Co można wybudować na działce rekreacyjnej?

Działka rekreacyjna nie posiada prawnej definicji, ale przyjmuje się, że jest to teren przeznaczony pod rekreację, na którym można wznosić m.in. altany czy domki letniskowe. W praktyce wiele zależy jednak od rodzaju działki – czym innym jest działka położona na terenach rekreacyjnych, a czym innym działka przynależąca do Rodzinnych Ogrodów Działkowych. W tym artykule sprawdzamy, co można wybudować na działce rekreacyjnej.

Co to jest działka rekreacyjna?

W ustawie Prawo Budowlane nie znajdziemy prawnie ugruntowanej definicji działki rekreacyjnej. Pozostaje nam jedynie definicja umowna, w której działką rekreacyjną określa się działkę, która jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne i nie daje możliwości budowy domu całorocznego. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego możemy wskazać dwa rodzaje działek rekreacyjnych: tereny usług sportu i rekreacji oznaczone skrótem US i kolorem zielono-czerwonym, a także tereny ogródków działowych oznaczone kolorem zielonym i skrótem ZD.

W wielu przypadkach działki rekreacyjne nie są jednak objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli wybrana działka nie jest zaliczana do gruntów rolnych lub leśnych, wówczas inwestor może podjąć próbę wybudowania na takim terenie Budynku Rekreacji Indywidualnej (nie wymaga pozwolenia na budowę). Wymagane formalności to zgłoszenie prac budowlanych - z tego względu domki letniskowe często określa się mianem domków na zgłoszenie. Jeśli inwestor nie otrzyma odmowy ze strony organu administracyjnego, może na wybranej działce postawić dom letniskowy.

Zgoła inaczej wygląda kwestia działek wchodzących w skład Rodzinnych Ogródków Działkowych. Jest to większy obszar podzielony na parcele oraz część wspólną dla wszystkich działkowiczów, a piecze nad terenem trzyma dyrekcja ROD. Co ważne, to ROD jest pełnoprawnym właścicielem tego terenu, a osoba prywatna może jedynie wydzierżawić parcelę wchodzącą w skład tego terenu. Wówczas o możliwym zagospodarowaniu wydzierżawionej działki w dużej mierze decyduje właśnie regulamin ROD.

Czy na działce rekreacyjnej można budować?

Wszystko zależy tak naprawdę od konkretnej działki. W przypadku obszarów objętych MPZP to właśnie ten dokument okazuje się wiążący i reguluje to, w jaki sposób można zagospodarować działkę. W przypadku działek położonych na obszarze nieobjętym MPZP inwestor może podjąć próbę budowy Budynku Rekreacji Indywidualnej. O ile zgłoszenie nie zostanie zakwestionowane, inwestor zyska możliwość budowy obiektu wskazanego w projekcie. Bezpieczniejszą opcją dla działek położonych na terenie nieobjętym MPZP jest uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

A jak to wygląda w przypadku działek rekreacyjnych zaliczonych do Rodzinnych Ogródków Działkowych? Jak już mówiliśmy, tutaj pełnoprawnym właścicielem i zarządcą terenu jest ROD i to właśnie dyrekcja ROD-u może decydować o możliwościach zagospodarowania działek wchodzących w skład wybranego kompleksu. Reasumując, budowa na takiej działce rekreacyjnej będzie możliwa tylko w sytuacji, gdy będzie to zgodne z regulaminem ROD i po uzyskaniu zgody ze strony dyrekcji.

Co można wybudować bez pozwolenia na działce rekreacyjnej?

Przejdźmy do konkretów i sprawdźmy, co dokładnie można wybudować na działce rekreacyjnej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, na takich działkach można wybudować parterowy dom letniskowy, którego wysokość nie przekracza 5 m, a powierzchnia zabudowy 35 m2. Zgodnie z programem Polski Ład, który wszedł w życiu w 2022 roku, na działkach rekreacyjnych wybudować można także parterowe domy letniskowe o powierzchni do 70 m2. Taki dom nie może posiadać poddasza użytkowego, ale dopuszcza się otwartą antresolę.

Dom budowany na działce rekreacyjnej nie może być domem całorocznym. W praktyce nie istnieją jednak przepisy, które mogłyby zakazać właścicielowi mieszkania w takim domu przez okrągły rok. Przyjmujemy jednak, że dom letniskowy to taki, który służy do okresowego pobytu w celach wypoczynkowych. Na działce rekreacyjnej istnieje również możliwość budowy altany lub niewielkiego budynku gospodarczego o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2. Obowiązuje także przepis, że na jednej działce można wybudować maksymalnie do dwóch obiektów o powierzchni do 35 m2 przypadających na każde 500 m2 powierzchni działki.

Działka rekreacyjna a dom całoroczny

Do budowy domu całorocznego niezbędna jest działka budowlana lub działka, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, która umożliwi budowę takiego obiektu. Na działkach rekreacyjnych zazwyczaj nie ma możliwości budowania domów całorocznych. Można jednak bez zbędnych formalności wybudować parterowy dom letniskowy o powierzchni do 70 m2. Taki dom może posiadać przyłącze energetyczne, a nawet wodociągowe. Rolę kanalizacji zazwyczaj pełni szambo. A zatem, współczesne domy letniskowe, choć nie są domami całorocznymi, mogą zagwarantować warunki niezbędne do komfortowego mieszkania o dowolnej porze roku. Osoby, które chciałaby wykorzystywać taki dom jako dom całoroczny miałyby jednak problem z wieloma kwestiami formalnymi, jak chociażby brak możliwości zameldowania w takim domu.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki rekreacyjnej?

Kupując działkę rekreacyjną zawsze należy w pierwszej kolejności sprawdzić jej przeznaczenie. Decyduje o tym Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To w nim można znaleźć informacje na temat możliwego zagospodarowania terenu. Jeśli dany obszar nie jest objęty MPZP, wówczas pomocne mogą okazać się informacje zawarte w Ewidencji Gruntów i Budynków. Najbezpieczniejszą opcją jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli natomiast zastanawiasz się nad tym, co można wybudować na działce rekreacyjnej przynależącej do ROD, pamiętaj, że w przypadku tego typu działek ostateczna decyzja zawsze zależeć będzie od dyrekcji ROD-u.