Decyzja o warunkach zabudowy – kiedy jest niezbędna?
Spis treści:
Przymierzając się do zakupu działki budowlanej lub wybierając projekt domu należy znać warunki zabudowy. Określają one sposób, w jaki inwestor będzie mógł zagospodarować działkę. Istnieją dwa dokumenty, które decydują o warunkach zabudowy. Pierwszy z nich to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a drugi, decyzja o warunkach zabudowy. W tym artykule dowiesz się, kiedy i w jaki sposób korzysta się z tego drugiego dokumentu.
Co to jest decyzja o warunkach zabudowy i kiedy jest wymagana?
Jeśli działka budowlana jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas to właśnie MPZP zawiera wszystkie warunki zabudowy, których powinien przestrzegać inwestor przymierzający się do budowy domu. Jednak nie wszystkie działki są objęte MPZP. W takiej sytuacji nie oznacza to jednak, że inwestor ma pełną swobodę w gospodarowaniu działką. Konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wówczas, to ona zawiera wszystkie informacje, które decydują o tym, w jaki sposób można wykorzystać działkę budowlaną.
Decyzja o warunkach zabudowy jest potocznie określana WZ-ką. Aby możliwe było wydanie tej decyzji, nieruchomość musi spełniać kilka warunków, a mianowicie: powinna sąsiadować z przynajmniej jedną, zabudowaną działką, posiada dostęp do drogi publicznej, istnieje lub znajduje się w fazie projektowania uzbrojenie terenu, a teren nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na nierolne lub nieleśne. Ponadto, decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.
Kto może złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, po uzgodnieniu z właściwymi organami. Sam wniosek składa się natomiast w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Gminy. Co ważne, wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi być złożony przez właściciela nieruchomości. Może to uczynić także osoba nie posiadają praw do nieruchomości, np. potencjalny inwestor. Właściciel jest jednak stroną postępowania, a zatem otrzyma informację o tym, że wpłynął wniosek o wydanie takiej decyzji.
Co należy zawrzeć we wniosku?
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać szczegółowe informacje na temat tego, jakie przeznaczenie ma mieć budynek planowany przez inwestora. Należy także wskazać aktualny stan zagospodarowania. We wniosku należy określić kluczowe parametry techniczne budynku, który chcemy wybudować. Można posiłkować się danymi z gotowego projektu, który nas interesuje. Wszystkie wymagane informacje można uzyskać bez konieczności kupowania projektu.
Do wniosku należy załączyć kopię mapy zasadniczej w dwóch egzemplarzach (skala zależy od urzędu), jeden egzemplarz bez naniesień projektowych i drugi egzemplarz z zaznaczonym obszarem inwestycji wraz ze wstępną koncepcją zagospodarowania terenu. Należy także załączyć dokumenty od operatorów świadczące o możliwości uzbrojenia terenu. Niezbędne są również: decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, a także dowód uiszczenia opłaty skarbowej. Wynosi ona 107 zł, ale nie obejmuje budownictwa mieszkaniowego.
Czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy
W zdecydowanej większości przypadków czas oczekiwania na wydanie WZ-ki mieści się w 30 dniach od momentu złożenia wniosku. W wyjątkowych sytuacjach czas oczekiwania może wydłużyć się jednak do 60 dni i jest to ostateczny termin, w którym stosowne organy powinny wydać i przesłać decyzję do zainteresowanych stron postępowania. Pozytywna decyzja o warunkach zabudowy daje zielone światło do podjęcia pierwszych kroków w realizacji inwestycji. Dokument ten jest niezbędny, aby starać się o wydanie pozwolenia na budowę.
Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy zawiera wszystkie warunki i wymagania ochrony, ukształtowanie ładu przestrzennego oraz inne wymogi, które musi spełnić inwestor, a także projekt budowlany, aby możliwe było wydanie pozwolenia na budowę. Przykładowe informacje w WZ-ce to:
- maksymalna powierzchnia zabudowy,
- wysokość budynku oraz dopuszczalna liczba kondygnacji,
- długość i szerokość bryły budynku,
- maksymalny kąt nachylenia dachu,
- warunki dotyczące ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu i zdrowia ludzi,
- wskazanie miejsca gromadzenia odpadów stałych,
- określenie dojazdu do planowanej inwestycji,
- możliwe sposoby zaopatrzenia w energię cieplną,
- dopuszczalne kolory elewacji i dachu.
Innymi słowy, decyzja o warunkach zabudowy szczegółowo decyduje o tym, w jaki sposób można zagospodarować działkę i jakie budynki można na niej wybudować. Spełnienie wszystkich wymogów jest warunkiem niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę domu.
Mamy WZ-kę – co dalej?
Jeśli przymierzasz się do zakupu działki budowlanej, decyzja o warunkach zabudowy pozwala sprawdzić, czy wybrana parcela pozwala na wybudowanie wymarzonego domu spełniającego nasze oczekiwania. W sytuacji gdy jesteś już właścicielem tej nieruchomości, WZ-ka pozwala wybrać gotowy projekt domu lub rozpocząć z architektem proces tworzenia projektu indywidualnego. Po uzyskaniu projektu budowlanego można udać się do Wydziału Architektury i Budownictwa z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę domu. Do wniosku należy załączyć decyzję o warunkach zabudowy. WZ-ka ma charakter bezterminowy, ale w ostatnim czasie coraz częściej mówi się o planach ministerstwa rozwoju, które chce wprowadzić termin ważności WZ-ki na okres trzech lat.
