Projekt rozbudowy domu – jak go przygotować?

Rozbudowa domu to sposób na uzyskanie większej powierzchni użytkowej w istniejącym już budynku. Budynek można poddać rozbudowie wszerz, ale również nadbudowie w pionie. Przed przystąpieniem do robót budowlanych trzeba jednak załatwić pewne formalności, a ponadto uzyskać projekt rozbudowy domu, który wyznaczy kierunek działań. W tym artykule dowiesz się, jak wyglądają przygotowania do rozbudowy i w jaki sposób można zdobyć projekt.

Na czym polega rozbudowa domu?

Definicję rozbudowy domu możemy znaleźć w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wynika z nich, że rozbudowa to roboty budowlane, których celem jest: powiększenie, rozszerzenie lub dobudowanie nowych elementów do istniejącego już obiektu. Rozbudowę można wykonać w poziomie, ale również w pionie (nadbudowa). Na rozbudowę domu często decydują się inwestorzy, którzy chcą uzyskać większą powierzchnię użytkową bez konieczności zmieniania obecnego domu. To także dość powszechna decyzja ze strony osób, które kupują dom z rynku wtórnego, ale chcą go przystosować do swoich indywidualnych potrzeb. W wielu przypadkach rozbudowa istniejącego domu jest po prostu dużo bardziej opłacalna, aniżeli zakup lub budowa większego domu.

Od czego zacząć przygotowania do rozbudowy domu?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić czy obowiązujące uwarunkowania lokalne dają możliwość rozbudowy domu. W tym celu należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dany obszar nie jest objęty MPZP, wówczas inwestor powinien zdobyć decyzję o warunkach zabudowy. Czynnikiem, który może stanąć na drodze do rozbudowy domu jest maksymalna dopuszczalna powierzchnia zabudowy lub współczynnik zabudowy na działce. Problemem mogą być także linie zabudowy, których nie można przekraczać.

Planując rozbudowę domu należy pamiętać o tym, że nowa część obiektu musi być usytuowana w pewnej odległości od granicy działki. Są to: 4 metry dla ścian z otworami i 3 metry dla ścian pozbawionych otworów. W przypadku wąskich działek o szerokości poniżej 16 metrów można zmniejszyć te odległości do 1,5 metra dla ścian pozbawionych otworów lub budować w granicy działki pod warunkiem zastosowania ściany oddzielenia przeciwpożarowego. Gdy upewnisz się, że planowane prace budowlane będą możliwe do zrealizowania, możesz rozpocząć przygotowania, które pozwolą uzyskać właściwy projekt rozbudowy domu.

Czy ekspertyza techniczna jest potrzebna?

Ekspertyza techniczna pozwala ocenić dokładny stan techniczny budynku, aby uzyskać pewność, że rozbudowa (lub inne roboty budowlane w istniejącym budynku) może być przeprowadzona w sposób bezpieczny. Ekspertyzę może sporządzić fachowiec posiadający stosowne uprawnienia. Zwykle jest to rzeczoznawca budowlany. Informacje zawarte w ekspertyzie okażą się bardzo pomocne także dla architekta, który będzie odpowiadał za projekt rozbudowy domu. Sporządzenie ekspertyzy technicznej w przeciętnym domu jednorodzinnym to koszt rzędu ok. 2 – 2,5 tys. złotych. Ekspertyzy nie należy mylić z oceną techniczną, która jest uproszczonym dokumentem określającym stan techniczny. W przypadku rozbudowy domu niezbędna jest szczegółowa ekspertyza poparta badaniami i pomiarami.

Jak uzyskać projekt rozbudowy domu?

Inwestor ma już pewność, że planowana rozbudowa domu nie narusza obowiązujących uwarunkowań lokalnych, a ponadto jest bezpieczna przy aktualnym stanie technicznym budynku. W tej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak tylko wybrać architekta i zatroszczyć się o projekt rozbudowy domu. Taki projekt wykonuje architekt posiadający stosowne uprawnienia budowlane, a także wpisany na listę członków izby samorządu zawodowego. Do części opisowej projektu należy załączyć opinię geotechniczną określającą warunki wodno-gruntowe na działce. W przypadku posadowienia obiektu przy szczególnie niekorzystnych warunkach konieczna może być ekspertyza techniczna obejmująca wyniki badań geotechnicznych.

Niezbędna będzie także zaktualizowana charakterystyka energetyczna, a w projekcie rozbudowy domu nie może zabraknąć projektu poszczególnych instalacji, które będą dobudowywane do nowej części budynku. Projekt rozbudowy domu powstaje zatem na indywidualne zamówienie inwestora i jest jedyny w swoim rodzaju, przystosowany do specyfiki konkretnego obiektu. Koszty wykonania takiego projektu oscylują w granicy 150 – 250 zł za metr kwadratowy. A zatem, jeśli interesuje Cię dobudowa pomieszczenia o powierzchni 15 m2, za projekt rozbudowy zapłacisz 2250 – 3750 zł.

Czy rozbudowa domu wymaga pozwolenia?

Od 2015 roku inwestorzy nie muszą już ubiegać się o pozwolenie na rozbudowę domu. Teraz zgodę można uzyskać w uproszczonej procedurze zgłoszenia. W tym celu należy w urzędzie miasta lub urzędzie gminy złożyć pismo, które będzie określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania prac. Do pisma dołącza się projekt rozbudowy domu oraz inne wymagane dokumenty. Organ administracyjny ma 21 dni na ewentualne złożenie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie inwestor nie otrzyma takiego sprzeciwu, wówczas oznacza to milczącą zgodę, co pozwala na rozpoczęcie prac budowlanych.