Remontować stary czy budować nowy dom?

Budowa nowego domu to poważna i bardzo kosztowna inwestycja. W trudniejszej sytuacji są inwestorzy, którzy nie posiadają jeszcze działki. Ceny działek budowlanych w atrakcyjnej okolicy mogą przewyższać nawet ceny nowych domów. W związku z tym, osoby marzące o własnym domu szukają alternatywnych, tańszych opcji. Jedną z nich jest zakup starego domu w celu generalnego remontu. Ale czy takie rozwiązanie rzeczywiście okaże się tańsze od budowy nowego domu?

Remont starego domu – ile może kosztować cała inwestycja?

Ceny generalnego remontu mogą być bardzo różne – od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. O wszystkim decyduje zakres prac, jakie trzeba wykonać w starym domu, aby przystosować go do współczesnych realiów. Jakie prace mogą wchodzić w skład generalnego remontu?

• Uszczelnienie i wzmocnienie fundamentów,
• Wzmocnienie nadproży, stropów i ścian zewnętrznych,
• Ocieplenie całego budynku lub docieplenie w newralgicznych miejscach,
• Wymiana okien oraz drzwi zewnętrznych oraz wstawianie nowych,
• Zmiana termoizolacji i paroizolacji dachu, a także wymiana pokrycia dachowego,
• Wymiana systemu orynnowania oraz montaż instalacji odgromowej,
• Wymiana sieci elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej,
• Wymiana instalacji grzewczej,
• Wzmocnienie schodów i parapetów,
• Nowe tynki i wygładzanie ścian oraz sufitów,
• Nowe wylewki i kładzenie nowych podłóg,
• Malowanie ścian i sufitów,
• Wyburzanie i wstawianie nowych ścianek działowych,
• Adaptacja strychu na poddasze użytkowe.

To wciąż nie wszystkie prace, jakie moglibyśmy wymienić w kontekście remontu starego domu, ale powyższa lista daje już pewien obraz sytuacji inwestorom, którzy często nie zdają sobie sprawy z tego, jak kosztowna może być ta procedura. Gdyby konieczne okazało się wykonanie wszystkich powyższych prac, to w zasadzie remont nie będzie się szczególnie różnił od budowy domu od postaw. A to oznacza także ogromne koszty, które mogą pójść w setki tysięcy złotych.

I tu pojawia się kluczowa kwestia. Przed zakupem starego domu trzeba ocenić jego stan techniczny, a następnie sporządzić listę wszystkich prac, które trzeba będzie zrealizować. Na podstawie takiej listy można sporządzić orientacyjny kosztorys, który wskaże, ile kosztować będzie generalny remont. I to właśnie na podstawie uzyskanej kwoty inwestor podejmie ostateczną decyzję.

Ile kosztować będzie budowa nowego domu?

Koszty budowy domu zależą od wielu czynników: rodzaju domu, powierzchni, bryły budynku, zastosowanych materiałów i rozwiązań technologicznych, warunków wodno-gruntowych na działce, lokalizacji. Oszacowanie kosztów budowy domu jest jednak dużo prostsze, aniżeli w przypadku generalnego remontu. Gotowe projekty domów często posiadają wycenę, którą można sprawdzić jeszcze przed zakupem projektu. Ma ona charakter orientacyjny, ale jednak pozwala w miarę dobrze przybliżyć wymagane koszty. W 2022 roku, budowa domu z poddaszem użytkowym o powierzchni 100m2 to wydatek rzędu ok. 400-500 tys. złotych, jeśli mówimy o budowie do stanu pod klucz.

Wpływ działki budowlanej na decyzję inwestora

Budowa nowego domu wiąże się z koniecznością posiadania działki budowlanej. Jeśli inwestor dysponuje już odpowiednią działką, jego sytuacja jest dużo lepsza od inwestorów, którzy dopiero muszą pozyskać odpowiednią działkę. A ceny parceli mogą być wyższe od budowy samego domu. Jest to zatem istotny czynnik, który trzeba przeanalizować w kalkulacjach. Zakup starego domu do remontu może być dużo korzystniejszym rozwiązaniem dla tych inwestorów, którzy nie posiadają jeszcze własnej działki budowlanej. Z kolei inwestor posiadający już własną działkę będzie bardziej skłonny wybudować dom od podstaw, korzystając z przywileju posiadania własnej parceli.

Jak ocenić stan techniczny starego domu?

Aby oszacować koszty remontu, od których zależeć będzie decyzja inwestora, niezbędne jest ocenienia stanu technicznego. Przed zakupem domu można skorzystać z pomocy inżyniera lub architekta, który wykona ocenę stanu technicznego. Dostarcza ona jednak pobieżnych informacji. Bardziej szczegółowa jest ekspertyza sporządzana przez rzeczoznawcę budowlanego. To jednak dość spory wydatek, którego inwestor nie chce ponosić w ciemno, nie wiedząc, czy kupi dany domu. Na podstawie takiej ekspertyzy można oszacować zakres prac, a co za tym idzie, wymagane koszty. W tej kwestii warto jeszcze raz skorzystać z usług architekta, który sporządzi kompletny projekt remontu.

Czy remont może opłacać się bardziej od budowy nowego domu?

Remont starego domu? Budowa nowego? A może zakup domu z rynku pierwotnego? Inwestor powinien przeanalizować koszty poszczególnych inwestycji. O ile w przypadku budowy i zakupu domu jest to proste, o tyle w przypadku generalnego remontu wymaga dokładnego oszacowania stanu technicznego budynku. Dysponując jednak orientacyjnymi kosztami można sprawdzić, które rozwiązanie wypada najlepiej. Tutaj należy jednak pamiętać, że budowa domu wymaga oczywiście działki, a jeśli inwestor nie dysponuje parcelą, wówczas spore wydatki trzeba będzie ponieść jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu. To spory atut domów do remontu – są one sporo tańsze, a wraz z nimi otrzymujemy oczywiście parcelę. Alternatywnym rozwianiem może być zburzenie starego domu i postawienie na tym terenie nowego domu.