Budowa domu na zgłoszenie – jak wyglądają formalności?

Inwestorzy przymierzający się do budowy domu często martwią się o dużą ilość formalności oraz spraw urzędowych, które towarzyszą tego typu inwestycji. W praktyce jednak nie ma się czego obawiać. Wystarczy odpowiednio przygotować się do spraw formalnych, aby móc je załatwić szybko i sprawnie. Większość domów jednorodzinnych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Jednak istnieją sytuacje, w których możliwa jest budowa domu na zgłoszenie. W niniejszym artykule powiemy kilka słów o tym, jak wygląda procedura zgłaszania robót budowlanych.

Zgłoszenie budowy – czym różni się od pozwolenia na budowę?

Zgłoszenie budowy to uproszczona procedura stosowana przy mniej skomplikowanych inwestycjach, które nie muszą być tak skrupulatnie analizowane przez organy administracyjne. Jest to proces łatwiejszy i krótszy do zrealizowania. Jednocześnie, dużo szybciej można otrzymać zielone światło na rozpoczęcie budowy. W ostatnich latach przepisy ustawy Prawo budowlane ulegały zmianom, które stopniowo zastępują pozwolenie na budowę zgłoszeniem. Dla przykładu, w 2015 roku stwierdzono, że rozbudowa domu nie będzie już wymagała pozwolenia, a w zupełności wystarczy zgłoszenie.

Z kolei w 2021 roku wprowadzono zmiany, w ramach których budowa domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 jest możliwa bez pozwolenia, a na zgłoszenie. Wcześniej z uproszczonej procedury można było skorzystać wyłącznie w przypadku małych domów parterowych o powierzchni 35 m2. Pozwolenie na budowę jest udzielane inwestorowi w drodze postępowania administracyjnego. Takiego postępowania nie wymaga natomiast akceptacja zgłoszenia. W wielu przypadkach organy nie wydają nawet decyzji, a akceptacja wniosku odbywa się na zasadzie „milczącej zgody”. Taka sytuacja ma miejsce, gdy urząd nie wniesie sprzeciwu w okresie 21 dni od momentu dokonania zgłoszenia.

Jakie domy można wybudować na zgłoszenie?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, budowa domu na zgłoszenie jest możliwa w przypadku wolnostojących domów jednorodzinnych, parterowych lub z poddaszem użytkowym, o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m2. Ponadto, obszar oddziaływania inwestycji mieści się w całości na działce inwestora. Taki dom musi być również wznoszony w celu zaspokojenia prywatnych potrzeb mieszkaniowych. Przepisy przewidują także budowę na zgłoszenie w przypadku wolnostojących, parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2.

W 2022 roku coraz więcej mówiło się o tym, że od początku 2023 roku wszystkie domy jednorodzinne będzie można budować na zgłoszenie, zamiast pozwolenia. Na ten moment stosowna nowelizacja wciąż nie weszła w życie, ale niewykluczone, że dojdzie do tego jeszcze w tym roku. A zatem, w momencie, w którym czytasz ten tekst być może możliwa jest budowa domu na zgłoszenie niezależnie od jego powierzchni użytkowej. Warto sprawdzić aktualny stan prawny.

Jakie dokumenty musi przygotować inwestor?

Chociaż zgłoszenie budowy to procedura uproszczona i znacznie mniej skomplikowana w porównaniu z uzyskaniem pozwolenia na budowę, to wymagane dokumenty są niemal identyczne. Do urzędu musisz zabrać ze sobą następujące dokumenty: zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania działką na cele budowlane, projekt budowlany (szkice, rysunki, projekt zagospodarowania działki, opis techniczny instalacji), a także potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej. Jeśli chcesz, aby sprawę w Twoim imieniu załatwił pośrednik, potrzebne będzie także pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych.

Jak wygląda procedura zgłoszenia budowy domu?

Stosowne dokumenty należy złożyć: w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim lub urzędzie miasta. Od 1 lipca 2021 roku zgłoszenie można złożyć także w formie elektronicznej, co dodatkowo ułatwi sprawę. Urząd sprawdzi kompletność Twojego zgłoszenia, a następnie oceni, czy istnieje możliwość budowy domu na zgłoszenie. W tej procedurze organ nie wystawia decyzji w przypadku zaakceptowania zgłoszenia. Jeśli w terminie do 21 dni od momentu dokonania zgłoszenia nie otrzymasz decyzji o sprzeciwie, wówczas jest to tzw. „milcząca zgoda”. Jest to zielone światło do rozpoczęcia budowy. Pamiętajmy o tym, że przed rozpoczęciem prac budowlanych należy jeszcze powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

W jakich sytuacjach zgłoszenie może zostać odrzucone?

Budowa domu na zgłoszenie jest możliwa w sytuacji, gdy budynek technicznie nie wymaga pozwolenia na budowę, a także, gdy obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza obszar działki. Sprzeciw organu administracyjnego może się pojawić w sytuacji, gdy planowana inwestycja jednak wymaga pozwolenia na budowę lub gdy urząd stwierdzi, że obszar oddziaływania wykracza także na sąsiednie działki. Organ sprzeciwi się zgłoszeniu także w sytuacji, gdy zaprojektowany budynek jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. W przypadku decyzji o sprzeciwie inwestor ma 14 dni, aby odwołać się do urzędu wojewódzkiego lub do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.