Działki budowlane na sprzedaż — co warto wiedzieć przed zakupem?

Wybudowanie własnego domu to życiowy cel i marzenie wielu Polaków bez względu na miejsce zamieszkania. Jak kraj długi i szeroki rokrocznie tysiące inwestorów podejmują decyzję o wprowadzeniu swojego zamiaru w życie. A co za tym idzie, rozpoczynają przeglądanie sieci w poszukiwaniu terenu pod budowę w odpowiedniej lokalizacji i w korzystnej cenie. Warto jednak mieć świadomość, że lokalizacja oraz koszt działki budowlanej to nie jedyne zmienne, jakie powinniśmy wziąć pod uwagę, zanim podpiszemy umowę. Bez drobiazgowej analizy technicznej oraz administracyjnej działki budowlanej możemy być niemile zaskoczeni zarówno na etapie samej budowy, jak i w późniejszych latach, kiedy dom zostanie już postawiony, a my się do niego wprowadzimy. Zastanawiasz się, o jakie sprawy chodzi? Spróbujemy Ci je przybliżyć w niniejszym artykule.

Lokalizacja działki budowlanej

Lokalizacja terenu pod budowę jest ważna nie tylko ze względu na osobiste preferencje inwestorów dotyczące usytuowania działki w konkretnym regionie kraju lub w okolicach wybranego miasta. Niemniej ważne jest także to czy szukamy ziemi na terenach zurbanizowanych, czy bardziej z dala od cywilizacji. Należy mieć jednak świadomość, że zarówno jedna, jak i druga opcja mają swoje zalety oraz ograniczenia.

Jeśli chodzi o działki budowlane usytuowane w znacznym oddaleniu od innych zabudowań, często są one nieuzbrojone, a doprowadzenie do nich niezbędnych przyłączy może być nie tylko drogie, ale również problematyczne o ile nie niemożliwe. Warto tego świadomość już na etapie poszukiwania terenu pod budowę. To pozwoli uniknąć kosztownej w skutkach pomyłki w postaci zakupu terenu w praktyce nienadającego się do wybudowania nieruchomości jednorodzinnej.

W przypadku działki znajdującej się pośród innych zabudowań należy zwrócić baczną uwagę na obiekty, które są w jej otoczeniu. Uciążliwa działalność gospodarcza może być bowiem w codziennym rozrachunku równie męcząca co tory kolejowe czy droga szybkiego ruchu. Warto również pamiętać o sprawdzeniu planów inwestycyjnych dotyczących bliskiej i dalszej okolicy. To pozwoli nam uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości, gdy dom będzie już funkcjonował.

Powierzchnia i kształt działki budowlanej  

Szacunkowo przyjmuje się, że minimalna powierzchnia działki budowlanej powinna wynosić 700 metrów kwadratowych a optymalnie, aby miała ona 1000 metrów kwadratowych. Najlepiej jest też, gdy działka ma kształt kwadratu lub prostokąta o minimalnej szerokości 15 metrów. Dlaczego? Ponieważ w taki teren można bez większych problemów wpisać dom wykonany według gotowego projektu. Działki o nietypowych kształtach lub wymiarach wymagają najczęściej przygotowania projektu domu na indywidualne zamówienie, co znacznie podnosi jego koszt.

Warto również wiedzieć, że prawo obowiązujące w naszym kraju stanowi, że ściany budynku powinny znajdować się minimum 3 metry od granicy działki, jeśli jest to ściana wyposażona w stolarkę okienną lub drzwiową oraz 4 metry, jeśli mamy do czynienia ze ścianą bez okien i drzwi. Jeśli zaś chodzi o maksymalną powierzchnię działki, to tutaj ograniczeniem są jedynie możliwości terenowe oraz zasobność portfela inwestora.

