Działka rolna – czy warto w nią zainwestować?
Działka położona w malowniczej i spokojnej okolicy marzy się wielu inwestorom. Niestety, za takie działki budowlane trzeba słono zapłacić. Dlatego stale przybywa osób, które zastanawiają się nad zakupem działki rolnej z myślą o wybudowaniu na niej domu. Już na wstępie trzeba jednak zaznaczyć, że jest to bardzo ryzykowna inwestycja. Decydując się na zakup działki rolnej tak na prawdę nigdy nie ma pewności, że uda się na niej wybudować dom.
Co to jest działka rolna?
Działka rolna to inaczej grunty przeznaczone do produkcji rolnej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oznaczone literą R. Jednak w otoczeniu tych gruntów napotkamy również działki „spokrewnione” z terenami rolnymi, a mianowicie: Łąki (Ł), sady (S-R, S-Ł, S-Ps), pastwiska (Ps) oraz nieużytki (N). Warto także zwrócić uwagę na działki RM. Są to tereny zabudowy zagrodowej, na którym możliwe jest wznoszenie domów mieszkalnych wraz z obiektami gospodarczymi niezbędnymi do prowadzenia działalności rolniczej na tym terenie.
Działka rolna nie jest przeznaczona pod zabudowę. Dom można wybudować jedynie na terenie zabudowy zagrodowej, ale taką możliwość mają wyłącznie rolnicy. Rolnik kupujący działkę rolną ma także możliwość wyłączenia części gruntu z produkcji rolnej właśnie z myślą o założeniu siedliska. Osoby niebędące rolnikami nie będą miały możliwości wybudowania domu w tym miejscu. Co więcej, ograniczone są nawet prawa związane z wykupieniem domów na terenach rolnych. Teoretycznie, działkę rolną można przekształcić w budowlaną, ale jest to dość problematyczne i czasochłonne. W artykule poświęconym działkom (https://new-house.com.pl/dzialki) znajdziesz wiele wartościowych informacji na temat tego, w jaki sposób szukać działki pod budowę domu, a także na co zwrócić uwagę, aby wybrać dogodną parcelę.
W jaki sposób zagospodarowana może być działka rolna?
Działki rolne oznaczone literą R to tzw. grunty orne przeznaczone do produkcji rolnej. Na ich terenie można jedynie prowadzić uprawy. Na terenach łąkowych i pastwiskach można natomiast prowadzić wypas zwierząt. Z kolei działki RM to tereny zabudowy zagrodowej, na których rolnik ma możliwość wzniesienia domu mieszkalnego i obiektów gospodarczych. Takiej możliwości nie będą miały jednak osoby nieprowadzące działalności rolniczej. Rolnicy mają także możliwość wyłączenia części terenów ornych pod założenie gospodarstwa.
Z perspektywy osób niebędących rolnikami, najkorzystniejszą opcją wydają się łąki oraz nieużytki. Terenów tych nie trzeba będzie wyłączać z produkcji rolnej, a przekształcenie ich w działki budowlane powinno być dużo prostsze (choć to zależy od specyfiki gruntu i dokładnej lokalizacji). Trzeba jednak powiedzieć wprost – budowa domu na działce rolnej nie jest możliwa, do momentu, aż taka działka nie zostanie przekształcona w budowlaną i nie zostanie wyłączona z produkcji rolnej.
Czy na działce rolnej można wybudować dom?
Jak już mówiliśmy, budowa domu na działce rolnej nie jest możliwa. Od tej reguły istnieją jednak dwa wyjątki – jeśli działka nie jest umieszczona w MPZP i spełnia pewne warunki (dostęp do drogi, możliwość uzbrojenia, sąsiedztwo innej zabudowanej działki), wówczas inwestor może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba jednak pamiętać o tym, że gminy również posiadają własne plany, na których dana działka może figurować z przeznaczeniem do produkcji rolnej. Wówczas gmina może odmówić wydania WZ-ki. W przypadku działek rolnych objętych MPZP konieczne będzie przekształcenie działki rolnej w budowlaną.
Czy możliwe jest przekształcenie działki rolnej w budowlaną?
Tak, teoretycznie taka możliwość istnieje. Jednak inwestor musi złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Taka zmiana może zostać wprowadzona w ramach uchwały nowego planu. Nowy plan nie zostanie jednak uchwalony od razu – zwykle nowe uchwały wychodzą co kilka lat, a zatem inwestor będzie musiał uzbroić się w cierpliwość. Dodatkowo, organ administracji architektoniczno-budowlanej może odmówić takich zmian.
Bardzo istotną kwestią jest specyfika samej działki. Jeśli jest to grunt orny, wówczas decydujące znaczenie ma powierzchnia tego gruntu, a także klasa produkcji rolnej. W przypadku gruntów o wysokiej klasie (I-III) ich przekształcenie jest dużo trudniejsze, niż w przypadku niższych klas. Najłatwiej jest w przypadku łąk oraz nieużytków. Jeśli inwestor zmieni przeznaczenie działki rolnej w MPZP lub uzyska decyzję o warunkach zabudowy, wówczas konieczne jest jeszcze wyłącznie działki z produkcji rolnej. To oznacza konieczność uiszczenia opłaty jednorazowej oraz płaceni opłaty rocznej przez 10 kolejnych lat w wysokości 10% opłaty jednorazowej. Wartość tej opłaty zależy od powierzchni wyłączanych gruntów ornych oraz od ich klasy.
Czy opłaca się kupić działkę rolną z myślą o budowie domu?
Z całą pewnością jest to inwestycja bardzo ryzykowna. Inwestor nigdy nie ma pewności, że taka inwestycja zakończy się happy-endem, ponieważ przekształcenie działki rolnej w budowlaną oraz jej wyłączenie z produkcji rolnej należy od decyzji stosownych organów administracyjnych, a te mogą nie wyrazić na to zgody. W przypadku gruntów rolnych wysokiej klasy (I-III) powyżej 0,5 ha, decyzję podejmuje osobiście minister właściwy ds. rolnictwa. To wiele mówi o tym, jak trudne i skomplikowane może być przekształcenie działki. Taka inwestycja nie zawsze jest opłacalna także ze względu na koszty. Działka rolna rzeczywiście jest dużo tańsza od budowlanej, ale musimy pamiętać, że wyłączenie jej z produkcji rolnej oznacza niemałe koszty.