Scalanie działek – jak to wygląda?
Spis treści:
Scalanie działek to proces, który pozwala połączyć ze sobą kilka mniejszych parceli. Zwykle na taki krok decyduje się właściciel kilku położonych obok siebie działek lub też właściciele mało atrakcyjnych działek, na których budowa domu jest niemożliwa lub utrudniona. Wówczas miejsce ma scalanie działek z ponownym podziałem – celem jest uzyskanie parceli dających większe możliwości zagospodarowania terenu. Co warto wiedzieć na temat tej procedury?
Na czym polega scalanie działek?
Jak sama nazwa wskazuje, scalanie działek polega na połączeniu ze sobą przynajmniej dwóch parceli w jedną całość. Dawny podział administracyjny pozostawił nam w spadku mnóstwo małych i mało atrakcyjnych parceli, na których budowa domu lub innego obiektu nie jest możliwa. W rezultacie często możemy spotkać się z zapuszczonymi i nieużytkowanymi terenami, nawet w większych miastach. Scalanie działek pozwala na połączenie kilku parceli i uzyskanie jednej, bardziej atrakcyjnej działki, która zaoferuje znacznie więcej możliwości w kontekście zagospodarowania terenu. Bardzo często miejsce ma również scalanie działek i ponowny podział nieruchomości. Na taki krok często decyduje się kilku właścicieli sąsiednich parceli. W tym procesie chodzi o to, aby najpierw połączyć ze sobą działki, a następnie podzielić je w bardziej przemyślany i praktyczny sposób.
W jakich sytuacjach możliwe jest scalanie działek?
W przypadku, gdy jeden właściciel dysponuje kilkoma sąsiadującymi ze sobą działkami sprawa jest bardzo prosta. Wystarczy złożyć wniosek o połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej. Taki wniosek składa się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej. Jednocześnie składa się wniosek o zamknięcie księgi wieczystej, z której odłączono nieruchomość. O ile uwarunkowania lokalne wprowadzane przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie wprowadzają w tej kwestii ograniczeń, właściciel kilku sąsiadujących ze sobą nieruchomości może je szybko połączyć w jedną, wspólną całość.
Jednak scalanie działek zwykle występuje z ponownym podziałem. Na taki krok decydują się właściciele kilku sąsiadujących ze sobą działek. Dawny podział administracyjny sprawia, że działki te są mało atrakcyjne i utrudniają lub umożliwiają budowę. Właściciele chcą zatem dokonać ponownego podziału gruntów, aby uzyskać parcele dające więcej możliwości zagospodarowania terenu. Takie scalanie działek przebiega w toku postępowania administracyjnego, a wspólny wniosek muszą złożyć właściciele, do których należy ponad 50% gruntów, których dotyczy sprawa.
W jakim celu scala się działki?
Scalanie działek z ponownym podziałem pozwala na bardziej przemyślane i praktyczne podzielenie gruntów w taki sposób, aby właściciele nowo wyodrębnionych parceli mieli więcej swobody w zagospodarowaniu terenu. Problemem są zwłaszcza wąskie działki, na których ciężko jest zmieścić wymarzony dom. Łącząc ze sobą kilka wąskich parceli można następnie dokonać innego podziału, który pozwoli wygospodarować działki w kształcie prostokąta, dające znacznie więcej możliwości. Kilka mało atrakcyjnych działek często kupują osoby spokrewnione ze sobą lub dobrze się znające. Już na etapie zakupu działek takie osoby mają w planach scalanie działek z ponownym podziałem. Plusem tego rozwiązania jest możliwość pozyskania dogodnych parceli w dużo niższej cenie.
Jak wygląda procedura scalania działek?
Scalanie działek na wniosek właścicieli jest możliwe w ramach postępowania administracyjnego. Wiosek o scalenie i podział nieruchomości składają właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, do których należy ponad 50% gruntów. Warunkiem koniecznym jest to, aby działki były położone na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Wniosek powinien obejmować dane osobowe wszystkich wnioskodawców oraz opis i lokalizacje działek podlegających scaleniu i podziałowi. Wnioskujący będą stronami w postępowaniu, co daje im możliwość sugerowania dogodnego podziału działki.
Po złożeniu wniosku sprawa jest rozpatrywana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie zgodności wniosku z ewidencją nieruchomości, a warunkami zagospodarowania przestrzennego, a także ze stanem istniejącej infrastruktury. Organ administracyjny ma aż sześć miesięcy na podjęcie decyzji. W przypadku pozytywnej decyzji wydany zostanie projekt uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału nieruchomości.
Po wydaniu projektu strony zostaną powiadomione o decyzji i poinformowani o terminie zebrania, w trakcie którego właściciele nieruchomości będą mogli zasugerować odpowiedni podział, a jednocześnie wybrać radę uczestników scalania w liczbie do 10 osób. Rada będzie mogła opiniować i nadzorować dalsze prace. Projekt uchwały będzie dostępny przez 21 dni dla wszystkich stron postępowania – także właścicieli sąsiednich działek, którzy nie wnioskowali o podział i scalanie. Na tym etapie można składać wnioski i uwagi, które zostaną rozpatrzone przez radę gminy lub radę miasta. Po 21 dniach następuje podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Uchwała obejmować będzie wszelkie informacje o nowo wyodrębnionych działkach, w tym geodezyjny projekt scalania oraz podziału nieruchomości, według którego wykonane zostaną dalsze czynności.
Ile kosztuje scalanie działek?
W wyniku scalenia i ponownego podziału można uzyskać atrakcyjne parcele dające więcej możliwości zagospodarowania terenu. To oczywiście sprawia, że rośnie ich wartość. W związku z tym pojawia się konieczność zapłacenia opłaty adiacenckiej. Wysokość tej opłaty nie powinna być wyższa, niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed i po scaleniu oraz podziale. Konkretną stawkę określa rada gminy lub rada miasta, a informacje o wysokości opłaty, sposobie i terminie zapłaty można znaleźć w przyjętej uchwale scaleniowo-podziałowej.
