Budowa domu na działce leśnej

Dom położony na skraju lasu, a nawet w jego sercu marzy się wielu inwestorom. Niestety, jak pokazuje doświadczenie, taki cel łatwiej jest osiągnąć poprzez zadrzewienie działki budowlanej, aniżeli poprzez budowę domu w lesie. Działka leśna z definicji nie jest przeznaczona pod zabudowę, a zatem budowa domu na jej terenie w większości przypadków jest niemożliwa. W tym artykule powiemy jednak o wyjątkach i o tym, jak przekształcić działkę leśną w budowlaną.

Czym właściwie jest działka leśna?

Działka leśna jest oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego skrótem Ls. Tutaj warto również wskazać pokrewne grunty, które czasami na pierwszy rzut oka przypominają las, ale w MPZP są oznaczone inaczej. Możemy tu wskazać: Łąki (Ł), tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz), pastwiska (Ps), sady (S-R, S-Ł, S-Ps), nieużytki (N) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps). Tymczasem budowa domu jednorodzinnego jest możliwa jedynie na gruntach oznaczonych skrótem MN. Jest to budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Wielu inwestorów zastanawia się jednak nad zakupem działki leśnej ze względu na jej korzystną cenę. Tacy inwestorzy chcą następnie przekształcić działkę leśną w budowlaną. Już na wstępie warto zaznaczyć, że jest to czasochłonna i kosztowna inwestycja i nie zawsze kończy się po myśli inwestora. W naszym artykule na temat działek (https://new-house.com.pl/dzialki) możesz dowiedzieć się więcej o tym, jak kupić wymarzoną działkę pod budowę domu i na jakie czynniki należy zwrócić szczególną uwagę. A jak to jest z tymi działkami leśnymi?

Jak można zagospodarować działkę leśną?

Działka leśna z definicji służy do produkcji leśnej i nie dopuszcza się na niej budowy domów. Wyjątkiem od tej reguły są działki leśne z możliwością zabudowy. Stanowią one jednak rzadkość i najczęściej są wykorzystywane przez pracowników Lasów Państwowych zajmujących się ochroną lasu. A zatem, właściciel działki leśnej może na tym terenie sadzić i wycinać drzewa, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami i za zgodą regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Wycinane mogą być odpowiednio dojrzałe drzewa, a ponadto te wycięte muszą być zbilansowane nowo sadzonymi. W ten sposób zachowuje się ciągłość lasu i zarządza produkcją leśną w perspektywie długoterminowej.

Czy budowa domu na działce leśnej jest możliwa?

Jeśli jest do działka leśna z możliwością zabudowy – wówczas tak, istnieje możliwość budowy domu, ale dopiero po uzyskaniu zgody na wyłączenie z produkcji leśnej, a także po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jest to sytuacja najkorzystniejsza z perspektywy inwestora. Niestety, znacznie częściej spotkamy się z działkami leśnymi, które nie dają możliwości zabudowy. Wówczas sprawa jest nieco trudniejsza, a w wielu przypadkach niestety nie do rozwiązania.

Teoretycznie istnieje możliwość przekształcenia działki leśnej w budowlaną, ale wiąże się to z koniecznością zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po pierwsze – takie zmiany na wniosek inwestorów prywatnych mają miejsce raczej rzadko, a po drugie, i tak należy czekać na nową uchwałę MPZP, która może pojawić się dopiero po upływie kilku lat.

Istnieje również możliwość, że grunt, na którym planujesz budowę domu nie znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wówczas należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Taką decyzję można jednak uzyskać pod kilkoma warunkami: działka musi posiadać dostęp do drugi publicznej, a przy tej samej drodze znajduje się już przynajmniej jedna sąsiednia działka zabudowana. Ponadto działka musi mieć możliwość uzbrojenia terenu. W praktyce, większość działek położonych w lesie lub jego okolicach nie spełnia powyższych warunków.

Jak przekształcić działkę leśną w budowlaną?

Załóżmy, że mamy do czynienia z działką leśną z możliwością zabudowy. W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek do regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie jej z produkcji leśnej. To dość skomplikowana procedura, w trakcie której gmina musi wystąpić o zgodę na zmianę przeznaczenia działki do marszałka województwa. Wyda on pozytywną decyzję jedynie w sytuacji, gdy zgodę wyrazi także izba rolnicza. Ponadto, zmiana przeznaczenia gruntu nie może wpłynąć niekorzystnie na gospodarkę leśną. Dodatkowo, jeśli na budowę domu przeznaczony będzie grunt o powierzchni większej niż 0,5 ha, inwestor będzie musiał zapłacić opłatę za przedwczesny wyrąb drzewostanu.

Pamiętajmy, że wycinanie starych drzew wymaga uzyskania pozwolenia oraz wniesienia opłaty. A przed budową domu konieczne będzie przygotowanie terenu i wycinka przynajmniej kilku czy kilkunastu drzew. To oznacza dodatkowe opłaty. Dopiero gdy działka zostanie wyłączona z produkcji leśnej, wówczas można rozpocząć formalności ukierunkowane na uzyskanie pozwolenia na budowę. A w sytuacji, gdy działka leśna nie zakłada możliwości zabudowy, pierwszym krokiem będzie wniosek o zmianę MPZP, a pozostałe kroki można podjąć dopiero w przypadku pomyślnego załatwienia tej sprawy.

Czy zakup działki leśnej to dobra inwestycja?

Kupno działki leśnej z myślą o budowie domu to ryzykowna inwestycja. Właściciel takiej działki nigdy nie ma pewności, że uda się pomyślne zakończyć procedurę związaną z wyłączeniem działki z produkcji leśnej, a co dopiero zmienić obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Być może dużo łatwiejszym rozwiązaniem będzie zakup dużej i zadrzewionej działki budowlanej. W artykule na temat budowy domu możesz dowiedzieć się więcej o wszystkich etapach realizacji, włączając w to niezbędne formalności. Na zakończenie warto jeszcze dodać, że znacznie łatwiej przekształcić będzie działki widniejące w MPZP jako łąki, nieużytki lub grunty zadrzewione i zakrzewione. Mogą one leżeć w bliskim sąsiedztwie lasu, ale nie będą klasyfikowane jako działka leśna, co znacznie ułatwi zmianę przeznaczenia tego gruntu.