Od czego zacząć rozbudowę domu?

Rozbudowa domu jest konieczna w sytuacji, gdy chcemy powiększyć dostępną powierzchnię użytkową. Jako rozbudowę należy rozumieć także dobudowanie garażu, który będzie przylegał do ścian zewnętrznych istniejącego już domu. Przed rozpoczęciem prac należy dopełnić wszystkich formalności, które sprawią, że rozbudowa domu nie będzie samowolą. W tym artykule podpowiadamy, od czego zacząć rozbudowę domu.

Na czym polega rozbudowa domu?

Rozbudowa domu to prace budowlane mające na celu powiększenie dostępnej powierzchni użytkowej budynku. Można ją realizować wszerz (dobudowa), jak również w pionie (nadbudowa). Rozbudową domu będzie zatem dobudowanie garażu przylegającego do ścian zewnętrznych budynku, jak również adaptacja strychu na poddasze użytkowe. Rozbudowa domu w wielu kwestiach formalnych przypomina budowę domu, choć na szczęście formalności nie są tu aż tak skomplikowane i można je załatwić dużo szybciej oraz sprawnej. O tym, czy potrzebne będzie pozwolenie lub zgłoszenie często decyduje zakres prac, jakie będzie chciał zrealizować inwestor.

Rozbudowa domu a warunki zabudowy

Przy rozbudowie domu wciąż obowiązują nas warunki zabudowy, podobnie jak przy budowie domu. Należy zatem wystąpić o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby sprawdzić, czy prace, które planujemy, będą możliwe do wykonania na danym terenie. Najważniejsze czynniki to: maksymalna powierzchnia zabudowy, współczynnik intensywności zabudowy, wysokość i kąt nachylenia dachu. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, wówczas należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do tego należy pamiętać o odgórnych przepisach prawa budowlanego, jak chociażby o minimalnych odległościach obiektu budowlanego od granicy działki. W pierwszej kolejności warto zatem skonfrontować swoje plany z obowiązującymi przepisami.

Dobra ekspertyza techniczna to podstawa

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa budynku wymaga przeprowadzenia ekspertyzy technicznej, która pozwoli ocenić stan techniczny obiektu. Ekspertyza musi wykazać, że rozbudowa domu nie będzie stanowiła zagrożenia dla jego nośności. Dodatkowo, zawarte tu informacje okażą się bardzo cenne dla architekta, który będzie odpowiedzialny za sporządzenie projektu rozbudowy domu. Ekspertyzę techniczną może wykonać wyłącznie osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, np. rzeczoznawca budowlany.

Projekt rozbudowy domu

Gdy mamy pewność, że rozbudowa domu nie jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami i warunkami zabudowy, a także nie zagrozi konstrukcji budynku, wówczas można zatrudnić architekta, który będzie odpowiedzialny za sporządzenie projektu rozbudowy domu. Jest to projekt indywidualny tworzony w oparciu o potrzeby i oczekiwania inwestora. Koszt sporządzenia projektu indywidualnego zależy od renomy i doświadczenia architekta, a także od złożoności planowanych prac. Niemniej jednak trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych.

Formalności przed rozpoczęciem prac

W roku 2015 wprowadzono istotne zmiany w przepisach prawa budowlanego. Wprowadzone zmiany sprawiły, że rozbudowę domu można obecnie przeprowadzić bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Muszą być jednak spełnione odpowiednie warunki. Rozbudowa będzie odbywać się w obrębie jednej działki budowlanej i nie będzie w żaden sposób oddziaływać na nieruchomości sąsiednie. Dodatkowo, rozbudowa będzie zgodna z warunkami zabudowy, a obiekt zachowa minimalne odległości od granicy działki budowlanej.

Rozbudowa domu wymaga jednak pewnych formalności, a mianowicie zgłoszenia do starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Do zgłoszenia należy załączyć wymagane dokumenty, w tym ekspertyzę techniczną oraz projekt rozbudowy. Jeśli w przeciągu 21 dni od dnia zgłoszenia nie otrzymasz pisemnego sprzeciwu, wówczas możesz rozpocząć rozbudowę domu. Przed rozpoczęciem prac należy wskazać kierownika budowy, który założy dziennik budowy. To on będzie odpowiedzialny za zrealizowanie prac zgodnie z projektem rozbudowy domu.

O czym jeszcze należy pamiętać przed rozpoczęciem rozbudowy domu?

Chociaż rozbudowa domu od 2015 roku nie wymaga już pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, warto pamiętać, że niektóre prace wciąż wymagają uzyskania pozwolenia. Dlatego warto zapytać o te kwestie architekta na etapie tworzenia projektu rozbudowy. Fachowiec będzie wiedział najlepiej, jakich formalności wymagać będą planowane prace. Należy także pamiętać, że rozbudowa domu będzie wymagała formalnego zakończenia budowy. Zgłoszenie musi zawierać: dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy, protokoły sprawdzenia nowych instalacji wewnętrznych, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą oraz kopię świadectwa charakterystyki energetycznej.