Rozbudowa domu. Jak się do niej przygotować?
Spis treści:
Wielu właścicieli domów jednorodzinnych staje w obliczu sytuacji, w której optymalnym rozwiązaniem byłoby uzyskanie większej powierzchni użytkowej. W wielu przypadkach przy budowie lub zakupie domu pierwotnie kierujemy się kosztami i chcemy zmieścić się w dostępnym budżecie. Po kilku latach okazuje się jednak, że dom jest nieco za mały, a my dysponujemy dodatkową gotówką. Jeśli nie dopuszczamy możliwości zmiany domu na nowy, wówczas dobrym rozwiązaniem może być właśnie rozbudowa domu.
Na czym polega rozbudowa domu?
Zgodnie z definicją prawa budowlanego, rozbudowa domu to działania, których efektem końcowym będzie uzyskanie większej powierzchni zabudowy. Tutaj kluczowa jest właśnie powierzchnia zabudowy, ponieważ istnieje możliwość uzyskania większej powierzchni użytkowej bez zwiększania kubatury budynku. Takim rozwiązaniem jest chociażby nadbudowa budynku. Ze względu na to, że w rozbudowie domu ingeruje się w kluczowe parametry budynku, trzeba liczyć się z tym, że potrzebne będą dodatkowe formalności, a także projekt architektoniczny. Dlatego z definicji, rozbudowa domu jest dokonywana w orientacji poziomej, podczas gdy nadbudowa – w pionowej.
Jakich formalności wymaga rozbudowa domu?
W praktyce, rozbudowa domu pod względem formalności bardzo przypomina budowę nowego domu. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy działka nie należy do MPZP, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Te dokumenty regulują to, w jaki sposób można zagospodarować działkę, w tym, jaka może być maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej. Może się okazać, że warunki zabudowy wykluczą możliwość rozbudowy właśnie ze względu na to, że istniejący budynek zajmuje już największą dopuszczalną powierzchnię. W takich sytuacjach, jedynym sposobem na uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej będzie nadbudowa, która nie zwiększa powierzchni zabudowy.
Kolejnym krokiem ku rozbudowie domu jest sprawdzenie jego stanu technicznego i wykonanie ekspertyzy. Ekspertyza techniczna powinna dotyczyć stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Wykonanie jej niezbędne jest w każdym przypadku dokonywania rozbudowy. Jest to konieczne, aby wykazać, że aktualny stan techniczny budynku nie stanowi przeszkody do rozbudowy, a ponadto, że sama rozbudowa nie wpłynie niekorzystnie na jego stan. Konieczny jest także projekt rozbudowy domu, według którego przeprowadzone zostaną prace budowlane. A co z pozwoleniem? Jeśli obszar rozbudowy domu w żaden sposób nie wykracza poza granice działki budowlanej i nie narusza dopuszczalnych odległości, pozwolenie na budowę nie jest potrzebne. Rozbudowę domu można przeprowadzić po zgłoszeniu prac i odczekaniu 30 dni na ewentualny sprzeciw. W przypadku, gdy obszar inwestycji wykracza poza granice działki, wówczas konieczne będzie pozwolenie na budowę.
Czy przy rozbudowie domu potrzebny jest projekt?
Tak, przebudowa domu ze względu na specyfikę realizowanych prac wymaga projektu architektonicznego, który musi wskazać, w jaki sposób zmieni się obiekt budowlany. Projekt musi zostać sporządzony przez architekta posiadającego stosowne uprawnienia i wpisanego na listę członków izby samorządu zawodowego. Projekt tworzy się w oparciu o warunki zabudowy stawiany przez planistyczne wymogi gminy. W przypadku niekorzystnych warunków geotechnicznych, rozbudowa domu, podobnie zresztą jak budowa domu, wymaga uprzedniego przeprowadzenia badań geotechnicznych, a opinia z tych badań trafi do części opisu technicznego projektu. Przed rozpoczęciem budowy musisz również wyznaczyć kierownika budowy, zarejestrować dziennik budowy, a także na 7 dni wstecz zawiadomić starostwo powiatowe o terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Kierownik budowy może być ustanowiony przez wykonawcę, wystarczy jedynie zawrzeć taki wpis w stosownej umowie.
Jak przygotować się do rozbudowy domu?
Warto z odpowiednim wyprzedzeniem zatrudnić firmę budowlaną, która będzie odpowiedzialne za wykonanie prac budowlanych. Plusem jest to, że w ramach kompleksowej usługi firmy często pomagają inwestorom w załatwieniu wszelkich formalności i przygotowaniu się do rozpoczęcia inwestycji. Firma budowlana New House dysponuje wieloletnim doświadczeniem w branży budowlanej i poza kompleksową budową domu może zaoferować inwestorom także rozbudowę lub nadbudowę obiektu.
W ramach przygotowań na pewno warto przeanalizować dostępny budżet, aby sprawdzić, jaką kwotą na rozbudowę domu dysponujemy. Wpływa to na wybór konkretnych rozwiązań. Po uzyskaniu ekspertyzy technicznej oraz projektu rozbudowy można złożyć zgłoszenie prac budowlanych w wydziale architektoniczno-budowlanym przy urzędzie miasta lub gminy. Jeśli w przeciągu 30 dni nie pojawi się sprzeciw, oznacza to, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby rozpocząć prace budowlane.
W jakich sytuacjach rozbudowa domu to dobre rozwiązanie?
Rozbudowa domu jednorodzinnego jest zalecana inwestorom, którzy dysponują większą działką budowlaną, a dookoła budynku wciąż pozostało dużo przestrzeni, którą można zagospodarować bez obaw o naruszenie odległości od granic działki lub budynku na sąsiedniej działce. Rozbudowa domu jest dobrym rozwiązaniem w sytuacji, gdy na drodze do zrealizowania tego celu nie stoją wymogi planistyczne obecne w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie, domownicy muszą być gotowi na opuszczenie domu na czas rozbudowy, ponieważ prace bywają bardzo uciążliwe i po prostu uniemożliwiają normalne korzystanie z budynku.
Co można zrobić zamiast rozbudowy domu?
Jak już mówiliśmy, zdarzają się sytuacje, w których rozbudowa domu jest niemożliwa ze względu na obowiązujące ograniczenia opisane w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy lub ze względu na ukształtowanie i powierzchnię działki budowlanej. Jeśli celem nadrzędnym jest uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej, dobrym rozwiązaniem może być po prostu nadbudowa domu. W przypadku domów parterowych możliwa jest adaptacja strychu lub stworzenie poddasza poprzez budowę górnej kondygnacji. Nadbudowę można zrealizować także w dół, budując podpiwniczenie. Jest to jednak dużo bardziej skomplikowane i może być niemożliwe ze względu na warunki wodno-gruntowe.
