Remont starego domu – jakie prace należy wykonać?
Spis treści:
Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że osoby marzące o zakupie własnego domu często zastanawiają się nad zakupem starego budynku z myślą o generalnym remoncie. Ceny starych i podniszczonych domów często są bardzo atrakcyjne, a plusem jest to, że w pakiecie z domem otrzymujemy także działkę budowlaną. Jednak czy remont starego domu to opłacalna inwestycja? Wiele zależy od prac, które trzeba będzie zrealizować.
Czy zakup i remont starego domu to dobra inwestycja?
Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie, inwestorzy muszą przeprowadzić analizę kosztów. Przed zakupem takiej nieruchomości na pewno warto skorzystać z pomocy doświadczonego fachowca i rzeczoznawcy budowlanego, którzy oszacują rzeczywiste koszty nieruchomości oraz powiedzą, ile wyniesie generalny remont. W ten sposób można poznać ostateczne koszty pełnej operacji związanej z zakupem i remontem starego domu. Czy jest to opłacalne? Jeśli w tej samej cenie nie ma możliwości zakupu nieruchomości w lepszym stanie lub postawienia nowego domu od podstaw, tak, warto pomyśleć o zrealizowaniu takiej inwestycji. Czasem może się jednak okazać, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem będzie wstrzymanie się rok z decyzją, dozbieranie pieniędzy i zakup lub budowa nowego domu. Kluczowym czynnikiem jest tak naprawdę cena, jakiej oczekuje właściciel.
Od czego należy zacząć przygotowania do remontu?
Przeprowadzona analiza wykazała, że zakup i remont starego domu jest bardziej opłacalny od zakupu lub budowy nowego domu. Jeśli skorzystałeś z pomocy rzeczoznawcy, zapewne wiesz już, jakich prac wymaga budynek. Jeśli otrzymałeś jedynie opinie, warto pomyśleć o dokładnej ekspertyzie, która powstaje na podstawie przeprowadzonych badań. Należy ocenić stan techniczny konstrukcji nośnej, od fundamentów, przez ściany nośne, aż po dach. Jeśli są one w dobrym stanie, automatycznie odchodzi nam wiele bardzo kosztownych prac. Czasem zachodzi jednak konieczność wzmacniania fundamentów, a prace te generują duże koszty.
Kosztowne będzie również ocieplenie starego budynku, a często taka konieczność zachodzi. Musimy pamiętać, że funkcjonalny i komfortowy dom musi odznaczać się wysoką charakterystyką energetyczną. Poza ciepleniem domu należy także ocieplić dach, a czasem także podłogi. W wielu przypadkach konieczne jest wymienienie okien i drzwi zewnętrznych, jako iż to właśnie w tych miejscach ucieka najwięcej ciepła. Po ukończeniu prac na zewnątrz można zająć się remontem w środku. Z pomocą fachowca warto stworzyć konkretny harmonogram i kosztorys prac.
Jakie prace w ramach remontu należy wykonać?
Z definicji, remont domu obejmuje prace, które nie ingerują w kluczowe parametry budynku, takie jak: kubatura, powierzchnia użytkowa, długość i szerokość bryły czy wysokość. Prace, które ingerują w parametry będą określane jako rozbudowa lub nadbudowa. W definicji remontu mieści się jednak przebudowa, czyli zmiany, które nie ingerują w kluczowe parametry techniczne. W ramach generalnego remontu można wykonać wiele zaawansowanych prac, a niektóre z nich wymagać będą załatwienia dodatkowych formalności. Poniżej opisujemy najważniejsze z nich.
Termomodernizacja budynku
Generalny remont domu warto rozpoczynać od zewnątrz, przynajmniej jeśli chodzi o ocieplenie budynku. Wiele starych domów wciąż nie posiada termoizolacji i należy to zmienić, aby uzyskać ciepły i funkcjonalny dom. Czy ocieplenie budynku wymaga uzyskania pozwolenia? To zależy od wysokości budynku. W przypadku budynków do 12 metrów wysokości prace można rozpocząć bez dodatkowych formalności. W Przypadku budynków w przedziale 12 – 25 metrów konieczne jest zgłoszenie. Natomiast przy budynkach o wysokości powyżej 25 metrów konieczne jest już pozwolenie na budowę.
