Akademia Budowlana

Rozbudowa czy nadbudowa domu – który wariant wybrać?

Spis treści:

W życiu zdarzają się sytuacje, w których dotychczasowa powierzchnia domu staje się niewystarczająca. Czasem są to narodziny dziecka, a czasami konieczność przyjęcia pod swój dach rodzica wymagającego stałej opieki. Nie trzeba od razu zmieniać domu na większy. Rozwiązaniem może być rozbudowa lub nadbudowa domu. W tym artykule powiemy, czym różnią się te rozwiązania, a także, o jakie formalności należy zadbać przed przystąpieniem do pracy.

 

Co to jest rozbudowa domu?

 

W przepisach prawa budowlanego nie ma pojęcia „rozbudowy”, jednak definicji mogą nam dostarczyć wyroki sądów administracyjnych. I tak, poprzez rozbudowę rozumie się prace budowlane, które mają na celu powiększenie istniejącego już budynku. W ramach przeprowadzonych prac zmieniają się zatem charakterystyczne cechy budynku, takie jak: długość, szerokość, powierzchnia użytkowa domu. Istnieje wiele przykładów rozbudowy domu, a mianowicie: dobudowanie garażu przylegającego do bryły domu, dobudowanie dodatkowego pokoju lub werandy, stworzenie wiatrołapu. Rozbudowa domu zazwyczaj wiąże się z koniecznością przeprowadzenia prac ziemnych, czyli zrealizowania wykopów, w którym osadzone zostaną fundamenty.

 

Na czym polega nadbudowa domu?

 

Nadbudowa domu również polega na uzyskaniu dodatkowej powierzchni użytkowej, tyle tylko, że w przypadku tych prac nie zmienia się długość, szerokość i powierzchnia zabudowy. Zmianie może natomiast ulec kubatura oraz wysokość budynku. Najbardziej powszechnym rozwiązaniem jest nadbudowa poprzez adaptację strychu lub poddasza nieużytkowego. Nadbudowa domu może zatem wymagać podwyższenia ścian kolankowych, przebudowy dachu, zmiany jego kąta nachylenia.

 

Poprzez nadbudowę domu rozumiemy uzyskanie dodatkowej kondygnacji, a zatem, można powiększyć dom parterowy o dodatkowe piętro lub poddasze użytkowe. Dodatkową opcją jest podpiwniczenie, jednak to dość rzadko stosowane rozwiązanie. Zbudowanie podpiwniczenia w istniejącym już budynku jest bowiem bardzo kosztowne i wiąże się z szerokim zakresem prac.

 

Czy rozbudowa lub nadbudowa wymagają pozwolenia na budowę?

 

Od 2015 roku obowiązują złagodzone przepisy dotyczące rozbudowy i nadbudowy domu. Zgodnie z tymi przepisami, nie ma już obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę. Nie oznacza to jednak, że można rozpocząć prace budowlane bez żadnych formalności. Inwestor powinien złożyć zgłoszenie prac budowlanych do urzędu gminy, urzędu miasta lub starostwa powiatowego. Organ administracyjny zapozna się z tym zgłoszeniem i jeśli w przeciągu 21 dni nie wyśle do inwestora pisemnego sprzeciwu, wówczas można przejść do rozbudowy lub nadbudowy domu.

 

Należy jednak pamiętać o tym, że rozbudowa lub nadbudowa domu nie może oddziaływać na sąsiednie działki budowlane, nie tylko w zakresie prowadzonych prac, ale również w obszarze oddziaływania budynku po zakończonej pracy. Przy rozbudowie trzeba pamiętać o zachowaniu wymaganych odległości od granicy działki. Z kolei przy nadbudowie istotną kwestią może być zacienianie lub ograniczenie dostępu do światła sąsiednim budynkom. W tej sytuacji Twoja inwestycja oddziałuje na sąsiednie działki i będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę.

 

Co jest lepsze – rozbudowa czy nadbudowa domu?

