Zakup działki z rozpoczętą budową – czy warto?

Jednym ze sposobem na tańsze pozyskanie wymarzonego domu jest zakup działki z rozpoczętą budową. Takiej działki na pewno nie da się już sprzedać za pierwotną cenę, ponieważ rozpoczęta inwestycja znacznie ogranicza swobodę jej zagospodarowania przez nabywcę. Dlatego też, obecny właściciel musi skłonić potencjalnych inwestorów atrakcyjną ceną. Ale czy zakup działki z trwającą inwestycją jest dobrym pomysłem? Sprawdźmy!

Czy możliwy jest zakup działki z trwającą budową?

Jak najbardziej, obowiązujące przepisy w żaden sposób nie ograniczają obrotu działkami z rozpoczętą budową. Pewne ograniczenia pojawiają się jednak w kontekście dalszego zagospodarowania takiej działki, ale do tego jeszcze dojdziemy. Działki z rozpoczętą budową oddane na sprzedaż nie są rzadkim widokiem – w pierwszej kolejności trzeba ustalić, co jest powodem. W większości przypadków jest to oczywiście kwestia finansów. Dotychczasowy inwestor przeliczył swój budżet i jest zmuszony do przerwania budowy, np. na skutek nagłego zdarzenia.

Jednakże zdarzają się sytuacje, w których powód przerwania budowy jest inny – być może popełniono poważne błędy lub odstępstwa od projektu? W tej sytuacji nowy właściciel jest chroniony prawnie. Jeśli nie został o tym poinformowany, ma prawo ubiegać się o zwrot pieniędzy. Na pewno jest to jednak dość stresujące i czasochłonne. Inny, bardziej prozaiczny powód, to mało przyjazny sąsiad, który od początku utrudniał inwestorowi życie. Część inwestorów dochodzi do wniosku, że lepiej pozbyć się działki, niż za wszelką cenę męczyć się potem z takim sąsiedztwem. Znalezienie nabywcy na działkę z rozpoczętą budową wbrew pozorom nie jest łatwe, zwłaszcza, jeśli oczekuje się wysokiej ceny.

Jak wyglądają formalności przy zakupie takiej działki?

Podobnie jak przy obrocie innymi nieruchomościami, umowa kupna sprzedaży działki z rozpoczętą budową musi być zawarta w obecności notariusza, który swoim podpisem sprawi, że umowa stanie się prawomocna. Co dalej? Jeśli inwestor zamierza zakończyć obecną budowę, wówczas konieczne jest przekazanie pozwolenia na budowę na nowego właściciela. W tym celu składa się wniosek do urzędu o przeniesienie decyzji. Potrzebna jest oczywiście zgoda dotychczasowego właściciela. Jednocześnie, nowy inwestor zobowiązuje się przejąć wszystkie warunki zawarte w decyzji, składając stosowne oświadczenia. Jest to kwestia opisana w art. 40 ustawy Prawo budowlane. W tej sytuacji możliwe będą jedynie nieistotne zmiany w projekcie budowlanym.

Wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę musi zawierać dane osobowe, zgodę pierwotnego inwestora, informacje dotyczące wydanej decyzji, oświadczenie o przejęciu warunków zabudowy, oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością, a także potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej. A jeśli inwestor nie zamierza kontynuować budowy? W tej sytuacji trzeba będzie zgłosić przerwanie budowy, a następnie wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na rozbiórkę.

Czy trzeba odprowadzić podatek PIT od sprzedaży działki z rozpoczętą budową?

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Często pojawia się jednak pytanie o to, czy taki obowiązek zachodzi także w sytuacji, gdy przedmiotem transakcji była działka z niedokończona budową. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, taka transakcja podlega opodatkowaniu w zakresie podatku dochodowego do osób fizycznych, ale tylko wtedy, gdy zbycie nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym inwestor nabył parcelę lub rozpoczął budowę.

Czy warto kupić działkę z rozpoczętą budową?

To dość złożona kwestia. W pierwszej kolejności należy oczywiście zapoznać się z powodami, dla których inwestor rezygnuje z dalszej budowy. Następnie trzeba zapoznać się z dokumentacją projektową, aby sprawdzić, ile kosztować będzie dokończenie tej budowy, a także, czy projekt budowlany spełnia nasze oczekiwania względem wymarzonego domu. Musimy pamiętać, że przeniesienie pozwolenie na budowę wiąże się z przyjęciem warunków zabudowy, a to oznacza, że możliwe będzie wprowadzenie jedynie nieistotnych zmian w projekcie. Można jedynie myśleć o tym, aby w przyszłości dokonać rozbudowy lub przebudowy domu.

Jeśli uznamy, że inwestor jest z nami szczery i podał prawdziwy powód, a także realizowany projekt spełnia nasze oczekiwania, wówczas należy ocenić faktyczną wartość takiej działki. Należy zsumować koszty zakupu nieruchomości oraz koszty dokończenia budowy. Teraz uzyskany koszt porównujemy z kosztem zakupu nowego domu lub budowy domu od postaw. Jeśli okazuje się, że w pierwszy wariancie koszty są wyższe, wówczas taka inwestycja okaże się całkowicie nietrafiona. Pierwszy wariant powinien być oczywiście tańszy i to przynajmniej o kilkadziesiąt tysięcy w porównaniu z budową nowego domu lub zakupem gotowego domu o podobnych parametrach technicznych. Pamiętajmy, że to dotychczasowemu inwestorowi bardziej zależy na sprzedaży, niż nam na zakupie.

W jaki sposób dokonać trafionej inwestycji?

Zakup działki z rozpoczętą budową jest dość ryzykowną inwestycją. W związku z tym, warto posiłkować się wsparciem rzeczoznawcy budowlanego, który sprawdzi, czy nie popełniono błędów i odstępstw od projektu na dotychczasowych etapach budowy. Następnie oceni realną wartość działki, a także wartość zrealizowanych już prac budowlanych. Na tej podstawie będzie można stwierdzić, czy zakup tej parceli rzeczywiście jest opłacalną inwestycją. Na pewno warto także skonsultować się z projektantem w kwestii ewentualnych nieistotnych zmian, które można byłoby wprowadzić w projekcie budowlanym, nie naruszając tym samym warunków zabudowy, które trzeba będzie zaakceptować w momencie przeniesienia pozwolenia na budowę.