Sposoby na przebudowę starego domu

Przebudowa starego domu pozwala tchnąć w stare mury nowe życie. Przy dostatecznie dużych nakładach finansowych nawet kilkudziesięcioletnie budynki można przekształcić w nowoczesne, praktyczne i komfortowe domy. Trzeba jednak znać sprawdzone sposoby na przebudowę starego domu, a także odpowiednio przygotować się do tej inwestycji. W tym artykule podpowiadamy, w jaki sposób zaplanować i zrealizować przebudowę wiekowego domu.

Przebudowa domu – na czym to polega?

Przebudowa domu to pojęcie odnoszące się do robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego. W wyniku tych prac nie mogą się jednak zmienić charakterystyczne parametry techniczne, takie jak: kubatura domu, szerokość i długość budynku, wysokość, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji. Wówczas mówimy bowiem o rozbudowie domu. Jakie prace możemy zaliczyć do przebudowy domu? Będą to: wyburzanie ścian działowych, przebudowa instalacji, modernizacja starego domu. A zatem, przebudowa domu to pojęcie, które jest blisko związane z generalnym remontem. 

Czy przebudowa domu wymaga pozwolenia na budowę?

Od 28 czerwca 2015 roku przebudowa domu nie wymaga już uzyskania pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że prace zrealizujesz bez żadnych dodatkowych formalności. Inwestor jest bowiem zobowiązany do zgłoszenia prac budowlanych do starostwa. Takie zgłoszenie musi obejmować informacje o rodzaju, zakresie i sposobie wykonywania robót, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, cztery egzemplarze projektu budowlanego, a także dowód uiszczenia opłaty skarbowej. Od momentu zgłoszenia inwestor musi poczekać 21 dni. Jeśli w tym czasie nie otrzyma pisemnego sprzeciwu ze strony właściwego organu, wówczas jest to tzw. milcząca zgoda, która umożliwia rozpoczęcie robót budowlanych.

Jak przygotować się do przebudowy starego domu?

W pierwszej kolejności warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego, który sporządzi ekspertyzę stanu technicznego. W ten sposób można dowiedzieć się więcej o szczegółowym stanie budynku, co wyznaczy kierunek dalszych działań. Ekspertyza stwierdza również, czy przebudowę domu można wykonać w sposób bezpieczny i niestwarzający zagrożenia dla konstrukcji budynku.

Następnie należy podliczyć dostępny budżet. Od całkowitej kwoty, którą dysponujemy warto odjąć 10-20% - jest to tzw. rezerwa, o której trzeba pamiętać ze względu na zmieniające się ceny materiałów, różne ceny robocizny, a także inne, nieprzewidziane wydatki. Znając dostępny budżet można przejść do planowania przebudowy domu. W pierwszej kolejności warto pomyśleć o niezbędnych pracach na zewnątrz budynku, następnie o remoncie sieci, a dopiero na końcu o zmianie układu wnętrz czy też o generalnym remoncie pomieszczeń.

Mając już skonkretyzowany plan przebudowy domu należy skorzystać z usług architekta posiadającego stosowne uprawnienia budowlane do tworzenia projektów. Architekt sporządzi projekt przebudowy domu obejmujący takie elementy, jak: ocieplenie budynku, remont instalacji hydraulicznej, remont instalacji elektrycznej, rozbiórka i budowa nowych ścian działowych, remont dachu. Z kolei projektant wnętrz może stworzyć projekt, który pozwoli na stworzenie eleganckich i funkcjonalnych wnętrz. Po uzyskaniu projektu budowlanego można przystąpić do zgłoszenia robót budowlanych.

Jakie prace wykonuje się w ramach przebudowy domu?

Zakres prac przy przebudowie domu zależy oczywiście od tego, w jakim stanie znajduje się budynek, a także, jakim budżetem dysponuje inwestor. W tym miejscu postanowiliśmy wskazać wszystkie prace, które można zaklasyfikować jako przebudowę budynku:

• ocieplenie budynku i położenie nowych tynków zewnętrznych,
• zmiana pokrycia dachowego wraz z wymianą rynien,
• wykonanie otworów okiennych i drzwiowych,
• wymiana okien i drzwi zewnętrznych,
• wymiana instalacji grzewczej,
• remont sieci elektrycznej,
• remont sieci wodno-kanalizacyjnej,
• wyburzanie ścian działowych i wstawianie nowych ścian,
• wymiana wylewek oraz podłóg,
• dostosowanie poddasza lub piwnicy na cele mieszkaniowe,
• wydzielenie osobnego lokalu w istniejącym budynku,
• generalny remont pomieszczeń.

Zaleca się, aby prace realizować tak, jak gdyby była to budowa domu. A zatem w pierwszej kolejności wykonuje się prace na zewnątrz: ocieplenie, wymianę pokrycia dachowego, wymianę okien i drzwi. Kolejnym etapem jest remont sieci oraz wymiana instalacji grzewczej. Dopiero na końcu przychodzi czas na prace wewnątrz domu związane z podłogami, ścianami, sufitami i aranżacją wnętrz.

Czy przebudowa starego domu to opłacalna inwestycja?

Wielu inwestorów zastanawia się czy zakup i przebudowa starego domu nie będzie bardziej opłacalnym rozwiązaniem od zakupu lub budowy nowego domu. To zależy od stanu technicznego budynku oraz od zakresu prac, jakie trzeba zrealizować, aby uzyskać w pełni komfortowy i funkcjonalny dom spełniający współczesne normy i standardy. Jeśli koszt zakupu i przebudowy domu okaże się niższy, aniżeli zakup lub budowa nowego domu, wówczas jest to inwestycja opłacalna. Dlatego tak istotna jest ekspertyza o stanie technicznym, na podstawie której można oszacować koszty przebudowy domu.