Topografia działki budowlanej  

Działki nachylone niezwykle często zapewniają niesamowite widoki, jednakże podobnie jak tereny zasypowe i zalewowe wymagają wykonania szeregu dodatkowych prac budowlanych. Wszystko po to, aby zminimalizować ryzyka wynikające z niekorzystnego ukształtowania terenu. Niestety dodatkowe prace zawsze oznaczają dodatkowe koszty. Pytaniem, jakie należy sobie zadać, rozważając zakup tego rodzaju działki budowlanej, jest czy koszty nie przekroczą ewentualnych zalet konkretnego terenu? Może się bowiem okazać, że rewelacyjne widoki wynagrodzą nam je z nawiązką.

Zalesienie działki budowlanej  

Teren zalesiony może mieć swoje zalety, część drzewostanu można z powodzeniem wykorzystać do stworzenia klimatycznego ogrodu. Jednak jeśli drzew jest zbyt wiele lub zajmują znaczną część działki najczęściej konieczne będzie jej formalne odlesienie. Bo niestety obowiązujące w naszym kraju prawo stanowi, że przeprowadzenie takiego procesu wymaga wcześniejszego załatwienia szeregu formalności urzędowych. Bynajmniej nie jest tak, że właściciel terenu może wejść na niego z piłą elektryczną i ściąć co mu się podoba. Warto mieć tego świadomość.

Droga dojazdowa do działki budowlanej

Działka budowlana musi posiadać drogę dojazdową, której szerokość regulują przepisy prawa. Idealnie dla inwestora jest, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej. W innej sytuacji konieczne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Co to oznacza w praktyce? Ano tyle, że dojazd do naszej posesji będzie się odbywać przez inne działki. Należy mieć świadomość, że ludzie są różni. Jedni sąsiedzi zgodzą się na przeprowadzenie takiej procedury bez najmniejszych problemów, a inni mogą nie mieć na to najmniejszej nawet ochoty. Niestety w tym drugim przypadku sprawa najczęściej kończy się na sali sądowej. Trzeba przyznać, że to trochę słaby pomysł na start w nowym miejscu. Na szczęście można tego uniknąć, kontrolując tę sprawę przed zakupem, aby w razie perspektywy ewentualnych problemów zdecydować się po prostu na inną działkę. Wszak proste rozwiązania są z reguły najrozsądniejsze.

Rodzaj gruntu na działce budowlanej

Badania gruntu nie są obowiązkowe, jednak przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie działki budowlanej warto sprawdzić, z jaki rodzaj gruntu przeważa na interesującym nas terenie i jaki jest poziom wód gruntowych. Posadowienie budynku na nieznanym podłożu może w konsekwencji doprowadzić do nieodwracalnych uszkodzeń konstrukcji nieruchomości objawiających się pękaniem ścian czy zapadaniem fundamentów. Warto również sprawdzić, czy interesująca nas ziemia nie znajduje się na terenach zalewowych. W tym celu wystarczy zaleźć w sieci odpowiednie mapy, które są dostępne nieodpłatnie.

Uzbrojenie działki budowlanej w niezbędne media

Na działce przeznaczonej pod budowę domu potrzebujemy dostępu do energii elektrycznej, gazu, wody oraz kanalizacji. Można kupić działkę uzbrojoną, do której wcześniej doprowadzono odpowiednie przyłącza. Będzie ona droższa niż działka nieuzbrojona. Jednak warto mieć świadomość, że samodzielne doprowadzenie przyłączy jest nie tylko czasochłonne pod kątem administracyjnym, ale również kosztowne. Może się więc okazać, że kupując działkę wyposażoną w przyłącza, paradoksalnie oszczędzamy nie tylko czas, ale i pieniądze, choć za sam teren zapłaciliśmy więcej.

