze wzrostem powierzchni oraz z wyższą jakością gruntów rolnych. Należy przy tym zauważyć, że powyższe czynniki są także decydujące w kontekście prawdopodobieństwa pomyślnego zakończenia tego procesu. Najtrudniej jest bowiem odrolnić duże działki, na których położone są gleby najcenniejsze z punktu widzenia produkcji rolnej.

Koszty odrolnienia działki w zależności od klasy gruntu

Wraz ze wzrostem jakości gruntu wzrasta również cena odrolnienia działki. Ma to rekompensować utratę najcenniejszych gleb pod względem produkcji rolnej. Tak prezentują się ceny obowiązujące w 2023 roku:

- klasa I – 437,175 zł za hektar,

- klasa II – 378,885 zł za hektar,

- klasa IIIa – 320,595 zł za hektar,

- klasa IIIb – 262,305 zł za hektar,

- klasa IVa -204,015 zł za hektar,

- klasa IVb – 145,725 zł za hektar,

- klasa V – 116,580 zł za hektar,

- klasa VI – 87,435 zł za hektar.

Na podstawie powierzchni działki oraz klasy gruntów rolnych obliczana jest jednorazowa opłata, którą inwestor musi wnieść w momencie wyłączenia działki z produkcji rolnej. Do tego dochodzi jeszcze opłaca cykliczna w wysokości 10% opłaty jednorazowej. Taką opłatę trzeba będzie uiszczać przez okres 10 kolejnych lat.

Ile w praktyce kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

W Polsce trudno o działkę rolną o powierzchni poniżej 0,3 ha. Dla przykładu posłużymy się zatem działką o powierzchni 0,5 ha. Niech to będzie działka, na której znajdują się grunty V klasy, czyli tzw. gleby orne słabe. Za wyłączenie ich z produkcji rolnej inwestor będzie musiał zapłacić: 0,5 ha x 116,580 zł, czyli 58,250 zł. Jest to opłata jednorazowa. Do tego, przez okres kolejnych 10 lat trzeba będzie płacić raz do roku opłatę cykliczną w wysokości 5,825 zł. W sumie zatem, łączny koszt odrolnienia, nie licząc formalności związanych z tym przedsięwzięciem, wyniesie ponad 116 tys. zł. To sporo, biorąc pod uwagę, że działka rolna często jest kupowana jako tańsza alternatywa dla działki budowlanej. A mówimy przecież o V, czyli jednej z najniższych klas gruntów ornych.

Dla działki o powierzchni pół hektara, na której znajdują się grunty orne I klasy, łączny koszt biorąc pod uwagę opłatę jednorazową i opłaty cykliczne przez 10 lat to ponad 437 tys. zł. W tej cenie można już kupić naprawdę atrakcyjną działkę budowlaną w wielu miastach Polski. Warto również pamiętać o wszelkich opłatach dodatkowych związanych np. z usługami geodety.

Czy zakup działki rolnej to opłacalna inwestycja?

Działki rolne jawią się wielu inwestorom jako sposób na niedrogie pozyskanie działki, na której kiedyś możliwa będzie budowa domu. Musimy jednak pamiętać, że wcześniej konieczne będzie przejście czasochłonnego i złożonego procesu przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną. Poza licznymi formalnościami i długim czasem oczekiwania dochodzą także opłaty, a te, jak już wiesz z powyższego przykładu, mogą być naprawdę wysokie. Zakup działki rolnej w perspektywie długoterminowej może być opłacalną inwestycją, ale w wielu przypadkach dużo bardziej opłacalną opcją będzie zakup działki budowlanej, choć z pozoru wydaje się to rozwiązanie dużo kosztowniejsze.