Obszar oddziaływania obiektów. Co warto wiedzieć?

Obszar oddziaływania obiektów ma ogromne znaczenie w kontekście realizacji projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nawet jeśli Twój dom zostanie usytuowany na działce z zachowaniem wymaganych odległości, jego obecność może oddziaływać na obiekty położone na sąsiednich działkach. Aby to sprawdzić, projektant na podstawie specyfiki budynku musi wskazać obszar oddziaływania obiektów. Co warto wiedzieć na ten temat? 

Czym właściwie jest obszar oddziaływania obiektów?

Wybierając gotowy projekt domu inwestor musi być bardzo uważny. Trzeba pamiętać o warunkach zabudowy, które określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też decyzja o warunkach zabudowy, jeśli na danym terenie nie obowiązuje MPZP. Słynne powiedzenie: „wolnoć Tomku w swoim domku” absolutnie nie wpisuje się w możliwości gospodarowania działką budowlaną. Realizując inwestycję trzeba wziąć pod uwagę, czy planowany obiekt będzie w jakikolwiek sposób oddziaływał na sąsiednie obiekty.

I tu właśnie pojawia się obszar oddziaływania obiektów. Zgodnie z ustawą o prawie budowlanym, obszar ten definiujemy jako: teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie danego terenu. Jeśli obszar ten nie wykracza poza granice Twojej działki, nie ma się czym martwić. Jeśli jednak wykracza na sąsiednie działki, wówczas możesz mieć poważny problem z poprawnym załatwieniem formalności potrzebnych przy budowie domu. 

W jaki sposób dom jednorodzinny może oddziaływać na inne obiekty?

No dobrze, ale w jaki sposób Twój dom jednorodzinny może oddziaływać na sąsiednie nieruchomości? O tym decyduje architekt posiadający stosowne uprawnienia budowlane. Trzeba wziąć pod uwagę takie kwestie, jak: zagospodarowanie zanieczyszczenia powietrza lub wody, hałas, drgania emitowane przez obiekt, zakłócenia elektryczne, ograniczenie korzystania z wody, łączności albo kanalizacji, a także ograniczenie dostępu do światła dziennego. W przypadku domów jednorodzinnych najczęściej zastosowanie znajduje punkt pierwszy i punkt ostatni. Jeśli natomiast planujesz w domu prowadzić określoną działalność gospodarczą, np. prowadzić własny warsztat, wówczas zastosowanie może posiadać także punkt o drganiach oraz o hałasie.

 
Kto ocenia obszar oddziaływania obiektów?

Za określenie obszaru oddziaływania obiektów odpowiada projekt adaptujący gotowy projekt domu lub też architekt wykonujący projekt indywidualny na zamówienie inwestora. Osoba odpowiedzialna za to zadanie powinna posiadać wiedzę w zakresie wytycznych ustawowych dotyczących tego zagadnienia. Obszar oddziaływania obiektu musi zostać uwzględniony w projekcie budowlanym, według którego realizowana będzie inwestycja. Obszar ten zostanie następie zweryfikowany przez urzędnika organu administracyjnego. Urzędnik ten może stwierdzić, że obszar został wyznaczony prawidłowo, ale również zarzucić projektantowi popełnienie błędu i zawężenie tego obszaru. Jest to kluczowe w kontekście uzyskania zgody na budowę domu. 

Znaczenie obszaru oddziaływania obiektów dla projektu budowlanego

Obszar oddziaływania obiektów, a w tym przypadku domu jednorodzinnego, ma spory wpływ na to, jak finalnie będzie prezentował się projekt budowlany. Wyznaczony obszar oddziaływania może mieć wpływ na to, gdzie rozmieszczone zostaną otwory okienne i drzwiowe, gdzie znajdą się stanowiska postojowe dla samochodów, miejsce przeznaczone na gromadzenie odpadów stałych, studni oraz innych urządzeń niezbędnych do prawidłowego eksploatowania budynku. 

Innymi słowy, projektant musi wziąć pod uwagę nie tylko obszar oddziaływania projektowanego obiektu, ale również obszar oddziaływania istniejących już budynków, które mogą np. utrudniać poprowadzenia przyłączy czy też uzyskanie dostępu do światła dziennego. Pokrewnym zagadnieniem jest ustanowienie służebności, czyli uzyskanie prawa do wykorzystania określonej części powierzchni sąsiedniej działki w celu uzyskania możliwości normalnego eksploatowania budynku. Może to być służebność przesyłowa, czyli konieczność poprowadzenia przyłączy po działce sąsiada. 

Obszar oddziaływania obiektów a formalności przy budowie domu

Budowa domu wymaga pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, o ile powierzchnia tego domu nie przekracza 70 m2. W przypadku pozwolenia na budowę, obszar postępowania obiektów ma wpływ na to, czy Twój sąsiad stanie się stroną postępowania. Jeśli planowana inwestycja w jakikolwiek sposób oddziałuje na teren jego działki, wówczas sąsiad ma prawo odwołać się od decyzji przyznającej Tobie pozwolenie na budowę. To automatycznie stopuje pozwolenie do momentu rozstrzygnięcia sporu przez stosowny organ administracyjny. 

Obszar oddziaływania obiektów ma także znaczenie w kontekście obiektów, które można budować bez pozwolenia na budowę, ale za zgłoszeniem. Budowa domu po zgłoszeniu prac jest możliwa tylko wtedy, jeśli obszar oddziaływania obiektów nie wpływa na sąsiednie nieruchomości. Jeśli w trakcie rozpatrywania wniosku urzędnik organu administracyjnego stwierdzi, że obszar oddziaływania został przez projektanta zawężony i realnie wykracza poza granice Twojej działki budowlanej, wówczas otrzymasz sprzeciw i konieczne stanie się ubieganie o wydanie pozwolenia na budowę.