Budowa domu w granicy na wąskiej działce

Wąska działka budowlana często utrudnia, a wręcz uniemożliwia posadowienie domu z zachowaniem minimalnych odległości regulowanych przez ustawę Prawo Budowlane. Dlatego też, na wąskich działkach prawo przewiduje odstępstwa, które pozwolą wybudować dom w mniejszej odległości, a nawet bezpośrednio w granicy działki. W tym artykule tłumaczymy, kiedy możliwa jest budowa domu w granicy na wąskiej działce budowlanej.

Co oznacza wąska działka budowlana?

Na początek warto zdefiniować, czym dokładnie jest wąska działka budowlana. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wąska działka budowlana to taka, której szerokość jest mniejsza niż 16 metrów. Na takiej działce znacznie trudniej będzie posadowić dom przy zachowaniu wymaganych odległości od granicy działki, które wynoszą: 4 metry w przypadku ścian z otworami i 3 metry w przypadku ścian pozbawionych otworów. Aby umożliwić inwestorom budowę na wąskiej działce, prawo przewiduje określone odstępstwa.

Przede wszystkim możliwe jest zmniejszenie wymaganych odległości do 1,5 metra. Ściany położone w tak bliskiej odległości od granicy działki (i skierowane ku niej) muszą być zbudowane z materiałów o klasie odporności ogniowej min. REI 60. Powinno to być ściany oddzielenia przeciwpożarowego. Powyższe odstępstwo nie dotyczy natomiast działek drogowych. Tutaj decydującym czynnikiem zawsze okazują się minimalne odległości od określonych rodzajów dróg. Wąska działka budowlana daje także możliwość budowy domu w granicy działki, ale wymaga to spełnienia pewnych warunków.

Czy możliwa jest budowa domu w granicy działki?

Jak najbardziej, na wąskiej działce budowlanej inwestor ma możliwość budowy domu w granicy działki, niezależnie od tego, czy jest to działka budowlana czy rolna. Wyjątkiem są jedynie działki drogowe. Aby wybudować dom w granicy działki, musi on spełniać pewne wymagania:

• ściana położona przy granicy działki nie może posiadać okien ani drzwi,
• ściany położona przy granicy musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, a użyte do jej budowy materiały muszą spełniać określone wymagania techniczne,
• na drodze do budowy domu nie stoją uwarunkowania opisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Co ważne, w przypadku wąskiej działki budowlanej nie ma konieczności wznoszenia budynku w taki sposób, aby przylegał on swoją ścianą do ściany budynku stojącego na sąsiedniej działce. Tego typu rozwiązanie często było stosowane na osiedlach domów jednorodzinnych, gdzie dawniej stosowano bardzo małe działki właśnie z myślą o takiej formie budowy domu.

Jakie warunki musi spełniać dom w granicy działki?

Wznosząc dom w granicy działki trzeba pamiętać o zachowaniu bezpieczeństwa pożarowego. Dlatego też, do granicy może przylegać ściana pełniąca rolę ściany oddzielenia przeciwpożarowego. Nie może ona posiadać okien ani drzwi, a ponadto musi być wybudowana z materiałów o klasie odporności ogniowej na poziomie niemniejszym niż REI 60. To jeszcze nie wszystko. Konieczne będzie zachowanie minimalnych odległości od obiektów wzniesionych na sąsiedniej działce. Zgodnie z przepisami, musi to być przynajmniej 6 metrów dla ścian pozbawionych otworów oraz 8 m dla ścian z otworami. Jeśli dom został wzniesiony z drewna, wówczas odległości te wzrastają o dodatkowe 50%, a w przypadku łatwopalnego pokrycia dachu dwukrotnie.

Czy wymagana jest zgoda sąsiada na budowę domu w granicy działki?

W sieci można natrafić na liczne informacje, które mówią o tym, że budowa domu w granicy działki wymaga zgody ze strony właściciela sąsiedniej nieruchomości. Jak się jednak okazuje, nie jest to do końca prawda. Kluczowe znaczenie w tej sprawie ma obszar oddziaływania obiektu, który musi zostać naniesiony na mapę do celów projektowych przez architekta. Dom spełniający wszystkie normy i wymagania związane z budową domu w granicy działki nie narusza swoim obszarem oddziaływania działki sąsiedniej i może być wybudowany bez zgody sąsiada.

Istnieją jednak sytuacje, w których obiekt z pewnych względów zahacza swoim obszarem oddziaływania na sąsiednią nieruchomość. Wówczas właściciel tej działki automatycznie staje się stroną postępowania administracyjnego w sprawie wydania pozwolenie na budowę domu. Po wydaniu decyzji przyznającej pozwolenie na budowę obowiązuje 14-dniowy okres uprawomocniania się decyzji. W tym czasie właściciel działki, na którą oddziaływać będzie obiekt planowany w granicy działki ma prawo zgłosić sprzeciw, a to zablokuje możliwość budowy domu do czasu rozstrzygnięcia sporu. Z tego względu, budowa domu w granicy działki jest dość delikatnym tematem, a biorąc pod uwagę dobre relacje sąsiedzkie, zawsze warto poruszyć tę kwestię z sąsiadem wcześniej, nawet jeśli nasz budynek spełnia wszystkie wymagania i jego zgoda na budowę nie jest wymagana.