Budowa domu bez pozwolenia. Kiedy jest możliwa?

W zdecydowanej większości przypadków budowa domu wymaga pozwolenia – należy złożyć odpowiedni wniosek w starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta na prawach powiatu) i czekać na pozytywną decyzję urzędników. Istnieją jednak sytuacje, gdy możliwa jest budowa domu bez pozwolenia. Kiedy tak się dzieje?

Na początek przypomnimy, jak wygląda procedura starania się o pozwolenie na budowę domu. Otóż przed złożeniem wniosku należy zgromadzić:
• warunki zabudowy – wydawane przez urząd miasta lub gminy, o ile oczywiście posiadana przez inwestora działka nie jest uwzględniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• mapę sytuacyjno-wysokościową – wykonaną przez uprawnionego geodetę w skali 1:500, służy ona do celów projektowych,
• projekt domu – wykonanego na indywidualne zamówienie przez architekta lub gotowego projektu, który następnie należy zaadaptować do istniejących na danym terenie warunków (szeroki wybór gotowych projektów domów znaleźć można na naszej stronie -> https://new-house.com.pl/projekty-domow),
• zaświadczenie izby samorządu zawodowego (np. izby architektów) potwierdzające, że projektant domu jest wpisany na jej listę i ma uprawnienia do projektowania domów,
• oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (odpowiedni formularz otrzymać można w urzędzie lub pobrać z jego strony internetowej).

Kiedy wszystkie powyższe dokumenty są zebrane, można złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Urzędnicy sprawdzają między innymi, czy wybrany projekt jest zgodny z warunkami zabudowy i wymaganiami ochrony środowiska, a także czy jest kompletny oraz zgodny z przepisami. Jeżeli złożony wniosek jest niekompletny lub nieprawidłowy, urząd wzywa inwestora do uzupełnienia braków lub poprawienia błędów, dając na to określony czas. Dopiero po jego upływie wydana zostaje decyzja o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę.

Jeśli wszystkie wymagane prawem warunki zostały spełnione, urząd nie ma prawa odmówić wydania pozwolenia na budowę – na decyzję ma 65 dni, choć w praktyce termin ten może być dłuższy. Po wydaniu pozwolenia odpowiednia informacja jest wysyłana do inwestora oraz wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, który wydał decyzję o warunkach zabudowy. Uwaga! Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna.

Budowa domu bez pozwolenia

W dość nielicznych przypadkach istnieje możliwość, by budowa domu odbywała się bez pozwolenia – wówczas wystarczy tzw. zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego. Jak określono w przepisach, ze zgłoszenia skorzystać można wyłącznie przy budowie wolnostojących, jednorodzinnych budynków mieszkalnych, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce, na której się je buduje. Co to w praktyce oznacza?

Otóż obszar oddziaływania domu to wyznaczony na podstawie odrębnych przepisów teren, który w dokumentacji zaznacza architekt – ten, który projektował dom lub zajmował się jego adaptacją. Dokładnie chodzi tu m.in. o odległość od najbliższych nieruchomości, zacienienie działki, zagrożenie dla pomników przyrody, generowanie zapachów i hałasu itp. Jeżeli obszar ten mieści się w granicach nieruchomości, na której ma zostać wybudowany dom, wystarczy złożyć wniosek zgłoszenia budowy. Uwaga! Złożenie takiego wniosku jest konieczne – jeśli inwestor tego nie zrobi, dom zostanie uznany za samowolę budowlaną.

Wniosek zgłoszenia budowy również składa się w starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta na prawach powiatu) i należy do niego dołączyć:
• projekt budowlany,
• dokładny termin rozpoczęcia prac,
• informacje o zakresie, rodzaju i sposobie prowadzenia prac budowlanych,
• oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeśli zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, urząd przyjmuje zgłoszenie budowy tzw. milczącą zgodą. W takim przypadku urząd nie musi wysyłać inwestorowi żadnego pisma o zgodzie na budowę.

Roboty budowlane można rozpocząć po 21 dniach od dnia złożenia zgłoszenia, ale tylko wtedy, gdy urząd nie wniesie decyzji o sprzeciwie. Termin ten liczy się od złożenia kompletnego zgłoszenia, więc jeśli było ono uzupełniane, termin liczy się od daty tego uzupełnienia lub od upływu terminu wskazanego w postanowieniu o uzupełnieniu zgłoszenia.

Budowa bez pozwolenia – kiedy jeszcze jest możliwa?

Zgodnie z obowiązującym prawem, zgłoszenie budowy jest również możliwe w przypadku:
• przebudowy wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych dotyczącej przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynku,
• budowy sieci: wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa oraz elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
• budowy wolnostojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 metrów kwadratowych.

Z jakiejkolwiek weryfikacji przez organy administracji zwolniona jest natomiast między innymi budowa:
• altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 metrów kwadratowych, wysokości do 5 metrów (dachy strome) lub 4 metrów (dachy płaskie),
• obiektów małej architektury na prywatnych działkach,
• ogrodzeń o wysokości do 2,2 metra.

W New-House pomagamy w załatwieniu wszelkich formalności dotyczących budowy wymarzonego domu – uzyskania warunków zabudowy, pozwolenia na budowę czy jej zgłoszenia. Inwestorzy znajdują u nas kompleksową pomoc, począwszy od wyboru działki, projektu, przez szacowanie kosztów budowy (pomaga w tym nasz kalkulator budowy domu), załatwianie wszystkich dokumentów, aż po zasadnicze prace budowlane – w stanie surowym, deweloperskim i pod klucz. Możemy zająć się również zagospodarowaniem terenu. Zadzwoń lub napisz do nas – chętnie odpowiemy na wszystkie Twoje pytania i pomożemy Ci spełnić marzenia o własnym domu!