Rozbudowa czy nadbudowa domu – który wariant wybrać?

W życiu zdarzają się sytuacje, w których dotychczasowa powierzchnia domu staje się niewystarczająca. Czasem są to narodziny dziecka, a czasami konieczność przyjęcia pod swój dach rodzica wymagającego stałej opieki. Nie trzeba od razu zmieniać domu na większy. Rozwiązaniem może być rozbudowa lub nadbudowa domu. W tym artykule powiemy, czym różnią się te rozwiązania, a także, o jakie formalności należy zadbać przed przystąpieniem do pracy.

Co to jest rozbudowa domu?

W przepisach prawa budowlanego nie ma pojęcia „rozbudowy”, jednak definicji mogą nam dostarczyć wyroki sądów administracyjnych. I tak, poprzez rozbudowę rozumie się prace budowlane, które mają na celu powiększenie istniejącego już budynku. W ramach przeprowadzonych prac zmieniają się zatem charakterystyczne cechy budynku, takie jak: długość, szerokość, powierzchnia użytkowa domu. Istnieje wiele przykładów rozbudowy domu, a mianowicie: dobudowanie garażu przylegającego do bryły domu, dobudowanie dodatkowego pokoju lub werandy, stworzenie wiatrołapu. Rozbudowa domu zazwyczaj wiąże się z koniecznością przeprowadzenia prac ziemnych, czyli zrealizowania wykopów, w którym osadzone zostaną fundamenty.

Na czym polega nadbudowa domu?

Nadbudowa domu również polega na uzyskaniu dodatkowej powierzchni użytkowej, tyle tylko, że w przypadku tych prac nie zmienia się długość, szerokość i powierzchnia zabudowy. Zmianie może natomiast ulec kubatura oraz wysokość budynku. Najbardziej powszechnym rozwiązaniem jest nadbudowa poprzez adaptację strychu lub poddasza nieużytkowego. Nadbudowa domu może zatem wymagać podwyższenia ścian kolankowych, przebudowy dachu, zmiany jego kąta nachylenia.

Poprzez nadbudowę domu rozumiemy uzyskanie dodatkowej kondygnacji, a zatem, można powiększyć dom parterowy o dodatkowe piętro lub poddasze użytkowe. Dodatkową opcją jest podpiwniczenie, jednak to dość rzadko stosowane rozwiązanie. Zbudowanie podpiwniczenia w istniejącym już budynku jest bowiem bardzo kosztowne i wiąże się z szerokim zakresem prac.

Czy rozbudowa lub nadbudowa wymagają pozwolenia na budowę?

Od 2015 roku obowiązują złagodzone przepisy dotyczące rozbudowy i nadbudowy domu. Zgodnie z tymi przepisami, nie ma już obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę. Nie oznacza to jednak, że można rozpocząć prace budowlane bez żadnych formalności. Inwestor powinien złożyć zgłoszenie prac budowlanych do urzędu gminy, urzędu miasta lub starostwa powiatowego. Organ administracyjny zapozna się z tym zgłoszeniem i jeśli w przeciągu 21 dni nie wyśle do inwestora pisemnego sprzeciwu, wówczas można przejść do rozbudowy lub nadbudowy domu.

Należy jednak pamiętać o tym, że rozbudowa lub nadbudowa domu nie może oddziaływać na sąsiednie działki budowlane, nie tylko w zakresie prowadzonych prac, ale również w obszarze oddziaływania budynku po zakończonej pracy. Przy rozbudowie trzeba pamiętać o zachowaniu wymaganych odległości od granicy działki. Z kolei przy nadbudowie istotną kwestią może być zacienianie lub ograniczenie dostępu do światła sąsiednim budynkom. W tej sytuacji Twoja inwestycja oddziałuje na sąsiednie działki i będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę.

Co jest lepsze – rozbudowa czy nadbudowa domu?

To zależy od specyfiki działki, jak również od cech charakterystycznych istniejącego budynku. Nadbudowa domu na pewno jest prostsza w kwestiach formalnych – często można ją wykonać nawet na małej działce budowlanej, podczas gdy w przypadku rozbudowy przeszkodą mogą być obowiązujące przepisy mówiące o minimalnej odległości budynku od granicy działki. Wiele zależy także od zakresu prac, jakie trzeba wykonać. Nadbudowa domu to bardzo szerokie pojęcie – czasami wystarczy jedynie zaaranżować wnętrza, postawić ściany działowe i dociągnąć instalacje, podczas gdy w innym budynku trzeba będzie rozbierać dach i podwyższać ściany kolankowe. Warto zatem z pomocą fachowca oszacować koszty obu przedsięwzięć i wybrać korzystniejsze finansowo.

Jak przygotować się do rozbudowy lub nadbudowy?

Przed przystąpieniem do prac warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego, który wyda ekspertyzę o stanie technicznym. Na jej podstawie można ocenić, czy rozbudowa lub nadbudowa domu będzie bezpieczna. Następnym krokiem będzie skorzystanie z usług architekta, który zajmie się sporządzeniem projektu rozbudowy lub nadbudowy domu. Taki projekt jest wymagany przy zgłoszeniu prac budowlanych do właściwego organu administracyjnego. Na podstawie projektu można ocenić koszty całej inwestycji. Prace budowlane należy rozpocząć dysponując budżetem zapewniającym przynajmniej 10-15% zapasu. Podczas prac mogą bowiem wystąpić nieoczekiwane wydatki, a najgorsze, co może przydarzyć się inwestorowi to wyczerpanie środków i konieczność przerwania rozbudowy lub nadbudowy w środku pracy.