Mało kto o tym pamięta, ale my jako fachowcy czujemy się w obowiązku o tym przypomnieć, że przed zakupem terenu pod budowę domu należy również skontrolować czy nie biegną przez niego ukryte instalacje. Te naziemne łatwo jest zauważyć gorzej z tymi, które zlokalizowane są pod powierzchnią gruntu. Dlaczego to takie ważne? Ponieważ polskie prawo stanowi jasno jakie odległości od tego rodzaju instalacji należy zachować podczas budowy. Jeśli więc np. instalacja podziemna biegnie przez środek interesującej nas działki może się okazać, że dom się już na niej fizycznie nie zmieści.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego   

Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego można uzyskać we właściwym terenowi Urzędzie Gminy. Co ważne, nie trzeba do tego być właścicielem działki, więc można to bez problemu zrobić w sytuacji, gdy dopiero rozważamy zakup terenu. Dokument ten jasno wskazuje jaką nieruchomość możemy wybudować na konkretnej działce budowlanej tzn. jaka może być powierzchnia zabudowy, ilość pięter czy kąt nachylenia dachu itp. Dzięki tym informacjom od razu mamy świadomość czy dom według interesującego nas projektu da się w ogóle postawić w tym miejscu.

Może się również okazać, że dla danej nieruchomości Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie został stworzony. W takiej sytuacji potencjalny inwestor (także niebędący właścicielem) może wystąpić do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, które odpowiedzą mu na pytania dotyczące możliwości budowlanych na konkretnym terenie. Jednak w przypadku rozpoczęcia takiej procedury trzeba najczęściej uzbroić się w cierpliwość, ponieważ może ona potrwać nawet 90 dni.

Stan prawny działki budowlanej  

W wydziale geodezji starostwa miejscowo przyporządkowanego do działki budowlanej, którą jesteśmy zainteresowani, a dokładnie w ewidencji gruntów i budynków warto pobrać wypis z rejestru gruntów. Znajdziemy w nim nie tylko dokładną powierzchnię terenu czy klasę gruntu, ale również informacje o jego właścicielu (lub właścicielach). A numer księgi wieczystej założonej dla działki da nam możliwość sprawdzenia w systemie, jakie jest jej przeznaczenie oraz czy teren nie jest obciążony np. zobowiązaniem hipotecznym.

Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej

Nie każdy inwestor dysponuje gotówką, którą może przeznaczyć na zakup terenu pod budowę. W takim przypadku należy poszukać odpowiedniego źródła finansowania tego przedsięwzięcia. Zasadniczo do wyboru mamy dwa rozwiązania:

• Osobny kredyt na zakup działki i osobny kredyt na budowę domu

W tym przypadku wymagany wkład własny najczęściej wynosi około 10 do 20% wartości nabywanego terenu.

• Jeden kredyt hipoteczny na zakup działki oraz budowę domu

W takiej sytuacji wypłata środków nastąpi najpierw na konto zbywców działki, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę w kolejnych transzach środki będą przekazywane do inwestora.

Kompleksowe doradztwo w wyborze i zakupie działki budowlanej

Inwestorzy, którzy nigdy wcześniej nie kupowali terenu pod budowę, mogą się czuć nieco zagubieni i przytłoczeni ilością spraw, jakimi należy się zająć, wybierając działkę budowlaną na sprzedaż. Na szczęście można oszczędzić sobie zbędnego stresu i zlecić te zadania fachowcom z New-House. Tak, to możliwe i absolutnie wykonalne! Każdy klient decydujący się na budowę domu z naszą firmą może liczyć na kompleksową pomoc na każdym etapie wyboru i zakupu terenu.

Nasi specjaliści na podstawie Twoich indywidualnych oczekiwań znajdą i wybiorą dla Ciebie działki, które spełniają wymagania, a następnie sprawdzą je pod kątem technicznym i administracyjnym. Nie trzeba dodawać, że dzięki ich rozległej wiedzy oraz doświadczeniu Twój docelowy wybór będzie o wiele bezpieczniejszy i bardziej świadomy niż gdybyś dokonywał go na podstawie niepełnych informacji, oraz niepotwierdzonych zmiennych. W praktyce oznacza to także niższy poziom stresu w czasie poszukiwań, wyboru i zakupu terenu pod stworzenie swojego miejsca na ziemi. Pamiętaj, że działamy na terenie całego kraju, więc nie ma znaczenia czy chcesz zamieszkać w górach, na mazurach czy nad morzem. Niezależnie od lokalizacji możesz liczyć na naszą kompleksową i w pełni profesjonalną pomoc! Zapraszamy!