Dwa domy na jednej działce – czy to możliwe?

Inwestorzy dysponujący dużą działką budowlaną zastanawiają się nad wybudowaniem na niej kilku domów. Jest to rozwiązanie korzystne w sytuacji, gdy na działce chcą się wybudować dzieci właściciela. O ile pozwalają na to lokalne przepisy, jak również parametry działki budowlanej, to budowa dwóch domów na jednej działce jest jak najbardziej możliwa. Wymaga to oczywiście załatwienia kilku dodatkowych formalności, w tym nadania numerów porządkowych budynkom. 

Czy budowa kilku domów na jednej działce jest możliwa?

Tak, jak najbardziej. Przepisy prawa budowlanego nie zabraniają budowania kilku domów na jednej działce budowlanej. Jednakże istnieje szereg innych przepisów, które mogą nam uniemożliwić taką inwestycję. Dobrym przykładem jest chociażby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym można znaleźć informacje na temat współczynnika intensywności zabudowy, maksymalnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy, jak również wymaganej powierzchni biologicznie czynnej. Do tego dochodzą przepisy przeciwpożarowe i konieczność zachowania odległości od dwóch budynków, a ponadto, jeden budynek nie może zaciemniać drugiego. 
Tak naprawdę wszystko ogranicza się jednak do dostatecznie dużej działki budowlanej. W przypadku dużych działek, które umożliwiają zmieszczenie na nich kilku budynków przy zachowaniu przepisów prawa budowlanego, w zasadzie nic nie stoi na przeszkodzie, aby taką inwestycję zrealizować. Poza kilka domów na jednej działce budowlanej wcale nie należy do rzadkości. Weźmy na przykład domy w zabudowie szeregowej czy też domy w zabudowie bliźniaczej. 

Jakie warunki trzeba spełnić, aby wybudować kilka domów?

Na początek weźmy pod uwagę przepisy lokalne, a mianowicie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Można w nim znaleźć informacje na temat maksymalnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy czy też wskaźnika intensywności zabudowy. Jeśli MPZP wyklucza gęstą zabudowę, wówczas jedynym rozwiązaniem może być stosunkowo nieduży bliźniak, który z technicznego punktu widzenia jest jednym budynkiem. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy pamiętać, że powierzchnia działki musi być dostatecznie duża, aby zmieścić na niej nie tylko budynki, ale również małą architekturę, wymagane miejsca parkingowe, alejki oraz inne elementy zagospodarowania terenu. 
Do tego dochodzą odległości, które muszą być zachowane. Budynek musi być oddalony od granicy działki o 3 metry (ścianami pozbawionymi okien i drzwi) lub o 4 metry (ściany z oknami). Jeśli dopuszcza to MPZP, wówczas odległości można zmniejszyć od 1,5 metra. Jeśli chodzi o odległości pomiędzy dwoma budynkami, jest to minimum 6 metrów dla ścian bez okien i 8 metrów dla ścian z oknami. Jest to zasada dla dwóch domów wybudowanych w technologii murowanej. W przypadku domów drewnianych odległości te są większe. 

Kwestie własności działki budowlanej

Dość problematyczną kwestią jest natomiast ustalenie własności. Właścicielem domu nie jest bowiem inwestor, który go wybudował, ale właściciel działki budowlanej. Jeśli oba domy będą należeć do osób ze sobą spokrewnionych, wówczas sprawa jest prosta do załatwienia, ponieważ wystarczy sporządzić prostą umowę cywilnoprawną. Jeśli domy mają należeć do nieznających się wcześniej osób, wówczas najlepszym rozwiązaniem będzie ustanowienie użytkowania, ale to wymaga sporządzenia aktu notarialnego, od czego należy zapłacić podatek. Istnieje również inne rozwiązanie, a mianowicie możliwość podziału działki budowlanej. 

Podział działki budowlanej dobrą alternatywą

W przypadku dużej działki budowlanej inwestor ma możliwość złożenia wniosku o podzielenie jej na kilka parceli. Wiąże się to z wieloma formalnościami, jak chociażby wyznaczeniem przez geodetę nowych granic, ale w praktyce rozwiązuje to problem prawa własności, ponieważ w tej sytuacji otrzymujemy dwie osobne działki, które mogą mieć innych właścicieli. Należy jednak pamiętać, że dwie mniejsze działki budowlane są więcej warte, aniżeli jedna duża. To oznacza, że podział działki doprowadzi do wzrostu wartości nieruchomości. To z kolei nastręcza obowiązek odprowadzenia opłaty adiacenckiej w wysokości ustalonej przez lokalny samorząd. Opłata ta nie może być jednak większa, aniżeli 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. 
 

Dwa domy na jednej działce – kiedy jest to dobry pomysł?

To rozwiązanie zda egzamin przede wszystkim w sytuacji, gdy oba domy będą należeć do spokrewnionych ze sobą osób bądź do przyjaciół pozostających ze sobą w dobrych relacjach. W takiej sytuacji łatwiej jest załatwić kwestie formalne związane z prawem własności i uniknąć ewentualnych sporów, które mogą wystąpić, gdy domy na jednej działce będą należeć do różnych właścicieli, którzy nie znali się wcześniej. W tej sytuacji lepszym rozwiązaniem okaże się wcześniejszy podział działki budowlanej na dwie parcele. Minusem jest jednak konieczność zapłacenia opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości. Na dużej działce budowlanej, o ile pozwalają na to przepisy, można wybudować również dom w zabudowie szeregowej lub bliźniaka.