 

To zależy od specyfiki działki, jak również od cech charakterystycznych istniejącego budynku. Nadbudowa domu na pewno jest prostsza w kwestiach formalnych – często można ją wykonać nawet na małej działce budowlanej, podczas gdy w przypadku rozbudowy przeszkodą mogą być obowiązujące przepisy mówiące o minimalnej odległości budynku od granicy działki. Wiele zależy także od zakresu prac, jakie trzeba wykonać. Nadbudowa domu to bardzo szerokie pojęcie – czasami wystarczy jedynie zaaranżować wnętrza, postawić ściany działowe i dociągnąć instalacje, podczas gdy w innym budynku trzeba będzie rozbierać dach i podwyższać ściany kolankowe. Warto zatem z pomocą fachowca oszacować koszty obu przedsięwzięć i wybrać korzystniejsze finansowo.

 

Jak przygotować się do rozbudowy lub nadbudowy?

 

Przed przystąpieniem do prac warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego, który wyda ekspertyzę o stanie technicznym. Na jej podstawie można ocenić, czy rozbudowa lub nadbudowa domu będzie bezpieczna. Następnym krokiem będzie skorzystanie z usług architekta, który zajmie się sporządzeniem projektu rozbudowy lub nadbudowy domu. Taki projekt jest wymagany przy zgłoszeniu prac budowlanych do właściwego organu administracyjnego. Na podstawie projektu można ocenić koszty całej inwestycji. Prace budowlane należy rozpocząć dysponując budżetem zapewniającym przynajmniej 10-15% zapasu. Podczas prac mogą bowiem wystąpić nieoczekiwane wydatki, a najgorsze, co może przydarzyć się inwestorowi to wyczerpanie środków i konieczność przerwania rozbudowy lub nadbudowy w środku pracy.

Kontakt

* - pole wymagane
Tak   Nie
Wyrażam zgodę na wykorzystywanie przez spółkę New-House Robert Skulimowski Sp.k. z siedzibą w Warszawie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, tj. w szczególności na przesyłanie mi informacji za pomocą telefonu i wiadomości sms.*
Tak   Nie
Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez spółkę New-House Robert Skulimowski Sp.k. z siedzibą w Warszawie skierowanej do mnie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności za pomocą poczty elektronicznej i w tym celu udostępniam swój adres poczty elektronicznej*
Obowiązki informacyjne.
  1. Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: RODO) informujemy, iż:

    1. Administratorem Państwa danych osobowych jest spółka New-House Robert Skulimowski Sp.k. z siedzibą w (03-289) Warszawieprzy ul. Twórczej 36, KRS: 0000433725 NIP 5242753852 REGON 146302720 (+48) 501-131-233, kontakt@new-house.com.pl Administrator nie wyznaczył Inspektora Ochrony Danych.
    2. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu udzielenia odpowiedzi na zadane nam pytanie oraz w celach marketingu produktów i usług własnych.
    3. Podstawą przetwarzania Państwa danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. f RODO (prawnie uzasadniony interes realizowany przez administratora).
    4. Państwa dane osobowe będą przechowywane nie dłużej niż przez okres, w którym posiadają przydatność do celu, w jakim zostały zebrane, nie krócej jednak niż przez okres przedawnienia wzajemnych roszczeń, okres przez który jesteśmy zobowiązani przetwarzać dane na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w zależności, który z tych okresów będzie trwał najdłużej.
    5. Dane osobowe mogą być przekazywane podmiotom dostarczającym zewnętrzne usługi dla spółki New-House Sp. z o.o. Sp.k. takim jak kancelarie prawne czy firmy świadczące usługi księgowe.
    6. Posiadają Państwo prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych oraz prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania.
    7. Posiadają Państwo prawo do cofnięcia udzielonej zgody w dowolnym momencie, bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem.
    8. Mają Państwo prawo wniesienia skargi do właściwego organu nadzoru, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych (dawniej: Generalnego Inspektora Danych Osobowych), gdy uznają Państwo, iż przetwarzanie danych osobowych Państwa dotyczących narusza przepisy RODO.
    9. Podanie danych osobowych nie jest wymogiem ustawowym, umownym, ani warunkiem zawarcia umowy - jest ono dobrowolne. Konsekwencją niepodania danych jest brak możliwości udzielenia odpowiedzi na Państwa pytanie lub brak możliwości prowadzenia działań marketingowych.
    10. Administrator nie zamierza przekazywać danych osobowych do państwa trzeciego ani do organizacji międzynarodowych.
    11. W oparciu o dane osobowe Administrator nie będzie podejmował wobec Ciebie zautomatyzowanych decyzji, w tym będących wynikiem profilowania.