Budowa domu na sprzedaż – czy to się opłaca?

Dobra koniunktura na rynku deweloperskim utrzymująca się od kilkunastu lat sprawia, że wiele osób dysponujących większym kapitałem chce go zainwestować właśnie w działalność deweloperską. Deweloperem może zostać w zasadzie każdy, kto myśli o wznoszeniu budynków z zamiarem ich późniejszego sprzedania. A jak to wygląda w przypadku mieszkalnictwa jednorodzinnego? Czy budowa domu na sprzedaż jest opłacalną inwestycją?

Ile kosztuje budowa domu: stan surowy i deweloperski?

W pierwszej kolejności warto powiedzieć kilka słów o tym, ile trzeba zainwestować w budowę domu. W przypadku popularnych domów jednorodzinnych z poddaszem użytkowym o powierzchni ok. 100 m2, stan surowy zamknięty można domknąć w granicy 250,000 zł. Za stan deweloperski trzeba zapłacić ok. 350,000 zł. W najlepszej sytuacji są osoby, które dysponują wiedzą i umiejętności z zakresu budowlanki i sporą część prac są w stanie zrealizować samodzielnie. Wówczas koszty można dodatkowo obniżyć. Budowa domu na sprzedaż zwykle kończy się właśnie na stanie surowym zamkniętym lub deweloperskim. Za wykończenie odpowiada już nabywca, który dzięki temu będzie mógł stworzyć wymarzone aranżacje.

Jakie są ceny nowych domów na rynku pierwotnym?

Ceny domów z rynku pierwotnego zaczynają się obecnie od 450,000 zł w górę. Mówimy tu o domach w stanie surowym zamkniętym. W przypadku domów w stanie deweloperskim trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 600 – 700 tys. złotych. Wciąż mówimy tu o stosunkowo niewielkich domach o powierzchni ok. 100 m2 i odznaczających się prostka konstrukcją. Jest to zatem przynajmniej o 100,000 zł więcej, aniżeli koszt budowy domu. Musimy jednak pamiętać, że inwestorzy decydujący się na zakup domu jednorodzinnego muszą liczyć się w tym, że w cenie zakupu mieści się także wartość gruntu. A jak wiadomo, działki budowlane nie należą obecnie do najtańszych.

Dlaczego wiele osób woli kupić gotowy dom?

Powody są dość proste. Przede wszystkim, zakup domu pozwala pozyskać nieruchomość w krótkim czasie. Wszystkie formalności można dopiąć nawet w przeciągu dwóch tygodni. Tymczasem budowa domu to czasochłonna i złożona inwestycja, która najczęściej trwa ok. 1,5 – 2 lat, choć przy zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań i zapewnieniu całego budżetu można zejść do 6 – 10 miesięcy. Mowa oczywiście o domach murowanych. Budowa domu to jednak dodatkowe formalności, którymi trzeba się zająć. To sprawia, że zakup gotowego domu jest po prostu dużo prostszy i wygodniejszy.

Do tego dochodzi kwestia działki budowlanej. Osoby nieposiadające działki muszą najpierw pozyskać odpowiednią parcelę, uzbroić ją, zająć się wieloma innymi formalnościami, które dopiero otworzą drogę do budowy domu. Kupując dom z rynku pierwotnego działkę otrzymujemy działkę w pakiecie z wybudowanym domem, który możemy ukończyć wedle indywidualnych potrzeb. Z tego względu, budowa domu na sprzedaż na pewno jest o tyle opłacalnym rozwiązaniem, że nigdy nie powinno zabraknąć osób zainteresowanych zakupem takiego domu.

Co jest kluczowe dla opłacalności inwestycji?

O tym, czy budowa domu na sprzedaż finalnie okaże się trafioną inwestycją decyduje wiele złożonych czynników. Osoby planujące inwestycję na rynku deweloperskim powinny zatem dysponować odpowiednią wiedzą i rozeznaniem, gdyż niewłaściwe podejście do tematu może oznaczać nie tylko brak profitu, ale wręcz straty. Oto kluczowe kwestie:

• Działka budowlana – biorąc pod uwagę wysokie ceny atrakcyjnych działek budowlanych, budowa domu na sprzedaż najbardziej opłaca się inwestorom, którzy kupili działkę dużo wcześniej za niewielkie pieniądze lub udało im się skutecznie przekształcić działkę rolną lub leśną.
• Popularny projekt – inwestor powinien wybrać projekt popularny oraz uniwersalny, który bez trudu przyciągnie uwagę ze strony osób szukających nowego domu na rynku pierwotnym.
• Udogodnienia – osoba planującą budowę domu na sprzedaż powinna zorientować się w tym, na jakie udogodnienia liczą osoby szukające domu. Chodzi tu m.in. o taras, funkcjonalny rozkład wnętrz, spiżarnię, osobną pralnię. Takie detale w ostatecznym rozrachunku mogą stanowić dużą różnicę w kwocie, jaką będzie w stanie zapłacić finalny nabywca.
• Lokalizacja – osoby szukające domu patrzą na cenę także przez pryzmat samej lokalizacji oraz udogodnień, jakie są dostępne w okolicy. Dom w zacisznej i malowniczej okolicy z dostępem do najważniejszych udogodnień można sprzedać za dużo wyższą cenę.
• Typ domu – ze względu na wysokie ceny gruntów, budowa domu dla jednej rodziny nie jest najbardziej opłacalnym rozwiązaniem. Większość inwestorów wykorzystuje parcele do budowy domu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. W ten sposób można bardzo wydatnie zmaksymalizować zyski z inwestycji na pojedynczej działce.

Działalność deweloperska na pewno pozwala zbić dużą fortunę, ale z drugiej strony może prowadzić także do strat i długów. To rzetelna wiedza, doświadczenie i wyczucie rynku mają duży wpływ na finalną opłacalność całej inwestycji. Osoby, które nie posiadają takiego rozeznania, ale dysponują dostatecznie dużym budżetem, zawsze mogą skorzystać z usług fachowców, którzy lepiej rozumieją branżę.

Budowa domu na sprzedaż – ile można zarobić?

Na jakie profity mogą liczyć inwestorzy decydujący się na budowę domu na sprzedaż? Jeśli jest to pojedynczy dom jednorodzinny, zysk z inwestycji jest najmniejszy ze względu na wysokie ceny gruntu. Zakładając jednak, że inwestor pozyskał działkę w okazyjnej cenie lub wiele lat wcześniej, wówczas taka inwestycja w przypadku domów dla przeciętnej rodziny 4-5 osobowej może przynieść zyski rzędu co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych, ale często inwestorzy inkasują nawet ponad 100 tys. złotych. Największe zyski można uzyskać poprzez budowę domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Wówczas na jednej parceli można uzyskać kilka lokali mieszkalnych, a taka inwestycja może przynieść zyski liczone w setkach tysięcy złotych. Pamiętajmy o tym, że sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością odprowadzenia 19-procentowego podatku od osiągniętego dochodu.