Pozwolenie na budowę domu – czy jest konieczne i jak je uzyskać?

Rozpoczęcie prac budowlanych związanych z budową domu często jest możliwe dopiero po uzyskaniu stosownego pozwolenia ze strony organu administracyjnego. W innym razie inwestor dopuszcza się samowoli budowlanej, co może spotkać się z poważnymi konsekwencjami. W tym artykule tłumaczymy, jakie domy można wybudować bez pozwolenia, a także w jakich sytuacjach bezwzględnie konieczne okazuje się pozwolenie na budowę domu. 

Budowa domu bez pozwolenia – kiedy jest to możliwe?

Zacznijmy od tego, w jakich sytuacjach inwestor nie musi posiadać pozwolenia. Zgodnie z obowiązującą wersją ustawy Prawo Budowlane, uproszczona procedura dotyczy aktualnie domów o powierzchni do 70 m2.

W tej sytuacji w zupełności wystarczy zgłoszenie robót budowlanych wraz z kompletem dokumentów. Takie zgłoszenie można wykonać w odpowiednim starostwie powiatowym. Urząd zapozna się ze zgłoszeniem i jeśli w przeciągu 21 dni od momentu zgłoszenia nie zgłosi sprzeciwu, wówczas można rozpocząć budowę domu. Jeśli urząd zgłosi sprzeciw i odrzuci zgłoszenie, wówczas należy poznać powód tej decyzji.

Czasami wystarczą drobne zmiany, aby ponownie złożyć zgłoszenie bez przeszkód, a czasami odrzucenie zgłoszenia oznacza, że trzeba zdobyć pozwolenie na budowę. 

Pozwolenie na budowę – kiedy jest konieczne?

Pozwolenie na budowę domu jest konieczne w przypadku wszystkich domów o powierzchni przekraczającej 70 m2. Jak już mówiliśmy, także w przypadku mniejszych domów potrzebne może być pozwolenie, jeśli urząd odrzuci zgłoszenie.

Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę składa się w wydziale architektury działającym przy starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Trzeba przedłożyć komplet dokumentów oraz uiścić opłatę skarbową. Teraz pozostaje czekać na decyzję. Dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor będzie mógł rozpocząć roboty budowlane w kierunku budowy domu. 
Wielu inwestorów obawia się formalności, sądząc, że uzyskanie pozwolenia na budowę zawsze wiąże się z wieloma trudnościami.

Nie jest to jednak prawda. Trudności w wielu sytuacjach wynikały z błędów samych inwestorów. Jeśli rzetelnie przygotowaliśmy wszystkie dokumenty i dopełniliśmy wymogów związanych z uwarunkowaniami lokalnymi, nie powinno być trudności z uzyskaniem pozwolenia.

W naszym artykule na temat pozwolenia na budowę możesz dowiedzieć się więcej o tym, jak wyglądają formalności oraz jak przygotować się do inwestycji, aby bez trudu uzyskać pozytywną decyzję. 

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu krok po kroku?

Zastanawiasz się, w jaki sposób łatwo i bezproblemowo uzyskać pozwolenie na budowę domu? W takim razie kieruj się poniższymi wskazówkami: 

Sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, aby dowiedzieć się, jaki dom można wybudować na konkretnej działce. 

Uzyskaj mapę zasadniczą dla swojej działki, a następnie skorzystaj z usług geodety, który przygotuje mapę do celów projektowych. 

Z pomocą architekta posiadającego stosowne uprawnienia uzyskaj kompletny projekt budowlany dostosowany do uwarunkowań lokalnych. Można to zrobić zamawiając projekt indywidualny lub oddając gotowy projekt domu do adaptacji. 

Uzyskaj warunki techniczne dostawy mediów: gazu, wody, energii elektrycznej, kanalizacji. Na tej podstawie architekt przygotuje dokumentację ZUDP. 

Skompletuj wszystkie dokumenty (poniżej znajdziesz wykaz) i uzupełnij wniosek o pozwolenie na budowę domu. Dokonaj opłaty skarbowej i dołącz dowód jej uiszczenia w trakcie składania wniosku w Wydziale Architektury przy Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta. 

Poczekaj na decyzję. W przypadku otrzymania pozwolenia na budowę odczekaj 14 dni, aż decyzja stanie się prawomocna. Teraz możesz bez obaw rozpocząć budowę domu. 
 

Załatwienie wszystkich formalności nie jest zatem trudne, wystarczy odrobina wiedzy na temat tego, jak wyglądają przygotowania do budowy domu. Oczywiście z wyprzedzeniem można także podpisać umowę o kompleksową realizację projektu z firma budowlaną. Wówczas możliwe jest przekazanie pełnomocnictwa firmie, która zajmie się załatwieniem niezbędnych formalności.  

Jakie dokumenty należy skompletować przed wizytą w urzędzie?

Aby uniknąć niepotrzebnych opóźnień i wezwań do uzupełnienia dokumentacji, przed wizytą upewnij się, że wniosek zawiera wszelkie niezbędne załączniki. Oprócz wypełnionego wniosku, teczka z dokumentami powinna zawierać: 
 

• Trzy kopie projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, 

• Zaświadczenie architekta adaptującego (lub autora projektu indywidualnego) o przynależności do izby samorządu zawodowego na dzień opracowania projektu,

• Dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 

• Wypis z rejestru gruntów dla działki swojej oraz działek sąsiednich, 

• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (a jeśli działka nie jest nim objęta, wówczas decyzja o warunkach zabudowy), 

• Warunki techniczne dostawy mediów,

• Dowód uiszczenia opłaty skarbowej,

• Pisemne pełnomocnictwo, jeśli sprawę w imieniu inwestora załatwiać będzie ktoś inny. 

Z taką teczką dokumentów masz w zasadzie pewność, że cała procedura składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę pójdzie szybko i sprawnie, a Ty nie otrzymasz wezwania do uzupełnienia brakujących dokumentów. 

Ile czasu zajmują formalności? Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia?

Decyzja o pozwoleniu na budowę domu jest wydawana zazwyczaj w terminie do 30 dni od momentu złożenia wniosku, choć w niektórych sytuacjach (o których urząd powinien poinformować wnioskodawcę) może to być 60 dni. Po wydaniu decyzji należy jeszcze odczekać 14 dni, aż stanie się prawomocna. W tym czasie strony postępowania mogą zgłosić sprzeciw.

Stroną może być np. właściciel sąsiedniej działki, ale tylko wtedy, gdy nasza inwestycja będzie oddziaływać na jego teren. Po uprawomocnieniu się decyzji można przystąpić do budowy domu. Na koszt uzyskania pozwolenia składają się dwie składowe: opłata stała w wysokości 47 zł za zatwierdzenie projektu oraz zmienna opłata skarbowa wynosząca 1 zł za metr kwadratowy powierzchni budynku. 

Budowa każdego domu bez pozwolenia od 2023 roku?

Już niedługo informacje udostępnione powyżej mogą się niego zdezaktualizować. Trwają bowiem prace nad kolejną nowelizacją ustawy Prawo Budowlane, a jedną ze zmian ma być rozszerzenie uproszczonej procedury na wszystkie domy jednorodzinne.

W takich sytuacjach, przy wszystkich domach niezależnie od ich powierzchni obowiązywałoby zgłoszenie robót budowlanych. Jedynie w przypadku odrzucenia zgłoszenia inwestor musiałby starać się o pozwolenie na budowę. Wiele wskazuje na to, że takie zmiany mogą wejść w życie już w pierwszej połowie 2023 roku.