Dobudowa pokoju do domu – jak to zrobić?

Gdy dotychczasowa kubatura i powierzchnia użytkowa domu okazują się niewystarczające, właściciel domu może pomyśleć o rozbudowie. Są to prace budowlane polegające na dobudowaniu do istniejącego budynku nowej części, którą może być np. dodatkowy pokój. Planując taką inwestycję należy pamiętać o kilku niezbędnych formalnościach. W tym artykule tłumaczymy, na czym polega dobudowa pokoju do domu i jak poprawnie zrealizować taką inwestycję.

W ramach jakich prac można dobudować pokój do istniejącego domu?

Dobudowa pokoju do domu jest możliwa w ramach rozbudowy domu. Są to prace budowlane, których celem jest uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej. W ramach tych prac zmieniać się mogą kluczowe parametry obiektu, a zatem: długość, szerokość, kubatura, powierzchnia zabudowy. Rozbudowa może być realizowana w poziomie, jak i w pionie, aczkolwiek dobudowa pokoju to oczywiście rozbudowa w poziomie. Powiększenie istniejącego budynku jest jak najbardziej możliwe, pod warunkiem, że nie będą nas ograniczać przepisy związane z uwarunkowaniami lokalnymi. Ponadto, należy pamiętać o minimalnych odległościach, jakie trzeba zachować od granic działki przy dobudowie nowej części obiektu.

Czy dobudowa pokoju do domu jest możliwa?

O ile pozwalają na to uwarunkowania lokalne oraz powierzchnia działki – jak najbardziej. Zacznijmy może od tego drugiego czynnika. Dobudowa pokoju do domu jest możliwa, ale należy pamiętać o zachowaniu minimalnych odległości nowej części obiektu od granic działki. W przypadku ścian z otworami okiennymi i drzwiowymi są to 4 metry, natomiast w przypadku ścian pozbawionych otworów są to 3 metry. Na wąskich działkach (poniżej 16 metrów) możliwe jest zmniejszenie tych odległości do 1,5 metra lub budowa w granicach działki przy zachowaniu określonych wymagań.

Jeśli chodzi o uwarunkowania lokalne, dobudowa pokoju do domu musi być zgodna z przepisami, które zostały opisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym obszarze. Jeśli działka jest położona na obszarze, dla którego nie utrwalono planu miejscowego, wówczas o możliwości rozbudowy domu decydować będzie decyzja o warunkach zabudowy. Decydującymi czynnikami okaże się maksymalna dopuszczalna powierzchnia zabudowy, jak również wskaźnik intensywności zabudowy (stosunek powierzchni zabudowanej do niezabudowanej).

Z kronikarskiego obowiązku warto jeszcze przytoczyć opcję, w której mamy do czynienia z budynkiem wpisanym do rejestru zabytków. Tutaj dobudowa pokoju do domu również będzie możliwa, ale wymagać to będzie znacznie większej ilości formalności, a ponadto swojej zgody będzie musiał udzielić powiatowy konserwator zabytków.

Jakie formalności trzeba spełnić przed rozpoczęciem prac?

W pierwszej kolejności należy zapoznać się z uwarunkowaniami lokalnymi i sprawdzić, czy dobudowa pokoju do domu nie narusza obowiązujących przepisów. Następnie należy skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego, który przygotuje ekspertyzę techniczną budynku. Taka ekspertyza wyznacza poniekąd kierunek działań, tak, aby cała procedura była bezpieczna. Rzeczoznawca sprawdza dokładny stan techniczny obiektu i na tej podstawie ocenia, czy można bezpiecznie zrealizować rozbudowę domu w zakresie planowanym przez inwestora.

Po uzyskaniu ekspertyzy technicznej należy skorzystać z usług architekta, który zajmie się przygotowaniem projektu rozbudowy domu. Dobudowa pokoju do domu nie wymaga pozwolenia na budowę. Wystarczy zgłoszenie w wydziale architektury przy urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Jeśli w przeciągu 21 dni od momentu zgłoszenia organ administracji nie wniesie sprzeciwu, wówczas można rozpocząć prace budowlane. Należy jeszcze na minimum siedem dni przed planowanym początkiem prac powiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.

Techniczne kwestie przy dobudowie pokoju

Rozbudowa domu powinna być realizowana przez wykwalifikowaną firmę budowlaną. Wbrew pozorom nie jest to bowiem prosta procedura. Części konstrukcyjne nowej części obiektu nie powinny generować dodatkowych obciążeń na istniejącą już część. Fundamenty nowej części obiektu powinny być posadowione zgodnie z poziomem fundamentów części już istniejącej. Pomiędzy ścianami należy zachować szczelinę dylatacyjną. Wyzwaniem jest także wykonanie drzwi gwarantujących komunikację z nowym pokojem. W tym celu najczęściej wykorzystuje się istniejący otwór okienny i jego nadproże lub po prostu wykonuje nowy otwór w istniejącej ścianie, co wymaga uprzedniego wzmocnienia i przygotowania nadproża.

Ile może kosztować dobudowa pokoju do domu?

Dobudowa pokoju to domu to złożona procedura. Wymaga prac fundamentowych, wymurowania i ocieplenia ścian, zmodyfikowania istniejącej ściany w celu uzyskania komunikacji z nowym pokojem, doprowadzenia instalacji, jak również wszystkich prac wykończeniowych. W rezultacie, taka rozbudowa domu może kosztować od 5 do nawet 10 tys. zł za metr kwadratowy powierzchni w nowej części budynku. Jeśli zatem planujesz dobudowę pokoju o powierzchni 10 m2, łączny koszt takiej inwestycji może oscylować w przedziale od 50,000 do 100,000 zł.