W jaki sposób jest określana wysokość budynku?

Wydawać by się mogło, że określenie realnej wysokości budynku jest bardzo proste. No dobrze, ale w zasadzie od którego punktu należy mierzyć? Od poziomu fundamentów? Od poziomu gruntu? A może od poziomu posadzki? To pokazuje, że wskazanie realnej wysokości obiektu wcale nie jest takie proste. Na szczęście z pomocą przychodzi nam definicja zawarta w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. 

Wysokość budynku w kontekście budowy domu

Prawidłowe określenie wysokości obiektu jest bardzo ważne, ponieważ jest to jeden z tych parametrów, które regulują uwarunkowania lokalne na danym terenie. Chodzi oczywiście o Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty te mogą zawierać informacje o maksymalnej dopuszczalnej wysokości budynku. Dodatkowe ograniczenia mogą pojawiać się na obszarach chronionych, zwłaszcza w przypadku ochrony środowiska lub krajobrazu. Projekt budowlany musi zatem brać pod uwagę uwarunkowania lokalne. Nieprawidłowo określona wysokość budynku na etapie projektowania może nieść ze sobą bardzo poważne konsekwencje, na czele z obowiązkiem rozbiórki obiektu, który nie będzie spełniał określonych wymagań.

Wysokość budynku w gotowym projekcie domu

Informacje na temat wysokości budynku są obecne już w gotowym projekcie domu. Niestety nie są one wiążące, ponieważ na realną wysokość wpływa posadowienie obiektu, a to jest uzależnione od ukształtowania działki oraz od warunków wodno-gruntowych. Reasumując, jeśli znasz uwarunkowania lokalne i warunki techniczne budynku, jaki może być wybudowany na działce, nie wybieraj projektu, którego wysokość będzie wyliczona co do centymetra. Warto zachować odpowiedni zapas, przynajmniej kilkudziesięciu centymetrów, ponieważ po wykonaniu tyczenia obiektu na działce może się okazać, że jego realna wysokość będzie nieznacznie wyższa.

Jak mierzona jest realna wysokość budynku?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie to dokument, w którym znajdziemy definicję dla wysokości budynku. Zgodnie z tym rozporządzeniem, wysokość budynku mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji naziemnej, do górnej powierzchni stropodachu (licząc z izolacją i pokryciem) lub kalenicy dachu spadzistego. Nie uwzględnia się natomiast pomieszczeń technicznych (np. maszynownia dźwigu) oraz elementów wysuniętych poza najwyższy punkt dachu (np. komin czy też elementy instalacji odgromowej).

A zatem, do poziom terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku stanowi punkt, od którego mierzymy wysokość obiektu. Jest to tożsame z punktem zero wytyczonym przez geodetę. Poziom zero, inaczej ±0,00 m to punkt, od którego mierzy się wszystkie inne wysokości budowanego obiektu. Wysokość jest mierzona do najwyższego punktu będącego elementem konstrukcyjnym budynku, a zatem do najwyżej położonej części stropodachu (z uwzględnieniem attyki) lub do kalenicy dachu spadzistego. Nie liczą się natomiast takie elementy, jak: komin, turbina wiatrowa, piorunochron.

Dlaczego prawidłowe wymierzenie wysokości jest tak istotne?

Jak już mówiliśmy, jest to kwestia związana z uwarunkowaniami lokalnymi. Inwestor przymierzający się do budowy domu musi zadbać o projekt, który będzie dostosowany do MPZP lub obowiązujących na danym terenie warunków zabudowy. Jednym z parametrów regulowanych przez te dokumenty jest właśnie wysokość budynku. Jeśli realna wysokość wybudowanego obiektu byłaby wyższa, aniżeli ta zadeklarowana w projekcie budowlanym, w najgorszym wypadku inwestor otrzymałby nakaz rozbiórki takiego budynku. Nie dziwi zatem fakt, że w przeszłości dochodziło do wielu kontrowersji i niejasności związanych z dokładną metodą obliczania wysokości.

Kiedy określa się wysokość budynku?

Dokładną wysokość budynku można wyznaczyć po wizycie geodety, który zajmie się tyczeniem obiektu. Wyznaczy on przebieg fundamentów, a także punkt zero, od którego możliwe jest określenie wysokości poszczególnych elementów budynku. I to właśnie wartość po tyczeniu budynku będzie wartością wpisaną w projekcie budowlanym, która następnie zostanie zweryfikowana przez geodetę już po zakończeniu budowy w ramach powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej. Sposób posadowienia budynku ma wpływ na dokładną wysokość budynku i jak już mówiliśmy, mogą się pojawić nieznaczne różnice między gotowym projektem, a projektem budowlanym po adaptacji.