Dobudowa poddasza – czy to w ogóle możliwe?

Właściciele domów parterowych zainteresowani uzyskaniem dodatkowej powierzchni użytkowej mogą pomyśleć o dobudowie poddasza. W praktyce jest to nadbudowa, czyli prace budowlane ukierunkowane na rozbudowę domu w pionie. Zakres tej inwestycji zależy od sytuacji wyjściowej. W niektórych domach dobudowa poddasza będzie dużo prostsza, aniżeli w innych. Wiele zależeć będzie również od uwarunkowań lokalnych obowiązujących dla danej działki.

Dobudowa poddasza w domu parterowym

Jeśli chodzi o możliwości konstrukcyjne i technologiczne, dobudowa poddasza zawsze jest możliwa. Można to zrobić w domach parterowych zwieńczonych płaskim dachem, dachem dwuspadowym, a także dachem czterospadowym. Najprostsze przy nadbudowie są tak naprawdę domy parterowe zakończone stropodachem. W przypadku tego domu mamy już gotowy strop dla nowej kondygnacji i wystarczy jedynie skonstruować ściany kolankowe, na których oparta zostanie więźba. W przypadku domów parterowych z dachem spadzistym sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, ponieważ konieczna będzie przebudowa istniejącego dachu.

Warto także rozróżnić pojęcie adaptacji poddasza i dobudowy poddasza. Kąt nachylenia dachu spadzistego w domu parterowym może być na tyle duży, że możliwa będzie adaptacja poddasza bez ingerowania w rozwiązania konstrukcyjne domu. Mówimy tu o domach parterowych z poddaszem do adaptacji. Już na etapie projektowania architekt pozostawił furtkę, która pozwala inwestorom na łatwe uzyskanie dodatkowej kondygnacji. Jeśli dom posiada dach płaski lud dach spadzisty o zbyt małym kącie nachylenia, wówczas zachodzi dobudowa poddasza, czyli bardziej zaawansowane prace budowalne, które ingerują w konstrukcję nośną budynku.

Czy nadbudowa domu jest możliwa?

Wiemy już, że od strony konstrukcyjnej i technologicznej, nadbudowa poddasza jest możliwa niezależnie od konstrukcji domu. Na przeszkodzie mogą jednak stanąć przepisy. Chodzi oczywiście o uwarunkowania lokalne narzucone przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty te mogą ograniczać maksymalną wysokość budynku, jak również liczbę kondygnacji. Jeśli na danej działce dopuszczone zostały jedynie domy parterowe bez poddasza użytkowego, wówczas dobudowa poddasza nie będzie możliwa.

Dlatego w pierwszej kolejności inwestor musi sprawdzić uwarunkowania lokalne obowiązujące na działce. Jeśli jest to obszar objęty miejscowym planem, wówczas należy w urzędzie miasta lub urzędzie gminy uzyskać wypis i wyrys z MPZP. Jeśli dany obszar nie jest objęty planem miejscowym, wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób inwestor sprawdzi, czy nadbudowa poddasza nie koliduje z uwarunkowaniami lokalnymi.

W jaki sposób przebiega nadbudowa domu?

W przypadku domów z płaskim dachem należy w pierwszej kolejności wymurować ściany kolankowe. Następnie osadza się na nich więźbę dachu. Przy nadbudowie domu najczęściej wykorzystuje się lekkie, prefabrykowane elementy, dzięki czemu cały proces przebiega dużo szybciej. Zamiast więźby drewnianej można zastosować więźbę stalową. Chodzi o to, aby do minimum ograniczyć obciążenia, jakie dach będzie przekazywał na pozostałe elementy konstrukcyjne. Po montażu więźby układa się warstwy izolacyjne oraz pokrycie dachu. Kolejne kroki to postawienie schodów prowadzących na nową kondygnację, poziomowanie stropu, wykonanie podłóg, wzniesienie ścian działowych oraz wykończenie wnętrz na poddaszu.

Procedura może być nieco bardziej skomplikowana w przypadku domów z dachem spadzistym. Aby uzyskać odpowiednią przestrzeń na poddaszu można wybrać dwa rozwiązania: podnieść ściany kolankowe, na których opiera się dach lub rozebrać dotychczasową konstrukcję i zastosować prefabrykowane wiązary, które umożliwią uzyskanie większego kąta nachylenia dachu. Czasami zachodzi także konieczność budowy lub wzmacniania stropu pod nową kondygnację. Etap wykańczania wygląda podobnie – trzeba wybudować schody (o ile wcześniej dom nie posiadał schodów na strych), stworzyć podłogi, dociągnąć instalacje, postawić ściany działowe i wykończyć wnętrza. 

Czy nadbudowa domu wymaga pozwolenia?

O ile planowane roboty budowlane nie wymagają pozwolenia, a dom nie jest wpisany do rejestru zabytków, to dobudowa poddasza może być przeprowadzona po zgłoszeniu. W urzędzie właściwym dla lokalizacji działki składa się zgłoszenie nadbudowy budynku. Do wniosku należy dołączyć: rysunek pokazujący usytuowanie domu, opis techniczny budynku, ekspertyzę techniczną, a także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli w przeciągu 21 dni od momentu złożenia wniosku organ administracyjny nie wniesie sprzeciwu, wówczas jest to tzw. milcząca zgoda, która pozwala inwestorowi rozpocząć prace budowlane.

Ile może kosztować dobudowa poddasza?

Adaptacja poddasza o powierzchni użytkowej ok. 50 m2, bez ingerowania w konstrukcję budynku to wydatek rzędu ok. 30,000 – 40,000 zł. Dobudowa poddasza jest bardziej złożona i często wymaga przebudowy dachu, wzmocnienia stropu, wykonania nowego dachu z prefabrykowanych elementów. Wówczas, wykonanie od podstaw całego poddasza o podobnej powierzchni może kosztować nawet ponad 100,000 – 150,000 zł. Głównym czynnikiem wpływającym na wysokość kosztów jest zakres prac. Znaczenie mają także użyte materiały i technologie, parametry techniczne istniejącego budynku, jak również koszty robocizny typowe dla danej lokalizacji.