Koszty odrolnienia działki – ile kosztuje ta operacja?

Budowa domu na działce rolnej zgodnie z obowiązującymi przepisami jest niemożliwa. Jedynie rolnicy prowadzący tu działalność rolną mogą wyodrębnić fragment działki pod zabudowę zagrodową. W innych sytuacjach budowa domu na działce rolnej będzie możliwa dopiero po zmianie przeznaczenia działki oraz po dokonaniu wyłączenia działki z produkcji rolnej. W tym artykule sprawdzamy, ile aktualnie wynoszą koszty odrolnienia działki.

W jakim celu wykonuje się odrolnienie działki?

Odrolnienie działki to procedura niezbędna do tego, aby na dotychczasowym gruncie rolnym możliwa była budowa domu. Aby to zrobić, inwestor musi w pierwsze kolejności zmienić przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Następnie konieczne jest wyłącznie działki z produkcji rolnej, co często oznacza konieczność uiszczenia stosownej opłaty. Nie dziwi zatem fakt, że inwestorzy przymierzający się do zakupu działki rolnej na cele budowlane zastanawiają się, jakie są koszty odrolnienia działki. Decydujące okazują się dwa czynniki: powierzchnia oraz klasa gruntów rolnych.

Ile wynoszą koszty odrolnienia działki?

Inwestorzy skuszeni niższą ceną działki rolnej często decydują się na zakup, nie zdając sobie sprawy z tego, jak duże mogą być koszty odrolnienia działki. W ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych można znaleźć stawki odnoszące się do wyłączenia z produkcji 1 ha gruntów. Jak już wspomnieliśmy, decydująca okazuje się przede wszystkim klasa i rodzaj gruntów rolnych. Stawki za wyłączenie z produkcji rolnej wyglądają następująco:

• Grunty klasy I – 437,175 zł za 1 ha (ok. 4,370 zł za 1 ar),
• Grunty klasy II – 378,885 zł za 1 ha (ok. 3,780 zł za 1 ar),
• Grunty klasy IIIa – 320,595 zł za 1 ha (ok. 3,200 zł za 1 ar),
• Grunty klasy IIIb – 262,305 zł za 1 ha (ok. 2,620 zł za 1 ar),
• Grunty klasy IVa ­– 204,015 zł za 1 ha (ok. 2040 zł za 1 ar),
• Grunty klasy IVb – 145,725 zł za 1 ha (ok. 1450 zł za 1 ar),
• Grunty klasy V – 116,580 zł za 1 ha (ok. 1165 zł za 1 ar),
• Grunty klasy VI – 87,435 zł za 1 ha (ok. 874 zł za 1 ar).

Koszty odrolnienia działki składają się z opłaty jednorazowej, ale również opłaty rocznej, która jest ponoszona przez 10 kolejnych lat. Jej wysokość to 10% opłaty jednorazowej. A zatem w przypadku działki o powierzchni 10 arów, koszty odrolnienia działki wahają się w przedziale od 8740 zł opłaty jednorazowej i 874 zł opłaty rocznej przez 10 lat (klasa VI) do nawet 43,700 zł opłaty jednorazowej i 4370 zł opłaty rocznej przez 10 lat (klasa I). Mamy jednak dobrą widomość – inwestorzy planujący odrolnienie działki w celu budowy obiektu mieszkalnego będą mieli możliwość uniknięcia opłaty.

Czy można uniknąć kosztów odrolnienia działki?

Istnieją dwie sytuacje, w których inwestor nie będzie musiał ponosić kosztów odrolnienia działki. Pierwsza sytuacja dotyczy wyłączenia produkcji rolnej w celu budowy obiektów mieszkalnych. Wówczas, opłaty nie ponosi się w przypadku:

• działek o powierzchni poniżej 500 m2 (w przypadku domów jednorodzinnych),
• działek o powierzchni poniżej 200 m2 (na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym).

Koszty odrolnienia działki nie obowiązują również w sytuacji, gdy wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudowę zagrodową, pod warunkiem, że powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu pod zabudowę zagrodową i nie więcej niż 500 m2.

Czy warto kupić działkę rolną pod budowę domu?

Niższe ceny działek rolnych, a także fakt, że często są położone w malowniczej i spokojnej okolicy to główne przyczyny, dla których nie brakuje inwestorów przymierzających się do zakupu działki rolnej na cele budowlane. Opłacalność takiej inwestycji zależy jednak od wielu złożonych czynników. Jeśli chodzi o koszty odrolnienia działki, tutaj najbardziej opłacalne są oczywiście działki rolne o powierzchni mniejszej niż 500 m2. W przypadku odrolnienia takich działek w celu budowy domu jednorodzinnego nie zachodzi konieczność opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej.

W praktyce jednak ogromne znaczenie ma nie tylko powierzchnia działki, ale przede wszystkim klasa gruntów. Wyższe klasy gruntów są znacznie trudniejsze do odrolnienia, a w przypadku dużych działek KOWR ma możliwość pierwokupu parceli. W naszym artykule na temat działek znajdziesz więcej informacji na temat różnych rodzajów parceli, w tym na temat gruntów rolnych. Dowiesz się tutaj więcej na temat tego, jak wygląda proces odrolnienia działki, a także dowiesz się, w przypadku jakich działek zachodzą największe szanse na pomyślne zakończenie tej procedury.