W ramach termomodernizacji budynku podejmowane są również inne prace, które mają na celu podnieść charakterystykę energetyczną budynku. Wymiana obecnych okien i drzwi nie wymaga formalności, ale już wstawienie okien dachowych lub powiększenie otworów okiennych tak. W ramach termomodernizacji można także zmienić instalację grzewczą lub zainwestować w energooszczędne systemy, takie jak chociażby panele fotowoltaiczne.
Modernizacja sieci oraz instalacji
W starych budynkach bardzo często należy zmodernizować istniejące sieci: elektryczną i wodno-kanalizacyjną. W przypadku wymiany sieci elektrycznej należy zadbać o nowocześniejsze przewody, wprowadzić bezpieczne rozwiązania, a także dostosować ją pod kątem urządzeń, które będą pracowały w domu. W wielu przypadkach konieczna jest zmiana instalacji jednofazowej na trójfazową, która jest niezbędna w domach, które będą korzystać z urządzeń o większej mocy, np. z elektrycznych systemów grzewczych. Z kolei remont sieci wodno-kanalizacyjnej pozwoli wystrzec się przecieków z rur, nieprzyjemnych zapachów, a także dźwięków, jakie mogą wydawać stare rury. Nieco droższą i bardziej skomplikowaną pracą jest wymiana instalacji grzewczej oraz wentylacji.
Adaptacja pomieszczeń
Być może stary dom posiada kilka nieużywanych pomieszczeń gospodarczych, które można przekształcić we wnętrza użytkowe. Takie pomieszczenia muszą zostać odpowiednio zaadaptowane, począwszy od dociągnięcia instalacji, przez docieplenie, aż po aranżację. Należy jednak pamiętać, że adaptacja strychu lub poddasza nieużytkowego w poddasze użytkowe nie mieści się w definicji remontu. Jako iż prace te prowadzą do uzyskania większej powierzchni użytkowej, adaptację poddasza należy rozumieć jako nadbudowę, która wymaga zgłoszenia, a nawet pozwolenia na budowę.
Wdrażanie nowoczesnych rozwiązań
Po ociepleniu budynku i modernizacji sieci warto pomyśleć o wdrożeniu nowoczesnych technologii: ogrzewania podłogowego, automatycznych systemów bezpieczeństwa (np. czujniki dymu połączone z centralą), oświetlenia. Wprowadza się wszystkie te rozwiązania, które wymagają ingerencji w ściany i podłogi. Dopiero po zakończeniu takich prac można przejść do finalizacji prac remontowych, czyli przygotowania wnętrz do potrzeb przyszłych domowników.
Aranżacja wnętrz od podstaw
Czas na aranżowanie wnętrz. Bardzo pomocne mogą być projekty wnętrz, przynajmniej koncepcyjne. Należy otynkować, wygładzić i pomalować ściany oraz sufity, postawić nowe ścianki działowe, położyć podłogi, zadbać o biały montaż i montaż oświetlenia oraz elementów elektroniki, wprowadzić konkretne rozwiązania aranżacyjne, np. podwieszany sufit, panele ścienne, płytki. To ostatni etap prac remontowych, które pozwolą na uzyskanie domu gotowego do zamieszkania. Pozostaje tylko meblowanie i już można cieszyć się wymarzonym domem.
Czy remont domu wymaga załatwiania formalności?
To zależy od tego, jakie prace chcemy wykonywać. Większość prac budowlanych, które nie ingerują w kluczowe parametry techniczne oraz konstrukcję nośną budynku nie wymagają formalności. Zgłoszenia wymagają jednak niektóre prace, takie jak: powiększanie otworów okiennych i drzwiowych, wymiana instalacji grzewczej czy też ocieplanie domów wyższych, niż 12 metrów. Zgłoszenia wymagać może również adaptacja poddasza, zwłaszcza, jeśli w skutek tych prac konieczna będzie modernizacja dachu (zmiana pokrycia nie wymaga zgłoszenia, ale już ingerencja w więźbę tak). Najłatwiej skonsultować się z fachowcem w kwestii tego, które prace wymagają załatwienia dodatkowych formalności.
